ทรัพย์ 3 แบบที่คนซื้อบ้านหลังแรกไม่ควรรีบตัดสินใจ
คือคอนโดในตึกที่ขายออกไปหมดแล้วแต่คนอยู่จริงน้อย บ้านที่เพิ่งรีโนเวทเสร็จใหม่เอี่ยมเพื่อขายต่อ และทรัพย์ที่ผ่อนต่อเดือนไหวแต่ขายต่อยาก ทั้งสามแบบไม่ได้แปลว่าห้ามซื้อ แต่แปลว่าต้องใช้เวลาตรวจมากกว่าปกติ เพราะสิ่งที่ผิดพลาดในสามกรณีนี้จะโผล่มาตอนคุณอยากขาย ไม่ใช่ตอนซื้อ
มือใหม่มักโดนทั้งสามแบบด้วยเหตุผลเดียวกัน คือมันดูคุ้มกว่าของอื่นในงบเท่ากัน และความคุ้มนั้นก็มีเหตุผลของมันจริง ๆ อยู่
แบบที่ 1 คอนโดที่ขายหมดแล้ว แต่ไม่มีใครอยู่
ตึกที่ขายยูนิตออกไปครบ ไม่ได้แปลว่ามีคนอยู่ครบ ห้องที่ถูกซื้อไว้เพื่อลงทุนแล้วปล่อยเช่าไม่ได้ตามที่คิด จะกลายเป็นห้องปิดไฟที่ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง และเจ้าของที่ผิดหวังคือกลุ่มที่ค้างค่าส่วนกลางเป็นกลุ่มแรก
ผลกระทบไม่ได้อยู่ที่ห้องเขา แต่อยู่ที่งบของอาคาร ซึ่งเป็นเงินที่ใช้ซ่อมลิฟต์ เดินระบบไฟ และจ้าง รปภ.
| สิ่งที่มือใหม่เห็น | สิ่งที่เกิดขึ้นจริง |
|---|---|
| ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าโครงการข้าง ๆ | ส่วนต่างคือสิ่งที่ตลาดคิดค่าความเสี่ยงไว้แล้ว |
| ส่วนกลางสวย สระใหญ่ ฟิตเนสครบ | ยิ่งส่วนกลางเยอะ ยิ่งต้องการเงินค่าส่วนกลางที่เก็บได้จริง |
| มีห้องปล่อยเช่าเยอะ แสดงว่าเช่าง่าย | อาจแปลว่าคู่แข่งเยอะ ค่าเช่าจึงถูกกดลงเรื่อย ๆ |
ตรวจยังไงใน 15 นาที ไปยืนหน้าตึกตอนสองทุ่มวันธรรมดาแล้วนับหน้าต่างที่เปิดไฟ เดินเข้าลิฟต์ดูว่าปุ่มชั้นไหนสึกบ้าง แล้วขอดูงบการเงินและยอดค่าส่วนกลางค้างชำระรวมจากนิติบุคคล ผลของการค้างอยู่ใน ค้างค่าส่วนกลางคอนโดแล้วเกิดอะไรขึ้น
เมื่อไหร่ถึงซื้อได้ เมื่อยอดค้างรวมต่ำ เงินกองทุนยังอยู่ครบ และตัวเลขคนอยู่จริงสอดคล้องกับจำนวนห้องที่ขายไป ราคาที่ถูกกว่าเพื่อนบ้านตอนนั้นจะกลายเป็นข้อได้เปรียบจริง ไม่ใช่กับดัก
แบบที่ 2 บ้านที่เพิ่งรีโนเวทเสร็จเพื่อขายต่อ
บ้านมือสองที่ทาสีใหม่ทั้งหลัง ปูกระเบื้องใหม่ ครัวใหม่ ห้องน้ำใหม่ ขายในราคาที่ยังดูสมเหตุสมผล เป็นทรัพย์ที่ขายตัวเองได้ดีที่สุดในตลาด และเป็นทรัพย์ที่ตรวจยากที่สุดพร้อมกัน
ไม่ได้แปลว่าคนขายโกง คนรีโนเวทเพื่อขายเป็นอาชีพที่ปกติมาก แต่การรีโนเวทที่ดีกับการรีโนเวทที่สวยเฉพาะสิ่งที่มองเห็น ให้ผลต่างกันมากในปีที่สาม
- สิ่งที่มักได้รับการแก้จริง คือสิ่งที่ผู้ซื้อเห็น พื้น ผนัง สี ครัว สุขภัณฑ์
- สิ่งที่มักไม่ได้แตะ คือสิ่งที่ผู้ซื้อไม่เห็น ระบบท่อ ระบบไฟเก่า หลังคา และสาเหตุของรอยร้าวเดิม
- สิ่งที่ต้องระวังที่สุด คือฝ้าใหม่ที่ปิดทับร่องรอยรั่วซึม และผนังที่ฉาบเรียบกริบเฉพาะบางจุด
เรื่องนี้มีมุมกฎหมายที่คนซื้อควรรู้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 485 ระบุว่าข้อสัญญายกเว้นความรับผิดไม่คุ้มผลของการอันผู้ขายกระทำไปเอง หรือข้อความจริงที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วและปกปิด การฉาบทับรอยร้าวที่รู้ว่ามีจึงไม่ได้ถูกล้างไปด้วยคำว่าขายตามสภาพ รายละเอียดอยู่ใน ขายบ้านแล้วผู้ซื้อเจอรอยร้าว ใครรับผิด
ตรวจยังไงใน 15 นาที เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกันแล้วฟังเสียงท่อ เปิดแอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมกันดูว่าเบรกเกอร์ทนไหม ส่องไฟฉายขึ้นฝ้าตรงช่องเซอร์วิส และดูว่ามุมห้องไหนที่สีใหม่กว่ามุมอื่นอย่างผิดสังเกต
เมื่อไหร่ถึงซื้อได้ เมื่อผู้ขายมีรูปก่อนรีโนเวท มีใบเสร็จค่าแรงค่าของ และตอบได้ว่าเปลี่ยนอะไรไปบ้าง คนที่ทำงานมาดีจะมีของพวกนี้อยู่แล้วและยินดีให้ดู
แบบที่ 3 ทรัพย์ที่ผ่อนไหว แต่ขายต่อยาก
อันนี้อันตรายที่สุดเพราะมันไม่มีอะไรผิดให้เห็นเลยตอนซื้อ เอกสารครบ ตึกดี ผ่อนไหว ทุกอย่างเรียบร้อย ปัญหาโผล่วันที่คุณอยากขาย
| ลักษณะทรัพย์ | ทำไมขายต่อยาก |
|---|---|
| ห้องขนาดเล็กมากในทำเลที่ผู้ซื้อเป็นครอบครัว | กลุ่มผู้ซื้อในย่านนั้นไม่ตรงกับสิ่งที่ห้องเป็น |
| บ้านในโครงการที่ไกลจากถนนสายหลักและระบบขนส่ง | ผู้ซื้อรอบถัดไปมีทางเลือกที่ใกล้กว่าในราคาใกล้กัน |
| อาคารพาณิชย์ที่ซื้อมาอยู่อาศัย | ตอนขายต้องหาคนที่อยากได้ทั้งบ้านและทำเลค้าขาย ซึ่งเป็นกลุ่มที่เล็กกว่า |
| ห้องหรือบ้านที่แปลนถูกดัดแปลงไปจากเดิมมาก | สิ่งที่เจ้าของเดิมชอบ มักไม่ใช่สิ่งที่ผู้ซื้อรายถัดไปต้องการ |
ตัวชี้วัดที่ใช้ได้จริงคือถามตัวเองว่า ถ้าพรุ่งนี้ต้องขาย ใครคือคนซื้อ ถ้าตอบได้ทันทีว่าเป็นใครและเขาหาทรัพย์แบบนี้อยู่จริง ก็ผ่าน ถ้าต้องคิดนาน แปลว่าตอนขายจะต้องคิดนานเหมือนกัน
อีกด้านหนึ่งคือธนาคาร ทรัพย์ที่ผู้ซื้อรายถัดไปกู้ยาก จะขายได้ช้ากว่าเสมอ เหตุผลที่ราคาประเมินของแต่ละธนาคารไม่เท่ากันอยู่ใน ทำไมธนาคารประเมินบ้านหลังเดียวกันไม่เท่ากัน
สามคำถามที่ตัดปัญหาได้เกือบทั้งหมด
- ถ้าพรุ่งนี้ต้องขาย ใครคือผู้ซื้อ ตอบเป็นตัวคนได้ ไม่ใช่ตอบว่าใครก็ได้
- ส่วนที่ถูกกว่าตลาดนั้นมาจากอะไร ถ้าตอบไม่ได้ แปลว่ายังตรวจไม่ครบ ไม่ได้แปลว่าไม่มีสาเหตุ
- ปัญหาที่เจอ ซ่อมแล้วหายไหม ถ้าหายคือเรื่องของราคา ถ้าไม่หายเพราะอยู่นอกรั้วบ้าน คือเรื่องของการตัดสินใจ
คำถามข้อสุดท้ายคือเส้นแบ่งที่ใช้ได้กับทรัพย์เกือบทุกประเภท ปัญหาในบ้านคือส่วนลด ปัญหานอกบ้านคือความเสี่ยง
ถ้ากำลังดูอยู่ ลองดูรายการที่ตรวจเอกสารมาแล้วได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย และถ้ายังอยู่ขั้นวางงบกับเตรียมกู้ อ่าน คู่มือซื้อบ้านหลังแรก ก่อน
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดที่ขายหมดแล้วแต่ไม่ค่อยมีคนอยู่ มีปัญหาอะไร
ห้องที่ไม่มีคนอยู่มักเป็นห้องที่ค้างค่าส่วนกลางก่อนกลุ่มอื่น ซึ่งกระทบงบของอาคารที่ใช้ซ่อมลิฟต์ ระบบไฟ และงานรักษาความปลอดภัย ไม่ได้กระทบเฉพาะห้องนั้น
จะดูอัตราการอยู่อาศัยจริงได้อย่างไร
ไปยืนหน้าตึกตอนค่ำวันธรรมดาแล้วนับห้องที่เปิดไฟ และขอดูงบการเงินกับยอดค่าส่วนกลางค้างชำระรวมจากนิติบุคคลอาคารชุด
บ้านที่รีโนเวทมาขายไม่ควรซื้อเลยหรือ
ซื้อได้ ถ้าผู้ขายมีรูปก่อนรีโนเวท ใบเสร็จค่าวัสดุและค่าแรง และตอบได้ว่าเปลี่ยนอะไรไปบ้าง สิ่งที่ควรระวังคือการรีโนเวทที่สวยเฉพาะส่วนที่มองเห็น
ถ้าผู้ขายทาสีทับรอยร้าวไว้ ผู้ซื้อทำอะไรได้
ข้อสัญญาขายตามสภาพไม่คุ้มกรณีนี้ เพราะมาตรา 485 ระบุว่าข้อสัญญายกเว้นความรับผิดไม่คุ้มผลของการอันผู้ขายกระทำเอง หรือข้อความจริงที่ผู้ขายรู้แล้วปกปิด
ทรัพย์แบบไหนที่ขายต่อยากที่สุด
ทรัพย์ที่กลุ่มผู้ซื้อในทำเลนั้นไม่ตรงกับสิ่งที่ทรัพย์เป็น เช่น ห้องเล็กมากในย่านครอบครัว หรืออาคารพาณิชย์ที่ซื้อมาอยู่อาศัย
ผ่อนไหวถือว่าเพียงพอต่อการตัดสินใจไหม
ไม่พอ เพราะค่างวดบอกแค่ว่าคุณถือครองไหว ไม่ได้บอกว่าจะมีคนรับช่วงต่อในราคาที่ยอมรับได้หรือไม่
ราคาถูกกว่าตลาดมากเสมอไปหรือไม่ว่าจะมีปัญหา
ไม่เสมอไป แต่ถ้าอธิบายไม่ได้ว่าส่วนต่างมาจากอะไร แปลว่ายังตรวจไม่ครบ ไม่ใช่ว่าไม่มีสาเหตุ
เส้นแบ่งง่าย ๆ ระหว่างซื้อได้กับควรผ่านคืออะไร
ถามว่าปัญหานั้นซ่อมแล้วหายหรือไม่ ปัญหาที่อยู่ในบ้านคือเรื่องของราคา ปัญหาที่อยู่นอกบ้านคือเรื่องของความเสี่ยง
สรุป
- สามแบบที่ควรใช้เวลาตรวจนานกว่าปกติคือ คอนโดที่คนอยู่จริงน้อย บ้านที่เพิ่งรีโนเวทมาขาย และทรัพย์ที่ผ่อนไหวแต่ขายต่อยาก
- ตึกที่ขายหมดไม่ได้แปลว่ามีคนอยู่ ห้องว่างคือกลุ่มที่ค้างค่าส่วนกลางก่อน และมันกระทบงบของทั้งอาคาร
- บ้านรีโนเวทที่ดีกับที่สวยเฉพาะสิ่งที่มองเห็นต่างกันมากในปีที่สาม ให้ขอรูปก่อนรีโนเวทและใบเสร็จ
- การฉาบหรือทาสีทับรอยร้าวที่รู้ว่ามี ไม่ได้ถูกล้างด้วยข้อสัญญาขายตามสภาพ ตามมาตรา 485
- ทรัพย์ที่ผ่อนไหวแต่ไม่มีผู้ซื้อรายถัดไปชัดเจน คือความเสี่ยงที่จะเห็นตอนขาย ไม่ใช่ตอนซื้อ
- คำถามที่ดีที่สุดคือ ถ้าพรุ่งนี้ต้องขาย ใครคือคนซื้อ ต้องตอบได้ทันที
- ปัญหาที่ซ่อมแล้วหายคือเรื่องของราคา ปัญหาที่อยู่นอกรั้วบ้านคือเรื่องของการตัดสินใจ