สัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ฟ้องไม่ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้
นี่คือเหตุผลที่เอกสารในการเช่าไม่ใช่พิธีกรรม การตกลงกันด้วยวาจาหรือทางแชทอย่างเดียว แม้ทั้งสองฝ่ายจะเข้าใจตรงกันทุกอย่าง ก็ไม่มีสถานะที่บังคับกันได้เมื่อฝ่ายหนึ่งเปลี่ยนใจ
บทความนี้แยกเอกสารออกเป็นสองชุดที่คนมักนึกถึงแค่ชุดเดียว คือชุดที่ผู้เช่าต้องเตรียมไปให้เจ้าของ และชุดที่ผู้เช่าต้องขอดูจากเจ้าของ ชุดหลังสำคัญกว่าและถูกข้ามบ่อยกว่ามาก
เอกสารที่ผู้เช่าต้องเตรียม
| ผู้เช่าคนไทย | ผู้เช่าชาวต่างชาติ |
|---|---|
| บัตรประจำตัวประชาชน | หนังสือเดินทาง หน้าที่มีรูปและหน้าวีซ่า |
| สำเนาทะเบียนบ้าน | บัตร ตม.6 หรือหลักฐานการเข้าเมือง |
| สลิปเงินเดือนย้อนหลัง หรือหนังสือรับรองการทำงาน | ใบอนุญาตทำงาน หรือหลักฐานแหล่งรายได้ |
| รายการเดินบัญชีย้อนหลัง | รายการเดินบัญชี หรือหนังสือรับรองจากนายจ้าง |
| ข้อมูลผู้ติดต่อฉุกเฉิน | ข้อมูลผู้ติดต่อฉุกเฉินทั้งในไทยและต่างประเทศ |
เจ้าของแต่ละรายขอไม่เท่ากัน บางรายขอแค่บัตรประชาชน บางรายขอครบทุกอย่าง สิ่งที่ควรทำคือเตรียมชุดเต็มไว้เป็นไฟล์ในโทรศัพท์ เพราะห้องที่ดีในทำเลที่แข่งขันสูงมักไปหาคนที่ส่งเอกสารได้ภายในวันเดียวกัน
ข้อควรระวังคืออย่าส่งสำเนาบัตรประชาชนโดยไม่ขีดคร่อม ควรเขียนกำกับว่าใช้เพื่อทำสัญญาเช่ากับใคร ลงวันที่ และขีดทับส่วนที่ว่าง
เอกสารที่ผู้เช่าต้องขอดูจากเจ้าของ
นี่คือครึ่งที่สำคัญกว่า และเป็นครึ่งที่คนส่วนใหญ่ไม่กล้าขอ
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพื่อยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ให้เช่า ที่ชื่อตรงกับชื่อในเอกสารสิทธิ์
- หนังสือมอบอำนาจ หากคนที่มาเซ็นไม่ใช่เจ้าของตามเอกสารสิทธิ์
- ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด กรณีเช่าคอนโด เพื่อรู้กติกาเรื่องสัตว์เลี้ยง เวลาเข้าออก และการใช้ส่วนกลาง
- อัตราค่าน้ำค่าไฟที่เรียกเก็บจริง เพื่อเทียบกับอัตราของการไฟฟ้าและการประปา
วิธีขอที่ไม่ทำให้บรรยากาศเสียคือขอในฐานะขั้นตอนปกติ ไม่ใช่ในฐานะการตั้งข้อสงสัย ประโยคที่ใช้ได้จริงคือ ขอดูเอกสารสิทธิ์เพื่อให้ชื่อในสัญญาตรงกันครับ เจ้าของที่ตัวจริงจะให้ดูโดยไม่ลังเล
ถ้าอีกฝ่ายปฏิเสธที่จะให้ดูเอกสารสิทธิ์เลย นั่นคือคำตอบในตัวมันเอง
กรณีคนที่มาเซ็นไม่ใช่เจ้าของ
กรณีนี้พบบ่อยและไม่ได้ผิดปกติเสมอไป เจ้าของอาจอยู่ต่างประเทศ อาจมอบให้ญาติดูแล หรืออาจใช้บริษัทบริหารทรัพย์
สิ่งที่ต้องตรวจคือหนังสือมอบอำนาจต้องระบุชัดว่าให้อำนาจทำสัญญาเช่าและรับเงินได้ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบ ที่ลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
กรณีเช่าช่วง คือผู้ให้เช่าเป็นผู้เช่าอีกทอดหนึ่ง ต้องตรวจเพิ่มว่าสัญญาเช่าเดิมอนุญาตให้เช่าช่วงหรือไม่ เพราะการเช่าช่วงที่ไม่ได้รับอนุญาตทำให้ผู้เช่าช่วงเสี่ยงถูกไล่ออกจากทรัพย์โดยที่ไม่ได้ทำอะไรผิดเลย
ข้อที่ต้องยึดในทุกกรณีคือ เงินจอง เงินประกันและค่าเช่าควรโอนเข้าบัญชีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือบัญชีนิติบุคคลของบริษัทที่ออกใบเสร็จได้ ไม่ใช่บัญชีส่วนตัวของคนกลาง
สิ่งที่ต้องมีอยู่ในตัวสัญญา
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับ พ.ศ. 2568 กำหนดให้สัญญาต้องชัดเจน ไม่กำกวม และมีข้อมูลครบถ้วนเป็นภาษาไทยที่อ่านได้ ในทางปฏิบัติแปลว่าควรมีอย่างน้อยสิบข้อนี้
- ชื่อและเลขบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย ตรงกับเอกสารที่ตรวจแล้ว
- ที่ตั้งของทรัพย์ที่ชัดเจนถึงระดับเลขห้อง
- อายุสัญญา วันเริ่มและวันสิ้นสุด
- ค่าเช่าต่อเดือน วันครบกำหนดชำระ และช่องทางชำระ
- เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า แยกยอดกันให้ชัด
- เงื่อนไขและกำหนดวันคืนเงินประกัน
- อัตราค่าน้ำและค่าไฟเป็นตัวเลข
- ความรับผิดชอบเรื่องการซ่อมแซม แยกว่าอะไรเป็นของใคร
- เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดของทั้งสองฝ่าย
- เงื่อนไขการต่อสัญญาและการปรับค่าเช่า
เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่า สำหรับผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป รายละเอียดอ่านได้ที่ กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า พ.ศ. 2568
ส่วนการแบ่งความรับผิดชอบเรื่องซ่อม อ่านเกณฑ์ตามกฎหมายได้ที่ บ้านเช่าเสีย ใครจ่าย
เอกสารที่ต้องได้กลับมาหลังเซ็น
- สัญญาเช่าฉบับที่ผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อแล้ว เป็นตัวจริง ไม่ใช่แค่ถ่ายรูปเก็บไว้
- ใบเสร็จรับเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ที่ระบุแยกยอดชัดเจนว่าก้อนไหนคืออะไร
- ภาพถ่ายสภาพห้องที่ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับ แนบท้ายสัญญา
- ใบรับแจ้ง ตม.30 กรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นหน้าที่ของเจ้าบ้านที่ต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมง อ่านต่อได้ที่ ตม.30 คืออะไร
ใบเสร็จที่ระบุแยกยอดเป็นเรื่องที่ดูเล็กแต่มีผลมาก เพราะข้อพิพาทตอนย้ายออกจำนวนมากเริ่มจากคำถามว่าเงินก้อนที่จ่ายวันนั้นคือค่าเช่าล่วงหน้าหรือเงินประกัน
วันรับกุญแจ ต้องบันทึกอะไรบ้าง
- ถ่ายรูปทุกห้อง ทุกด้าน รวมทั้งจุดที่มีตำหนิอยู่แล้ว
- ถ่ายใกล้จุดที่เสียหาย เช่น รอยบนพื้น คราบบนผนัง บานที่ปิดไม่สนิท
- ถ่ายเลขมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟในวันเดียวกัน
- ทดสอบก๊อกทุกจุด สวิตช์ทุกจุด และแอร์ทุกเครื่อง แล้วบันทึกผล
- นับและถ่ายรูปเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่ส่งมอบมาพร้อมห้อง
- ส่งชุดภาพทั้งหมดให้เจ้าของในวันเดียวกัน เพื่อให้มีเวลาประทับในการส่ง
ขั้นตอนนี้ใช้เวลาราวยี่สิบนาที และเป็นสิ่งที่ตัดสินว่าเงินประกันจะได้คืนเต็มหรือไม่ในอีกหนึ่งปีข้างหน้า
เอกสารที่ต้องเก็บไว้จนถึงวันย้ายออก
เก็บทุกอย่างไว้เป็นโฟลเดอร์เดียว เรียงตามวันที่
- สัญญาเช่าและเอกสารแนบท้ายทั้งหมด
- ใบเสร็จค่าเช่าทุกเดือน หรือหลักฐานการโอน
- บิลค่าน้ำค่าไฟทุกใบ
- ข้อความและหนังสือแจ้งซ่อมทุกครั้ง พร้อมภาพก่อนและหลัง
- ภาพสภาพห้องวันรับกุญแจ
- ใบรับแจ้ง ตม.30 ทุกใบ กรณีชาวต่างชาติ
ก่อนย้ายออก ให้ถ่ายภาพชุดเดียวกันซ้ำที่มุมเดิม เทียบกับชุดวันแรก แล้วอ่านมิเตอร์ร่วมกัน สิ่งที่ทำให้ได้เงินประกันคืนไม่ใช่การเถียงเก่ง แต่คือการมีภาพสองชุดที่ถ่ายจากมุมเดียวกัน
คำถามที่พบบ่อย
เช่าบ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง
ผู้เช่าคนไทยใช้บัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน หลักฐานรายได้เช่นสลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองการทำงาน และรายการเดินบัญชี ส่วนผู้เช่าชาวต่างชาติใช้หนังสือเดินทางพร้อมหน้าวีซ่า บัตร ตม.6 และใบอนุญาตทำงานหรือหลักฐานแหล่งรายได้
ต้องขอดูอะไรจากเจ้าของบ้านบ้าง
โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด บัตรประชาชนของผู้ให้เช่าที่ชื่อตรงกับเอกสารสิทธิ์ หนังสือมอบอำนาจหากผู้เซ็นไม่ใช่เจ้าของ ข้อบังคับนิติบุคคลกรณีคอนโด และอัตราค่าน้ำค่าไฟที่เรียกเก็บจริง
ตกลงกันทางแชทอย่างเดียวใช้ได้ไหม
ใช้ไม่ได้ในแง่การบังคับตามกฎหมาย เพราะมาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้
คนที่มาเซ็นไม่ใช่เจ้าของ ทำยังไง
ขอดูหนังสือมอบอำนาจที่ระบุชัดว่าให้อำนาจทำสัญญาเช่าและรับเงินได้ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบที่รับรองสำเนาถูกต้อง และควรโอนเงินเข้าบัญชีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบัญชีนิติบุคคลที่ออกใบเสร็จได้
เช่าช่วงต้องตรวจอะไรเพิ่ม
ต้องตรวจว่าสัญญาเช่าเดิมอนุญาตให้เช่าช่วงหรือไม่ เพราะการเช่าช่วงที่ไม่ได้รับอนุญาตทำให้ผู้เช่าช่วงเสี่ยงถูกไล่ออกจากทรัพย์แม้จะไม่ได้ทำผิดสัญญาเอง
ต้องได้เอกสารอะไรกลับมาหลังเซ็นสัญญา
สัญญาฉบับที่ผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อแล้วเป็นตัวจริง ใบเสร็จที่แยกยอดเงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าชัดเจน ภาพถ่ายสภาพห้องที่ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับแนบท้ายสัญญา และใบรับแจ้ง ตม.30 หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ
วันรับกุญแจควรถ่ายรูปอะไรบ้าง
ทุกห้องทุกด้าน จุดที่มีตำหนิอยู่แล้วในระยะใกล้ เลขมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟ และเฟอร์นิเจอร์กับเครื่องใช้ที่ส่งมอบมาพร้อมห้อง แล้วส่งชุดภาพให้เจ้าของในวันเดียวกันเพื่อให้มีเวลาประทับ
สรุป
เอกสารในการเช่ามีสองชุด ชุดที่ต้องเตรียมไปให้เจ้าของ และชุดที่ต้องขอดูจากเจ้าของ ชุดหลังคือชุดที่ป้องกันการเสียเงินให้คนที่ไม่มีสิทธิ์ให้เช่า
มาตรา 538 ทำให้เรื่องนี้ไม่ใช่ทางเลือก สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ ฟ้องบังคับไม่ได้เลย ไม่ว่าจะคุยกันไว้ดีแค่ไหน
ถ้าจำได้ข้อเดียว ให้จำว่าอย่าโอนเงินก่อนเห็นเอกสารสิทธิ์ที่ชื่อตรงกับคนที่จะเซ็นสัญญากับคุณ
ดูทรัพย์ที่เปิดให้เช่าได้ที่ บ้านและคอนโดให้เช่า อ่านต่อว่าใครจ่ายค่านายหน้าได้ที่ ค่านายหน้าเช่าบ้านใครจ่าย และเจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าโดยมีเอกสารครบตั้งแต่ต้น ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากเช่าบ้านและคอนโด