ลงทุนโกดังปล่อยเช่า สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อที่ดิน

โกดังปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนดีกว่าคอนโด แต่ความเสี่ยงไปกองอยู่คนละที่

คนที่เคยปล่อยเช่าคอนโดมาก่อนแล้วหันมาดูโกดัง มักถูกดึงดูดด้วยเรื่องเดียวกันหมด คือผลตอบแทนต่อปีที่ดูสูงกว่า และผู้เช่าที่เป็นบริษัทซึ่งดูมั่นคงกว่ารายบุคคล

ทั้งสองอย่างมีส่วนจริง แต่มันมาพร้อมความเสี่ยงที่หน้าตาไม่เหมือนกันเลย

คอนโดว่างหนึ่งเดือน คุณเสียค่าเช่าหนึ่งเดือน โกดังว่างหนึ่งครั้ง มักว่างเป็นหลักหลายเดือนถึงเป็นปี เพราะผู้เช่าที่ต้องการโกดังขนาดและทำเลแบบนั้นพอดี มีไม่กี่รายในรัศมีนั้น

และถ้าผู้เช่ารายเดิมย้ายออกหลังอยู่มาห้าปี คุณอาจต้องรื้อผนังกั้นออฟฟิศที่เขาทำไว้ทิ้งทั้งหมด ก่อนที่จะให้รายใหม่เข้าดูได้

ผลตอบแทนของโกดังจึงไม่ได้อยู่ที่ค่าเช่าต่อตารางเมตร แต่อยู่ที่ว่าคุณทำให้มันว่างน้อยที่สุดได้แค่ไหน และสิ่งที่กำหนดเรื่องนั้นคือการตัดสินใจตอนซื้อที่ดิน ไม่ใช่ตอนหาผู้เช่า

บทความนี้เขียนจากฝั่งเจ้าของ ส่วนมุมของผู้เช่าว่าเขาดูอะไรบ้างตอนเลือกโกดัง อยู่ในเช่าโกดังต้องตรวจอะไรบ้าง ซึ่งควรอ่านคู่กัน เพราะรายการที่ผู้เช่าใช้ตัดโกดังทิ้งคือรายการเดียวกับที่คุณต้องทำให้ผ่าน

ทำเลของโกดังไม่ใช่ทำเลของบ้าน

บ้านมีทำเลดีเมื่อใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้าง และอยู่ในย่านที่คนอยากอยู่

โกดังมีทำเลดีด้วยเหตุผลคนละชุด และเหตุผลแรกคือรถบรรทุกเข้าถึงได้จริง

ถนนหน้าโกดังต้องกว้างพอให้รถหกล้อหรือสิบล้อเลี้ยวเข้าได้โดยไม่ต้องถอยหลายครั้ง และต้องรับน้ำหนักได้ ถนนคอนกรีตบางเส้นในซอยลึกทำไม่ได้ทั้งสองอย่าง

เรื่องที่คนมองข้ามบ่อยคือสะพานและทางลอดระหว่างทางจากถนนใหญ่มาถึงหน้าโกดัง ถ้ามีจุดใดจุดหนึ่งที่จำกัดความสูงหรือน้ำหนัก ผู้เช่าที่ขนของด้วยรถใหญ่จะตัดคุณทิ้งทันที

เรื่องที่สองคือน้ำท่วม ให้ถามคนในพื้นที่ ไม่ใช่ดูจากรูปประกาศขาย และถามให้เจาะจงว่าปีไหนท่วม ท่วมสูงเท่าไร และท่วมนานกี่วัน

สินค้าที่เก็บในโกดังมักมีมูลค่าสูงกว่าตัวอาคารมาก ผู้เช่าจึงกลัวน้ำมากกว่าที่คุณคิด และโกดังที่เคยท่วมครั้งเดียวจะถูกจำไปอีกนาน

เรื่องที่สามคือระยะทางไปยังที่ที่ผู้เช่าต้องไป ท่าเรือ นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์กระจายสินค้า หรือทางด่วน โกดังที่อยู่ห่างจากทางขึ้นทางด่วนสิบนาที กับที่อยู่ห่างสี่สิบนาที ไม่ได้ต่างกันแค่ค่าน้ำมัน แต่ต่างกันที่จำนวนเที่ยวที่รถหนึ่งคันวิ่งได้ต่อวัน

เรื่องสุดท้ายคือแรงงาน โกดังที่ต้องใช้คนยกของจะเลือกทำเลที่คนงานเดินทางมาได้ ไม่ใช่ทำเลที่รถเข้าง่ายอย่างเดียว

ที่ดินที่ต้องซื้อใหญ่กว่าโกดังที่จะสร้างมาก

นี่คือจุดที่คนคำนวณผิดบ่อยที่สุด และผิดตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 38 กำหนดที่ว่างรอบคลังสินค้าไว้ชัดเจน

• คลังสินค้าที่มีพื้นที่ทุกชั้นรวมกันตั้งแต่ 100 ถึง 500 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6 เมตร สองด้าน ส่วนด้านอื่นไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• คลังสินค้าที่มีพื้นที่ทุกชั้นรวมกันเกิน 500 ตารางเมตร ต้องมีที่ว่างห่างแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 10 เมตร สองด้าน ส่วนด้านอื่นไม่น้อยกว่า 5 เมตร

ลองคิดเป็นตัวเลข โกดังกว้าง 20 เมตร ยาว 30 เมตร คือ 600 ตารางเมตร ซึ่งเกิน 500 จึงต้องเว้น 10 เมตรสองด้าน และ 5 เมตรอีกสองด้าน

แปลว่าที่ดินขั้นต่ำที่รองรับได้คือประมาณ 30 คูณ 50 เมตร หรือราว 1,500 ตารางเมตร เพื่อวางอาคาร 600 ตารางเมตร

คนที่ซื้อที่ดินหนึ่งงานแล้วคิดว่าจะสร้างโกดังห้าร้อยกว่าตารางเมตร จึงมักมารู้ตอนยื่นแบบว่าทำไม่ได้

ข้อยกเว้นคือคลังสินค้าที่อยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งไม่ต้องใช้ระยะข้างต้น เว้นแต่ด้านที่ติดกับที่ดินนอกนิคม ซึ่งต้องเว้นไม่น้อยกว่า 10 เมตร

อีกด่านที่ต้องผ่านก่อนคือผังเมือง เพราะคลังสินค้าไม่ได้สร้างได้ทุกสี และข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของแต่ละจังหวัดก็ไม่เหมือนกัน

ให้ตรวจสีผังเมืองของแปลงนั้นก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังโอน วิธีอ่านสีผังเมืองอยู่ในสีผังเมืองที่ต้องดูก่อนซื้อที่ดิน

และอย่าลืมว่าที่ว่างรอบอาคารไม่ได้เสียเปล่า มันคือลานกลับรถของรถบรรทุก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้เช่าต้องการอยู่แล้ว โกดังที่มีลานหน้ากว้างพอให้รถสิบล้อกลับรถได้โดยไม่ต้องถอยออกซอย มีค่ามากกว่าที่หลายคนคิด

สเปกที่ผู้เช่าถามก่อนถามราคา

ผู้เช่าที่จริงจังจะถามหกอย่างนี้ก่อนถามค่าเช่า และถ้าข้อใดข้อหนึ่งไม่ผ่าน เขาจะไม่มาดูเลย

ความสูงใต้โครงหลังคา เพราะมันกำหนดว่าซ้อนชั้นวางได้กี่ชั้น โกดังเตี้ยที่พื้นที่เท่ากันเก็บของได้น้อยกว่ามาก และค่าเช่าต่อตารางเมตรจะถูกกดลงตามนั้น

ความสามารถในการรับน้ำหนักของพื้น ให้ระบุเป็นตัวเลขต่อตารางเมตร ไม่ใช่คำว่าพื้นแข็งแรงดี ผู้เช่าที่วางแร็คสูงหรือใช้รถโฟล์คลิฟต์ต้องการตัวเลขนี้เพื่อคำนวณ

ขนาดและจำนวนประตู ประตูม้วนบานเดียวกว้างสี่เมตรกับสองบานกว้างบานละสี่เมตร ต่างกันมากสำหรับคนที่รับและส่งของพร้อมกัน

ระบบไฟฟ้า ขนาดหม้อแปลง จำนวนเฟส และแอมป์ที่มีอยู่ โกดังที่มีไฟไม่พอสำหรับเครื่องจักรหรือห้องเย็นจะตัดผู้เช่าไปทั้งกลุ่ม และการขอเพิ่มไม่ได้ทำเสร็จในสัปดาห์เดียว เรื่องโครงสร้างค่าไฟของกิจการซึ่งคิดคนละแบบกับบ้าน อยู่ในค่าไฟโกดังและโรงงานต่างจากบ้านอย่างไร

ลานหน้าโกดังและรัศมีวงเลี้ยว ให้วัดจริงแล้วบอกเป็นเมตร ว่ารถสิบล้อกลับรถในลานได้หรือต้องถอยออก

ห้องน้ำ ห้องออฟฟิศ และที่จอดรถพนักงาน ฟังดูเป็นเรื่องเล็ก แต่โกดังที่ไม่มีสำนักงานเลย ผู้เช่าต้องลงทุนเองก่อนเข้า ซึ่งเป็นเหตุผลที่เขาจะขอส่วนลดหรือขอฟรีค่าเช่าช่วงแรก

ข้อแนะนำที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดข้อหนึ่งคือ ทำห้องน้ำ ออฟฟิศเล็ก และไฟส่องสว่างให้เสร็จตั้งแต่แรก เพราะมันเป็นเงินก้อนไม่มาก แต่ทำให้โกดังพร้อมเข้าอยู่ทันที และร่นเวลาว่างลงได้หลายเดือน

สัญญาเช่า สามปีคือเส้นแบ่งที่เปลี่ยนทุกอย่าง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี

แปลว่าสัญญาห้าปีที่เซ็นกันเองสองฝ่ายโดยไม่จดทะเบียน ในทางกฎหมายมีผลบังคับได้แค่สามปี

เรื่องนี้มีสองด้าน ด้านหนึ่งคือถ้าคุณอยากได้ความมั่นคงยาว ๆ ก็ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อีกด้านคือถ้าคุณไม่อยากผูกตัวเองไว้นาน สัญญาสามปีต่ออายุเป็นช่วง ๆ ก็เป็นทางเลือกที่หลายคนใช้

ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนคิดจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา โดยทั่วไปคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนราวร้อยละ 1 บวกอากรแสตมป์อีกราวร้อยละ 0.1 รวมประมาณร้อยละ 1.1 ให้สอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อยืนยันตัวเลขล่าสุดก่อนตกลงกับผู้เช่าว่าใครออก

เรื่องระยะเวลา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทำได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าทำเกินให้ลดลงเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนดจะต่อสัญญากันอีกก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

สำหรับการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม มีพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งเปิดให้ทำสัญญาได้ยาวกว่านั้นภายใต้เงื่อนไขและขั้นตอนเฉพาะของกฎหมายฉบับนั้น ถ้าผู้เช่าจะลงทุนสร้างอาคารเองบนที่ดินของคุณ นี่คือกฎหมายที่ต้องคุยกับทนายก่อน

ข้อสัญญาที่ควรเขียนให้ชัดตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่

• สภาพที่ต้องส่งคืน ระบุว่าต้องรื้อสิ่งที่ต่อเติมออกหรือยกให้เจ้าของ และใครจ่ายค่ารื้อ
• การต่อเติมและดัดแปลง ต้องขออนุญาตเป็นหนังสือก่อน และห้ามแตะโครงสร้างหลักกับหลังคา
• ประเภทสินค้าที่ห้ามเก็บ โดยเฉพาะวัตถุไวไฟและสารเคมี ซึ่งกระทบทั้งกฎหมายและกรมธรรม์ประกันภัย
• ใครดูแลอะไร หลังคา โครงสร้าง และพื้น เป็นของเจ้าของ ส่วนหลอดไฟ ประตูม้วน และงานประจำวัน เป็นของผู้เช่า
• เงินประกัน โดยทั่วไปสูงกว่าที่อยู่อาศัย และควรกำหนดเงื่อนไขการคืนให้ชัด
• สิทธิเข้าตรวจ ระบุความถี่และการแจ้งล่วงหน้า เพราะโกดังที่เจ้าของไม่เคยเข้าไปดูเลยห้าปี มักมีเรื่องที่ไม่อยากเห็น

ภาษีและค่าใช้จ่ายที่กินผลตอบแทนจริง

ตัวเลขผลตอบแทนที่คนเอามาคุยกัน มักเป็นค่าเช่าทั้งปีหารด้วยเงินลงทุน ซึ่งเป็นตัวเลขก่อนหักอะไรเลย

รายการต่อไปนี้คือสิ่งที่หายไประหว่างทาง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โกดังปล่อยเช่าจัดอยู่ในประเภทอื่น ๆ ซึ่งรวมพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม อัตราสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทคือร้อยละ 0.3 และ 50 ถึง 200 ล้านบาทคือร้อยละ 0.4 แล้วสูงขึ้นเป็นขั้นตามมูลค่า

ต่างจากบ้านหลังแรกที่ได้รับยกเว้นในวงเงินสูง ทรัพย์สินประเภทนี้เสียภาษีตั้งแต่บาทแรก และเป็นรายจ่ายประจำปีที่ต้องใส่ในแผนตั้งแต่ก่อนซื้อ

ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ซึ่งเลือกหักค่าใช้จ่ายได้สองแบบ

แบบเหมา สำหรับการให้เช่าบ้าน โรงเรือน และสิ่งปลูกสร้าง หักได้ร้อยละ 30 ส่วนที่ดินที่มิได้ใช้ในการเกษตรกรรม หักได้ร้อยละ 15

อีกแบบคือหักค่าใช้จ่ายตามจริงตามความจำเป็นและสมควร ซึ่งใช้ได้ถ้าคุณมีหลักฐานและค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่าอัตราเหมา ปีที่ต้องเปลี่ยนหลังคาทั้งผืนมักเป็นปีแบบนั้น

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เขาจะหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าในอัตราร้อยละ 5 แล้วนำส่งกรมสรรพากร ให้เก็บหนังสือรับรองการหักภาษีไว้ทุกใบ เพราะมันคือเครดิตที่ใช้ตอนยื่นภาษีประจำปี

เงินที่เข้าบัญชีคุณจึงน้อยกว่าค่าเช่าตามสัญญาตั้งแต่เดือนแรก ซึ่งเป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่การถูกหักเกิน

ค่าซ่อมบำรุงที่มาเป็นก้อนใหญ่ หลังคาเมทัลชีตของโกดังจะมาถึงวันที่ต้องเปลี่ยนพร้อมกันทั้งผืน ไม่ได้ทยอยพัง ให้กันเงินไว้ทุกปีสำหรับรายการนี้ เหมือนที่คอนโดกันเงินกองทุนไว้

ประกันภัย เบี้ยประกันของอาคารประเภทนี้ต่างจากที่อยู่อาศัย และประเภทสินค้าที่ผู้เช่าเก็บมีผลต่อเบี้ยโดยตรง ให้แจ้งบริษัทตามจริงเสมอ เพราะการเก็บสารไวไฟโดยไม่แจ้งคือเหตุผลที่การเคลมจะถูกปฏิเสธ

คำนวณผลตอบแทนแบบไม่หลอกตัวเอง

วิธีที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือคิดสองชั้น

ชั้นแรกคือผลตอบแทนขั้นต้น เอาค่าเช่าทั้งปีหารด้วยเงินลงทุนทั้งหมด ซึ่งรวมค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าโอน ค่าออกแบบ และค่าทำถนนกับลานคอนกรีต ไม่ใช่แค่ราคาที่ดินกับค่าสร้างอาคาร

ชั้นที่สองคือผลตอบแทนสุทธิ ให้หักออกจากค่าเช่าทั้งปี ดังนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เบี้ยประกัน ค่าซ่อมบำรุงเฉลี่ยต่อปี และภาษีเงินได้ที่ประเมินไว้

แล้วเพิ่มสมมติฐานที่คนชอบข้าม คืออัตราว่าง ให้สมมติว่าโกดังจะว่างจริงกี่เดือนในทุกรอบสัญญา แล้วเฉลี่ยลงมาเป็นต่อปี

สมมติฐานที่สมเหตุสมผลกว่าการคิดว่ามีผู้เช่าตลอดคือ ทุกครั้งที่ผู้เช่าย้ายออก คุณจะว่างและมีค่าใช้จ่ายปรับปรุงก่อนรายใหม่เข้า

ตัวเลขสุทธิที่ได้จะต่ำกว่าตัวเลขที่นายหน้าบอกเสมอ และมันคือตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจ

คำถามสุดท้ายที่ควรถามตัวเองก่อนซื้อคือ ถ้าโกดังนี้ว่างสิบสองเดือนติดกัน คุณยังผ่อนไหวไหม

ถ้าคำตอบคือไม่ ให้ลดขนาดโครงการลง หรือเพิ่มเงินดาวน์ ก่อนที่จะเซ็นสัญญาซื้อที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

โกดังปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนดีกว่าคอนโดจริงไหม

ผลตอบแทนขั้นต้นมักสูงกว่า แต่ความเสี่ยงต่างกัน เพราะช่วงว่างของโกดังยาวกว่ามากและมีค่าปรับปรุงระหว่างผู้เช่า ให้คิดเป็นผลตอบแทนสุทธิที่รวมอัตราว่างแล้วเท่านั้น

สร้างโกดังต้องเว้นระยะจากเขตที่ดินเท่าไร

คลังสินค้าพื้นที่รวม 100 ถึง 500 ตารางเมตร ต้องเว้น 6 เมตรสองด้าน และ 3 เมตรด้านอื่น ส่วนที่เกิน 500 ตารางเมตร ต้องเว้น 10 เมตรสองด้าน และ 5 เมตรด้านอื่น ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ข้อ 38

สัญญาเช่าโกดังต้องจดทะเบียนไหม

ถ้ากำหนดเวลาเกินสามปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ค่าใช้จ่ายรวมราวร้อยละ 1.1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

เช่าได้ยาวสุดกี่ปี

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทำได้ไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี ส่วนการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีกฎหมายเฉพาะที่เปิดให้ยาวกว่านั้นภายใต้เงื่อนไขของมันเอง

ค่าเช่าโกดังเสียภาษีอย่างไร

เป็นเงินได้ประเภทที่ 5 หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ร้อยละ 30 สำหรับสิ่งปลูกสร้าง หรือหักตามจริงถ้ามีหลักฐาน และถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคลจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ซึ่งใช้เป็นเครดิตได้

ภาษีที่ดินของโกดังคิดอย่างไร

จัดอยู่ในประเภทอื่น ๆ อัตราร้อยละ 0.3 สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และร้อยละ 0.4 สำหรับ 50 ถึง 200 ล้านบาท โดยเสียตั้งแต่บาทแรก ไม่มีวงเงินยกเว้นแบบบ้านหลังแรก

ควรทำออฟฟิศกับห้องน้ำให้เสร็จก่อนปล่อยเช่าไหม

ควร เพราะเป็นเงินก้อนไม่มากแต่ทำให้โกดังพร้อมเข้าอยู่ทันที ซึ่งร่นระยะเวลาว่างลงได้หลายเดือน และช่วงว่างคือสิ่งที่กินผลตอบแทนมากที่สุด

สรุป

• ความเสี่ยงของโกดังไม่ใช่ค่าเช่าต่ำ แต่คือช่วงว่างที่ยาวกว่าที่อยู่อาศัยมาก
• ทำเลวัดจากรถบรรทุกเข้าถึงได้ ไม่ท่วม และใกล้จุดที่ผู้เช่าต้องไป
• คลังสินค้าเกิน 500 ตารางเมตร ต้องเว้นที่ว่าง 10 เมตรสองด้านและ 5 เมตรด้านอื่น จึงต้องซื้อที่ดินใหญ่กว่าที่คิดมาก
• ผู้เช่าถามความสูง การรับน้ำหนักพื้น ประตู ไฟฟ้า และลานกลับรถ ก่อนถามราคา
• สัญญาเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
• เสียภาษีที่ดินตั้งแต่บาทแรกในอัตราประเภทอื่น ๆ และถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 เมื่อผู้เช่าเป็นบริษัท
• คิดผลตอบแทนสุทธิที่รวมอัตราว่างและค่าปรับปรุงระหว่างผู้เช่าแล้วเท่านั้น