首次置业者最该放慢速度的三类房子
一是已经售罄却几乎没人实住的公寓，二是刚翻新完准备转手的房子，三是月供扛得住、但将来很难卖掉的房产。三类都不是不能买，只是需要比平常更多的核查时间，因为这三种情形出问题的时刻，是您想卖的时候，而不是买的时候。
新手会被这三类吸引，原因是一样的：在同样的预算里，它们看起来更划算。而这份划算是真的存在的，只不过总有东西在为它买单。
第一类：楼卖完了，人却没住进来
全部售出不等于全部入住。当初作为投资买入、租赁需求却没兑现的单元，会变成一扇扇不亮灯却仍需缴纳物业费的窗，而失望的业主，正是最早开始欠费的那一批。
损失并不会停留在他们那套房里，而是落到整栋楼的预算上，也就是修电梯、做电气、雇保安的那笔钱。
| 新手看到的 | 实际发生的 |
|---|---|
| 每平方米单价比隔壁项目低 | 那个差额，是市场已经给风险定好的价 |
| 公共配套气派，大泳池，健身房齐全 | 配套越多，越依赖真正收得上来的物业费 |
| 挂出租的房源很多，说明好租 | 也可能正相反：竞争激烈，租金被一路压低 |
十五分钟怎么查。挑一个工作日晚上八点站在楼下数亮灯的窗户；进电梯看哪几层的按钮磨损明显；再向管理处索取财务报表和全楼物业费欠缴总额。欠费会触发什么，见公寓物业费欠缴的后果。
什么时候可以买。当欠费总额很低、维修基金完好、入住数与售出数对得上时。那时候更低的单价才是真的优势，而不是陷阱。
第二类：刚翻新完准备转手的房子
二手房整屋重新刷漆、新铺地砖、新厨房、新卫生间，价格看起来还挺合理。它是市场上最会自我推销的房子，同时也是最难查验的房子。
这不是在指控谁。翻新转售本身是很正常的一门生意。但"扎实的翻新"和"只在看得见的地方漂亮的翻新"，到第三年会拉开很大的差距。
- 通常真的修了的，是买家看得见的：地面、墙面、油漆、厨房、洁具。
- 通常没动的，是买家看不见的：给排水管、老旧电路、屋面，以及原来那些裂缝的成因。
- 最该盯的，是遮住渗漏痕迹的新吊顶，以及只有某一块特别平整的墙面。
这里有个值得知道的法律点。《民商法典》第485条规定，免责条款不能免除卖方对自身行为所致后果的责任，也不能免除其对已知而隐瞒的事实所负的责任。所以把明知存在的裂缝抹平盖住，并不会被"按现状出售"这句话洗掉。细节见卖房后买家发现裂缝，谁负责。
十五分钟怎么查。把所有水龙头同时打开，听管道的声音；空调和电器一起开，看空开跳不跳；用手电从吊顶检修口往里照；再找一找哪个角落的漆色明显比别处新。
什么时候可以买。当卖方拿得出翻新前的照片、人工与材料的单据，并能说清换了哪些东西。真正做得扎实的人，这些本来就有，也乐意给您看。
第三类：供得起，却难转手
这一类最危险，因为买的时候什么毛病都看不出来：证件齐全、楼盘不差、月供轻松。问题出现在您想卖的那天。
| 房产特征 | 为什么难转手 |
|---|---|
| 面积极小的单元，却位于以家庭客为主的片区 | 该片区的买家群体与这套房的定位对不上 |
| 远离主干道与轨道交通的小区住宅 | 下一位买家在相近价位上有更近的选择 |
| 买来自住的商铺式排屋 | 转手时要找既想住又要商业位置的人，这个群体小得多 |
| 户型被大幅改动过的房子 | 上一位业主喜欢的，往往不是下一位买家想要的 |
真正好用的检验方法，是问自己：如果明天就得卖，谁会买。如果能立刻说出是哪一类人、并且相信他们确实在找这样的房子，就算通过；如果要想很久，那么卖的时候也会拖很久。
还有融资这一面。下一位买家难以贷款的房子，卖得一定更慢。各家银行估价不一致的原因，见为什么同一套房子各家银行估价不同。
三个问题能挡掉大部分麻烦
- 如果明天就得卖，谁会买？要能说出具体是谁，而不是"谁都可能"。
- 比市场便宜的那部分，是从哪来的？答不上来，说明还没查完，而不是说明没有原因。
- 把它修好，问题会消失吗？会，那是价格问题；不会，因为问题在您家院墙之外，那是判断问题。
最后一个问题几乎适用于所有房产：房子里面的问题是折扣，房子外面的问题是风险。
如果正在看房，可以看看已核验证件的在售房源；如果还处在做预算、准备贷款的阶段，先读首套房购房指南。
常见问题
已售罄但入住率低的公寓，问题出在哪
空置单元往往最早开始欠缴物业费，这会冲击整栋楼用于电梯维修、电气与安保的预算，影响并不限于那几套房。
怎么看真实入住率
工作日晚上站在楼下数亮灯的窗户，并向公寓管理处索取财务报表和全楼物业费欠缴总额。
翻新转售的房子完全不能买吗
可以买，前提是卖方拿得出翻新前照片、材料与人工单据，并能说清换了什么。要警惕的是只在看得见处漂亮的翻新。
卖方把裂缝刷漆盖住了怎么办
"按现状出售"条款挡不住这一条，因为第485条规定该类条款不能覆盖卖方自身行为所致的后果，或其已知而隐瞒的事实。
哪一类房子最难转手
所在片区的买家群体与房产定位对不上的那一类，例如家庭客片区里面积极小的单元，或买来自住的商铺式排屋。
月供扛得住，是不是就可以决定了
不够。月供只说明您持有得起，并不说明将来会有人以可接受的价格接手。
价格明显低于市场就一定有问题吗
不一定，但如果说不清差额从何而来，那意味着核查还没做完，而不是没有原因。
放弃与否，有没有简单的判断线
问修好之后问题会不会消失。房子里面的问题关乎价格，房子外面的问题关乎风险。
总结
- 该放慢速度的三类是：入住率低的公寓、刚翻新转售的房子，以及供得起却难卖的房产。
- 售罄不等于入住，空置单元最先欠缴物业费，而这会打到整栋楼的预算上。
- 扎实翻新与表面翻新到第三年差距极大，所以要索取翻新前照片和单据。
- 依第485条，把明知的裂缝刷漆盖住，并不能被"按现状出售"条款免除。
- 供得起却找不到明确下一位买家的房子，风险出现在转手时而非买入时。
- 最好用的一个问题是：如果明天就得卖，谁会买，而且要能立刻回答。
- 修得好的问题是折扣，院墙之外的问题是决策。