วันที่ 1 ธันวาคม 2497 คือเส้นแบ่งที่ตัดสินว่าที่ดินมือเปล่าแปลงนั้นมีทางออกหรือไม่
นั่นคือวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินเริ่มใช้บังคับ
ที่ดินที่มีคนครอบครองและทำประโยชน์อยู่แล้ว ก่อน วันนั้น อยู่ในกลุ่มที่กฎหมายเปิดทางให้ออกเอกสารสิทธิได้
ส่วนการเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินของรัฐหลังจากวันนั้น ไม่ได้ทำให้เกิดสิทธิอะไรขึ้นมา ต่อให้อยู่มาสี่สิบปีก็ตาม
นี่คือจุดที่คนเข้าใจผิดกันมากที่สุด เพราะคำว่าอยู่มานานมักถูกเข้าใจว่าเท่ากับได้สิทธิ ซึ่งไม่จริงเมื่อที่ดินนั้นเป็นของรัฐ
บทความนี้สั้นและตรง จะบอกว่าที่ดินมือเปล่าคืออะไร ออกโฉนดได้กี่ทาง ต้องมีอะไรบ้าง และควรถอยเมื่อไร
ที่ดินมือเปล่าคืออะไร
คือที่ดินที่มีคนครอบครองทำประโยชน์อยู่จริง แต่ไม่มีหนังสือแสดงสิทธิใด ๆ ในมือ
ไม่มีโฉนด ไม่มี น.ส.3 ไม่มี น.ส.3 ก. สิ่งที่มักมีคือใบเสร็จเสียภาษีบำรุงท้องที่ หนังสือรับรองจากผู้ใหญ่บ้าน หรือไม่มีอะไรเลยนอกจากรั้วกับต้นไม้ที่ปลูกไว้
ต้องเข้าใจให้ชัดว่าเอกสารเหล่านั้นไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิ
ใบเสร็จภาษีพิสูจน์ได้แค่ว่ามีคนเสียภาษีให้ที่ดินแปลงนั้น ไม่ได้พิสูจน์ว่าใครเป็นเจ้าของ และรัฐก็เก็บภาษีจากผู้ครอบครองโดยไม่ได้รับรองสิทธิไปด้วย
ออกโฉนดได้กี่ทาง
สำหรับที่ดินที่ครอบครองทำประโยชน์มาก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ มีสองทาง
ทางที่หนึ่ง รอการเดินสำรวจ ตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง
คือรัฐเป็นฝ่ายเข้าไปเดินสำรวจออกโฉนดทั้งท้องที่ ซึ่งจะมีการประกาศล่วงหน้าและกำหนดวันให้ผู้ครอบครองมานำชี้แนวเขต
ข้อดีคือค่าใช้จ่ายต่ำและได้ทั้งพื้นที่พร้อมกัน ข้อเสียคือคุณกำหนดเวลาเองไม่ได้ ต้องรอรอบที่รัฐจัดเข้ามาในตำบลของคุณ
เรื่องที่พลาดกันมากที่สุดคือ ประกาศเดินสำรวจผ่านไปแล้วโดยที่เจ้าของไม่รู้เรื่อง เพราะไม่ได้อยู่ในพื้นที่ ทำให้เสียโอกาสไปทั้งรอบ
ทางที่สอง ยื่นขอเป็นการเฉพาะราย ตามมาตรา 59 ทวิ
คือไม่ต้องรอการเดินสำรวจ ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินได้เลย แล้วเจ้าหน้าที่จะไปรังวัดและสอบสวนสิทธิเป็นรายแปลง
ข้อดีคือทำได้ตามจังหวะของตัวเอง ข้อเสียคือค่ารังวัดสูงกว่าและใช้เวลานานกว่า เพราะต้องพิสูจน์สิทธิของแปลงนั้นแปลงเดียว
ข้อสำคัญที่ควรรู้คือ ผู้ที่ครอบครองต่อเนื่องมาจากผู้ครอบครองเดิม แม้จะไม่เคยแจ้งการครอบครองไว้ ก็ยังถือว่ามีสิทธิครอบครองอยู่และขอออกเอกสารสิทธิได้
แปลว่าการที่ปู่ย่าไม่เคยแจ้ง ส.ค.1 ไว้ ไม่ได้ปิดประตูทั้งหมดเสมอไป แต่ต้องพิสูจน์การครอบครองต่อเนื่องให้ได้
สิ่งที่ต้องเตรียมเพื่อพิสูจน์การครอบครอง
เพราะสิ่งที่คุณกำลังพิสูจน์คือการครอบครองทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก่อนวันที่กฎหมายใช้บังคับ หลักฐานที่มีน้ำหนักจึงเป็นหลักฐานที่แสดงความต่อเนื่อง
- ใบเสร็จเสียภาษีย้อนหลังให้มากที่สุดเท่าที่หาได้ เรียงตามปี เพราะช่องว่างหลายปีคือคำถามที่เจ้าหน้าที่จะถาม
- ภาพถ่ายเก่า ที่แสดงว่ามีการทำประโยชน์จริง เช่นแปลงปลูก บ้าน หรือคันนา
- ไม้ยืนต้นที่อายุมาก ซึ่งเป็นพยานวัตถุที่พูดแทนได้ว่าที่นี่ถูกใช้มานานแค่ไหน
- พยานบุคคลที่อยู่ในพื้นที่มานาน โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินข้างเคียง
- เอกสารการรับมรดกหรือการส่งมอบการครอบครอง ถ้ารับต่อมาจากรุ่นก่อน
อีกเรื่องที่ต้องเตรียมใจคือเจ้าของที่ดินข้างเคียง เพราะการรังวัดต้องให้เขามาระวังแนวเขต ถ้าไม่มา หรือไม่ยอมรับรอง เรื่องจะยืดออกไปทันที
ดังนั้นควรไปคุยกับเพื่อนบ้านก่อนยื่นเรื่อง ไม่ใช่ให้เขามารู้ตอนเจ้าหน้าที่ไปถึง
เมื่อไรที่ควรถอย
ถ้าคุณกำลังจะซื้อที่ดินมือเปล่าจากคนอื่น ให้ถือว่านี่คือธุรกรรมที่ความเสี่ยงอยู่กับผู้ซื้อทั้งหมด
สิ่งที่ควรถอย
- ที่ดินอยู่ในเขตป่าสงวน อุทยาน หรือที่สาธารณประโยชน์ ซึ่งออกเอกสารสิทธิไม่ได้ไม่ว่าอยู่มานานแค่ไหน
- ผู้ขายพูดว่าเดี๋ยวออกโฉนดให้ทีหลัง โดยไม่มีอะไรยืนยันว่าที่แปลงนั้นอยู่ในเกณฑ์
- ไม่มีหลักฐานการครอบครองย้อนหลังเลย นอกจากคำบอกเล่า
- เพื่อนบ้านไม่ยอมรับรองแนวเขต ซึ่งเป็นสัญญาณว่ามีข้อพิพาทอยู่ก่อนแล้ว
ทางที่ปลอดภัยกว่าคือให้ผู้ขายดำเนินการออกเอกสารสิทธิให้เสร็จก่อน แล้วค่อยซื้อขายกันตามปกติ ซึ่งอาจใช้เวลานาน แต่เป็นเวลาที่ถูกกว่าการซื้อสิ่งที่ยังพิสูจน์ไม่ได้
ก่อนตัดสินใจ ให้เอาข้อมูลแปลงไปสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่โดยตรง เพราะเขาจะบอกได้ว่าแปลงนั้นอยู่ในเขตที่ออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่ ซึ่งเป็นคำตอบที่ผู้ขายให้ไม่ได้
เรื่องแนวเขตและเนื้อที่ที่ไม่ตรงกัน อ่านต่อที่ รังวัดแล้วเนื้อที่ไม่ตรงโฉนด และสิ่งที่ผู้ซื้อที่ดินเปล่าควรรู้อยู่ที่ ขายที่ดินเปล่า ผู้ซื้ออยากรู้อะไร
คำถามที่พบบ่อย
ที่ดินมือเปล่าคืออะไร
คือที่ดินที่มีคนครอบครองทำประโยชน์อยู่จริงแต่ไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ ไม่มีโฉนด ไม่มี น.ส.3 มักมีเพียงใบเสร็จภาษีหรือคำรับรองจากคนในพื้นที่
ใบเสร็จเสียภาษีคือเอกสารสิทธิไหม
ไม่ใช่ มันพิสูจน์ได้แค่ว่ามีคนเสียภาษีให้ที่ดินแปลงนั้น ไม่ได้พิสูจน์ว่าใครเป็นเจ้าของ
อยู่มานานแล้วได้สิทธิเลยไหม
ไม่ ถ้าที่ดินนั้นเป็นของรัฐ การเข้าครอบครองหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับไม่ทำให้เกิดสิทธิ ต่อให้อยู่มาหลายสิบปี
วันที่ 1 ธันวาคม 2497 สำคัญอย่างไร
เป็นวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินเริ่มใช้บังคับ ที่ดินที่ครอบครองทำประโยชน์มาก่อนวันนั้นอยู่ในกลุ่มที่ขอออกเอกสารสิทธิได้
ออกโฉนดได้กี่ทาง
สองทาง คือรอการเดินสำรวจตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือยื่นขอเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ซึ่งทำได้เลยแต่ค่ารังวัดสูงกว่า
ปู่ย่าไม่เคยแจ้ง ส.ค.1 ไว้ จบเลยไหม
ไม่จำเป็น ผู้ที่ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ครอบครองเดิมแม้ไม่ได้แจ้งการครอบครองไว้ ก็ยังถือว่ามีสิทธิครอบครองและขอออกเอกสารสิทธิได้ แต่ต้องพิสูจน์ความต่อเนื่องให้ได้
ซื้อที่ดินมือเปล่าได้ไหม
ทำได้แต่ความเสี่ยงอยู่กับผู้ซื้อทั้งหมด ทางที่ปลอดภัยกว่าคือให้ผู้ขายออกเอกสารสิทธิให้เสร็จก่อนแล้วค่อยซื้อขายกันตามปกติ
จะรู้ได้อย่างไรว่าแปลงนั้นออกโฉนดได้
เอาข้อมูลแปลงไปสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่โดยตรง เพราะเขาตรวจได้ว่าอยู่ในเขตป่าสงวน อุทยาน หรือที่สาธารณประโยชน์หรือไม่ ซึ่งเป็นคำตอบที่ผู้ขายให้ไม่ได้
สรุป
- ที่ดินมือเปล่าคือที่ดินที่ครอบครองอยู่จริงแต่ไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ
- ใบเสร็จภาษีและคำรับรองจากคนในพื้นที่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ
- เส้นแบ่งคือวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ซึ่งเป็นวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
- ออกโฉนดได้สองทาง คือรอเดินสำรวจ หรือยื่นขอเป็นการเฉพาะราย
- ไม่เคยแจ้ง ส.ค.1 ไม่ได้ปิดประตูเสมอไป แต่ต้องพิสูจน์การครอบครองต่อเนื่อง
- คุยกับเพื่อนบ้านเรื่องแนวเขตก่อนยื่นเรื่อง ไม่ใช่ให้รู้ตอนเจ้าหน้าที่ไปถึง
- ถ้าจะซื้อ ให้ผู้ขายออกเอกสารสิทธิให้เสร็จก่อนเสมอ