ขายบ้านเสียอะไรบ้าง และคิดจากราคาไหน
ค่าใช้จ่ายวันโอนมีสี่รายการ คือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนร้อยละ 2 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เมื่อเข้าเงื่อนไข และค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตัวเลขที่ใช้ตั้งต้นไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน แต่เป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งกรมสรรพากรระบุไว้ตรง ๆ ว่าใช้ราคานี้ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ว่าราคาซื้อขายในท้องตลาดจะเป็นอย่างไร
ข้อยกเว้นคือภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ ซึ่งคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนไหนสูงกว่า
ส่วนค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ยังมีมาตรการลดเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณสี่ขั้น
วิธีคำนวณของบ้านที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ใช่มรดกหรือการให้โดยเสน่หา กรมสรรพากรกำหนดเป็นสี่ขั้นตามมาตรา 50(5)(ข) และมาตรา 48(4)(ข) แห่งประมวลรัษฎากร
- หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529 ตามจำนวนปีที่ถือครอง
- เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
- คำนวณภาษีจากผลลัพธ์ต่อปีตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้สุทธิขั้นแรกไม่ได้รับยกเว้นในการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ได้ภาษีต่อปีเท่าใด คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
อัตราค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 ลดลงตามจำนวนปีที่ถือครอง คือถือครอง 1 ปีหักได้ร้อยละ 92 · 2 ปี 84 · 3 ปี 77 · 4 ปี 71 · 5 ปี 65 · 6 ปี 60 · 7 ปี 55 และ 8 ปีขึ้นไปหักได้ร้อยละ 50
จำนวนปีที่ถือครองนับจากปีที่ได้กรรมสิทธิ์ถึงปีที่โอน เกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี ซึ่งหมายความว่าซื้อเดือนธันวาคมแล้วขายเดือนมกราคมปีถัดไปนับเป็น 2 ปีแล้ว
ยิ่งถือครองนาน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายยิ่งสูง
ผลของสูตรนี้สวนกับสัญชาตญาณ เพราะค่าใช้จ่ายเหมาที่ลดลงตามปีทำให้ฐานภาษีโตเร็วกว่าที่การหารจำนวนปีจะช่วยทอนได้ ตารางข้างล่างคำนวณจากอัตราที่กรมสรรพากรประกาศ บนบ้านราคาประเมิน 3,000,000 บาท
| ถือครอง | หักค่าใช้จ่าย | เงินได้สุทธิ | ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | คิดเป็นสัดส่วนของราคาประเมิน |
|---|---|---|---|---|
| 1 ปี | 92% | 240,000 บาท | 12,000 บาท | 0.40% |
| 3 ปี | 77% | 690,000 บาท | 34,500 บาท | 1.15% |
| 5 ปี | 65% | 1,050,000 บาท | 52,500 บาท | 1.75% |
| 8 ปี | 50% | 1,500,000 บาท | 75,000 บาท | 2.50% |
| 10 ปี | 50% | 1,500,000 บาท | 75,000 บาท | 2.50% |
แต่ข้อสรุปว่าขายเร็วดีกว่ายังผิด เพราะรายการที่สองที่ผูกกับเวลาคือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งแรงกว่ากันมาก
มีเพดานคุ้มครองอยู่หนึ่งข้อ กรมที่ดินระบุว่ากรณีขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณได้ต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย
ขายก่อน 5 ปี เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เว้นแต่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน
การขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา ถือเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541 อัตราที่เรียกเก็บคือร้อยละ 3.3 รวมภาษีท้องถิ่น
ข้อยกเว้นที่ใช้ได้จริงกับคนทั่วไปมีสามข้อ คือการถูกเวนคืน การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก และการขายบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา
ข้อสุดท้ายคือข้อที่ประหยัดเงินได้มากที่สุดโดยไม่ต้องทำอะไรซับซ้อน ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังที่ซื้อและอยู่ให้ครบปี แล้วเก็บสำเนาทะเบียนบ้านไว้เป็นหลักฐาน
ถ้าที่ดินกับอาคารได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปีให้ถือตามระยะเวลาการได้มาของสิ่งที่ได้มาภายหลัง ซึ่งเป็นกรณีของคนที่ซื้อที่ดินก่อนแล้วปลูกบ้านทีหลัง
เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับแทนในอัตรา 1 บาทต่อทุก 200 บาท ซึ่งเท่ากับร้อยละ 0.5 และกรมที่ดินระบุว่าถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก
ตัวเลขจริงของบ้านราคาประเมิน 3 ล้าน ขายปีที่ 3
กรณีที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ค่าใช้จ่ายรวมคือภาษีหัก ณ ที่จ่าย 34,500 บาท บวกอากรแสตมป์ 15,000 บาท บวกค่าธรรมเนียมโอนภายใต้มาตรการร้อยละ 0.01 อีก 300 บาท รวม 49,800 บาท
กรณีที่ผู้ขายไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ค่าใช้จ่ายรวมคือภาษีหัก ณ ที่จ่าย 34,500 บาท บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 99,000 บาท บวกค่าธรรมเนียมโอน 300 บาท รวม 133,800 บาท
ต่างกัน 84,000 บาท จากเอกสารใบเดียวและเวลาหนึ่งปี นี่คือเหตุผลที่คำถามแรกของการวางแผนขายไม่ใช่จะตั้งราคาเท่าไร แต่คือชื่อเราอยู่ในทะเบียนบ้านหลังนี้มานานแค่ไหน
ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ตามปกติแบ่งกันคนละครึ่งตามธรรมเนียม ไม่ใช่ตามกฎหมาย จึงเป็นข้อที่ต้องเขียนในสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาระของผู้ขาย ลำดับขั้นในวันโอนอยู่ในคู่มือโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และมาตรการลดค่าธรรมเนียมฉบับปัจจุบันอยู่ในบทความมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง
สิ่งที่ควรเตรียมก่อนตั้งวันโอน
สามอย่างที่ทำให้ตัวเลขวันโอนไม่เซอร์ไพรส์ คือปีที่ได้กรรมสิทธิ์ตามหลังโฉนด สำเนาทะเบียนบ้านที่แสดงว่าชื่อผู้ขายอยู่มานานเท่าไร และราคาประเมินทุนทรัพย์ปัจจุบันของแปลงนั้น
ราคาประเมินตรวจเองได้ก่อนไปสำนักงานที่ดิน และควรตรวจ เพราะเป็นฐานของทั้งค่าธรรมเนียมและภาษีหัก ณ ที่จ่าย วิธีตรวจอยู่ในบทความตรวจโฉนดและราคาประเมินออนไลน์
ถ้ากำลังเตรียมขายบ้านทั้งหลัง การคำนวณตัวเลขเหล่านี้ก่อนตั้งราคาช่วยให้ไม่ต้องลดราคาทีหลัง ดูวิธีทำงานของเราได้ที่บริการฝากขายบ้าน
คำถามที่พบบ่อย
ขายบ้านเสียภาษีอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามสูตรของกรมสรรพากร ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เมื่อขายภายใน 5 ปีและไม่เข้าข้อยกเว้น และค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีคิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนไหนสูงกว่า
ขายก่อน 5 ปีเสียภาษีอะไรเพิ่ม
เสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 รวมภาษีท้องถิ่น ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541 เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น เช่น ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือเป็นทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
ชื่อในทะเบียนบ้านต้องอยู่นานเท่าไร
ไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น และต้องเป็นบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญของผู้ขาย
ทำไมถือครองนานแล้วภาษีหัก ณ ที่จ่ายมากขึ้น
เพราะอัตราค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 ลดลงตามจำนวนปี จากร้อยละ 92 ในปีแรกเหลือร้อยละ 50 เมื่อถือครอง 8 ปีขึ้นไป ฐานภาษีจึงโตขึ้นเร็วกว่าผลของการหารจำนวนปี
ปีที่ถือครองนับอย่างไร
นับจากปีที่ได้กรรมสิทธิ์ถึงปีที่โอน ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี โดยนับตามปีปฏิทิน
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้านต้องนำไปยื่นภาษีปลายปีอีกไหม
ผู้ขายเลือกได้ จะถือว่าภาษีที่ถูกหักไว้เป็นภาษีสุดท้ายโดยไม่นำเงินได้ก้อนนี้ไปรวมยื่นก็ได้ หรือจะนำไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นก็ได้ ตามที่กรมสรรพากรอธิบายไว้เรื่องการเลือกเสียภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ไหม
ไม่ได้ มาตรการนี้ใช้สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย รายละเอียดอยู่ในบทความชาวต่างชาติซื้ออสังหาในไทย
สรุป
- ค่าใช้จ่ายวันโอนคือค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เมื่อเข้าเงื่อนไข และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ฐานคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน
- ค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 ลดจากร้อยละ 92 ในปีแรกเหลือร้อยละ 50 เมื่อถือครอง 8 ปีขึ้นไป ทำให้ถือครองนานแล้วภาษีหัก ณ ที่จ่ายสูงขึ้น
- ขายภายใน 5 ปีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือได้ทรัพย์มาทางมรดก
- บ้านราคาประเมิน 3 ล้านบาทที่ขายปีที่ 3 ต่างกัน 84,000 บาท ระหว่างมีชื่อกับไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
- ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 0.01 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ใช้กับผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท