เช่าโกดังต้องดูอะไรบ้าง สามตัวเลขที่ต้องถามก่อนถามค่าเช่า และข้อสัญญาที่ต้องเถียงก่อนเซ็น

เช่าโกดังต้องดูอะไรก่อน

ดูพื้นรับน้ำหนักได้กี่ตันต่อตารางเมตร กับความสูงใต้คานว่ากี่เมตร ก่อนถามราคาค่าเช่า เพราะสองอย่างนี้เป็นสิ่งที่แก้ไม่ได้หลังเซ็นสัญญา ส่วนค่าเช่าต่อตารางเมตรเป็นตัวเลขที่ต่อรองได้และเทียบกันได้ทีหลัง

คนที่เช่าโกดังครั้งแรกมักเริ่มจากคำถามว่าตารางเมตรละเท่าไหร่ ซึ่งเป็นคำถามที่ถูก แต่ถามผิดลำดับ เพราะโกดังสองหลังที่ค่าเช่าเท่ากันเป๊ะ อาจเก็บของได้ต่างกันเกือบเท่าตัวถ้าความสูงต่างกัน และหลังที่ถูกกว่าอาจใช้ไม่ได้เลยถ้าพื้นรับน้ำหนักของคุณไม่ไหว

สามตัวเลขที่ต้องถามก่อนถามค่าเช่า

ทั้งสามตัวนี้อยู่ในตัวอาคาร เปลี่ยนทีหลังไม่ได้ หรือเปลี่ยนได้ด้วยเงินก้อนใหญ่จนไม่คุ้ม ให้ถามตั้งแต่โทรครั้งแรก ก่อนจะเสียเวลาขับรถไปดู

ตัวเลข	ทำไมถึงสำคัญ	ถามว่าอะไร
พื้นรับน้ำหนัก	ตัวกำหนดว่าจะวางของอะไรได้ วางชั้นแร็คกี่ชั้น และรถโฟล์คลิฟต์วิ่งได้ไหม พื้นที่รับน้ำหนักไม่พอจะแตกร้าวและทรุดเป็นแอ่ง ซึ่งกลายเป็นความรับผิดของผู้เช่าในสัญญาส่วนใหญ่	ขอตัวเลขเป็นตันต่อตารางเมตร และขอดูว่ามีเอกสารวิศวกรรับรองไหม
ความสูงใต้คาน	ตัวกำหนดปริมาตรที่เก็บได้จริง ไม่ใช่พื้นที่ที่จ่ายค่าเช่า โกดังสูง 6 เมตรกับ 10 เมตรบนพื้นที่เท่ากัน เก็บของได้ต่างกันมาก และ 10 เมตรมักคุ้มกว่าแม้ค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่า	ขอความสูงจากพื้นถึงใต้คานหรือใต้โครงหลังคา ไม่ใช่ความสูงถึงสันหลังคา
ขนาดไฟฟ้าที่มี	ถ้าจะมีเครื่องจักร ห้องเย็น หรือแอร์ ขนาดหม้อแปลงและระบบสามเฟสคือตัวตัดสิน การขอเพิ่มขนาดทีหลังใช้เวลาเป็นเดือนและมีค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่ามักต้องออกเอง	ขอขนาดหม้อแปลงเป็น kVA และถามว่าเป็นระบบสามเฟสหรือเปล่า มิเตอร์เป็นของใคร

ขยายความเรื่องพื้นอีกนิด เพราะเป็นจุดที่คนเสียเงินกันมากที่สุดโดยไม่รู้ตัว พื้นโกดังที่ดูเรียบเหมือนกันหมด อาจหล่อมาคนละแบบ พื้นที่ออกแบบไว้สำหรับเก็บของเบา ๆ กับพื้นที่ออกแบบไว้รับแร็คสูงและรถยกวิ่งทั้งวัน ต่างกันที่ความหนาและเหล็กเสริมข้างใน ซึ่งมองจากบนไม่เห็น วิธีเดียวที่รู้คือถามตัวเลขและขอเอกสาร ถ้าเจ้าของตอบไม่ได้ ให้ถือว่าเป็นพื้นสำหรับของเบาไว้ก่อน

ตรวจตัวอาคาร ทีละจุด

ไปดูหน้างานให้ไปตอนกลางวันแดดจัดหนึ่งครั้ง และถ้าเป็นไปได้ให้ไปตอนฝนตกอีกหนึ่งครั้ง เพราะปัญหาสองแบบนี้เห็นได้คนละเวลา

• หลังคาและรอยรั่ว ยืนในโกดังตอนกลางวันแล้วมองขึ้นไป ถ้าเห็นแสงลอดตามแนวตะเข็บ ตรงนั้นน้ำเข้าได้ และดูคราบน้ำบนพื้นกับรอยสนิมไหลบนเสาด้วย คราบวงกลมบนพื้นคอนกรีตคือหลักฐานว่าเคยมีน้ำหยดลงมาตรงนั้นซ้ำ ๆ
• ประตูและช่องเข้าออก วัดความกว้างและความสูงของประตูจริง ไม่ใช่เชื่อตามที่บอก รถบรรทุกหกล้อกับสิบล้อเข้าได้ไม่เหมือนกัน และตู้คอนเทนเนอร์ต้องการทั้งความสูงและรัศมีวงเลี้ยว
• ท่าขนถ่ายและระดับพื้น โกดังที่พื้นเสมอดินต้องใช้แรงงานยกของ ส่วนโกดังที่มีท่ายกระดับให้รถถอยเทียบพอดี ประหยัดเวลาต่อเที่ยวมาก ถ้าธุรกิจคุณส่งของทุกวัน ความต่างตรงนี้กลายเป็นค่าแรงที่จ่ายทุกเดือน
• ระบบระบายน้ำรอบอาคาร เดินดูรางระบายน้ำรอบนอกว่ามีตะกอนอุดหรือเปล่า และดูว่าพื้นลานด้านนอกลาดเอียงออกจากอาคารหรือลาดเข้า
• ระบบดับเพลิง ถามว่ามีสปริงเกลอร์ไหม ถังดับเพลิงเพียงพอตามกฎหมายหรือยัง และใครเป็นคนรับผิดชอบการตรวจสอบประจำปี เพราะข้อนี้กระทบทั้งค่าเบี้ยประกันของคุณและการต่อใบอนุญาต
• สำนักงานและห้องน้ำ โกดังหลายหลังมีออฟฟิศเล็ก ๆ ติดมาด้วย ให้ดูว่ามีเครื่องปรับอากาศไหม น้ำประปาเข้าถึงหรือใช้น้ำบาดาล และห้องน้ำเพียงพอกับจำนวนคนที่คุณจะพามาไหม

ตรวจที่ตั้ง ก่อนตกหลุมรักตัวอาคาร

โกดังที่ดีในทำเลที่ผิด คือโกดังที่คุณจะย้ายออกภายในสองปีแล้วเสียค่าย้ายฟรี ๆ สิ่งที่ควรตรวจมีสามเรื่องใหญ่

เรื่องแรกคือทางเข้า ให้ลองขับรถเข้าออกในช่วงเวลาที่คุณจะใช้จริง ถ้าส่งของตอนเช้าให้ไปตอนเช้า ถนนซอยที่โล่งตอนบ่ายสามอาจติดยาวตอนเจ็ดโมง และให้ดูด้วยว่ามีสะพานเตี้ยหรือป้ายจำกัดน้ำหนักคั่นระหว่างถนนใหญ่กับโกดังหรือเปล่า เพราะข้อจำกัดแบบนั้นทำให้รถบรรทุกที่คุณวางแผนไว้เข้าไม่ได้เลย

เรื่องที่สองคือน้ำท่วม ถามเพื่อนบ้านรอบข้างตรง ๆ ว่าเคยท่วมไหม สูงแค่ไหน ปีไหน คำตอบจากคนที่อยู่มาก่อนแม่นกว่าคำตอบจากคนที่กำลังจะให้เช่า และให้สังเกตร่องรอยด้วย เช่น รอยคราบบนผนังด้านล่าง หรือการที่พื้นลานถูกยกสูงกว่าถนน วิธีตรวจประวัติน้ำท่วมอย่างละเอียดอยู่ใน เช็คประวัติน้ำท่วมก่อนตัดสินใจ

เรื่องที่สามคือผังเมือง นี่คือข้อที่คนมองข้ามมากที่สุดและเจ็บที่สุด เพราะการที่ตัวอาคารเป็นโกดัง ไม่ได้แปลว่าคุณจะเอาเครื่องจักรเข้าไปตั้งได้ ที่ดินแต่ละสีในผังเมืองอนุญาตกิจการต่างกัน และการเก็บของกับการผลิตเป็นคนละเรื่องในสายตากฎหมาย

เก็บของอย่างเดียว กับตั้งเครื่องจักร ไม่เหมือนกัน

ถ้าคุณเช่าโกดังไว้เก็บสินค้าเฉย ๆ เรื่องจะง่าย แต่ถ้ามีแผนจะเอาเครื่องจักรเข้าไปแม้แต่เครื่องเดียว ต้องตรวจสองอย่างเพิ่ม

อย่างแรกคือสีผังเมืองของที่ดินแปลงนั้น พื้นที่สีม่วงคือเขตอุตสาหกรรมที่เปิดกว้างที่สุด ส่วนพื้นที่สีอื่นมีข้อจำกัดลดหลั่นกันไป และบางสีห้ามโรงงานเกือบทุกประเภท รายละเอียดว่าแต่ละสีทำอะไรได้อยู่ใน ที่ดินสีม่วงกับผังเมือง

อย่างที่สองคือใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน กิจการที่เข้าข่ายต้องขออนุญาตมีเกณฑ์ของมันเอง และผู้ที่ต้องขอคือผู้ประกอบการ ไม่ใช่เจ้าของอาคาร แปลว่าถึงเจ้าของจะบอกว่าเคยมีคนตั้งเครื่องจักรมาก่อน ก็ไม่ได้แปลว่าคุณตั้งได้โดยไม่ต้องขอ อ่านเกณฑ์ได้ที่ ใบอนุญาตโรงงานกับ ร.ง.4

สิ่งที่ควรทำคือเขียนลงในสัญญาไปเลยว่า ผู้ให้เช่ารับรองว่าอาคารและที่ดินสามารถใช้ประกอบกิจการตามที่ผู้เช่าแจ้งไว้ได้ และถ้าใช้ไม่ได้เพราะเหตุด้านผังเมืองหรือใบอนุญาต ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและรับเงินประกันคืน ประโยคเดียวนี้ป้องกันสถานการณ์ที่แย่ที่สุดได้ทั้งหมด

สัญญาเช่าโกดัง จุดที่ต้องอ่านจริง ๆ

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์กับสัญญาเช่าบ้านมีหน้าตาคล้ายกัน แต่ตัวเงินที่เสี่ยงต่างกันหลายเท่า ตรงนี้คือข้อที่ควรเถียงก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังเซ็น

หัวข้อ	สิ่งที่ควรระวัง
อายุสัญญา	การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จด จะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี ธุรกิจที่ลงทุนปรับปรุงอาคารเยอะจึงควรจดทะเบียน ไม่ใช่ทำสัญญา 3 ปีต่ออายุไปเรื่อย ๆ
การต่อสัญญาและการขึ้นค่าเช่า	ขอให้เขียนสิทธิต่ออายุไว้ พร้อมเพดานการขึ้นค่าเช่าเป็นตัวเลขหรือเป็นเปอร์เซ็นต์ ถ้าไม่เขียน เมื่อครบสัญญาคุณจะอยู่ในฐานะที่ต่อรองอะไรไม่ได้เลย เพราะย้ายออกแพงกว่ายอมจ่าย
การปรับปรุงอาคาร	เขียนให้ชัดว่าอะไรทำได้บ้างโดยไม่ต้องขออนุญาตเป็นครั้ง ๆ และเมื่อสิ้นสุดสัญญา ของที่ติดตั้งไว้ต้องรื้อออกหรือยกให้ ข้อนี้ถ้าไม่ชัดจะกลายเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในวันย้ายออก
ความรับผิดในการซ่อม	แยกให้ชัดระหว่างโครงสร้างกับการใช้งาน โดยหลักโครงสร้าง หลังคา และระบบหลักควรเป็นของผู้ให้เช่า ส่วนสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานเป็นของผู้เช่า สัญญาที่เขียนรวบว่าผู้เช่าซ่อมทุกอย่างคือสัญญาที่ควรแก้
เงินประกัน	ปกติ 3 ถึง 6 เดือนสำหรับอาคารพาณิชย์ ให้เขียนเงื่อนไขการคืนและกำหนดเวลาคืนไว้ให้ชัด รวมทั้งสิ่งที่หักได้และหักไม่ได้
การบอกเลิกก่อนกำหนด	ดูว่าถ้าคุณต้องออกก่อน ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่เดือนและเสียอะไรบ้าง และดูฝั่งผู้ให้เช่าด้วยว่าเขาบอกเลิกได้ในกรณีไหน สัญญาที่ให้สิทธิบอกเลิกฝ่ายเดียวคือความเสี่ยงที่ประเมินเป็นตัวเงินได้ยาก

รายละเอียดเรื่องการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวและค่าใช้จ่ายที่ตามมา อยู่ใน จดทะเบียนการเช่าระยะยาวกับอากรแสตมป์

ตัวเลขที่ต้องบวกเพิ่มจากค่าเช่า

ค่าเช่าที่ประกาศไว้ไม่ใช่เงินที่ออกจากบัญชีจริงในแต่ละเดือน ให้ทำตารางเปรียบเทียบโดยบวกทุกอย่างข้างล่างนี้เข้าไปก่อน แล้วค่อยเทียบระหว่างสองสามหลังที่กำลังเลือก

• ภาษีมูลค่าเพิ่ม การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ค่าบริการหรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บแยกไม่ได้รับยกเว้น ถ้าผู้ให้เช่าแยกบิลเป็นสองใบ ให้ดูว่าใบไหนมี VAT และคิดรวมให้ถูก
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายค่าเช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าในอัตราร้อยละ 5 แล้วนำส่งกรมสรรพากร ตัวเลขนี้ไม่ใช่ต้นทุนเพิ่มของคุณ แต่เป็นขั้นตอนที่ต้องทำให้ถูก ไม่งั้นมีเบี้ยปรับ
• อากรแสตมป์ สัญญาเช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เสียอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา คิดเป็นราวร้อยละ 0.1 และถ้าค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องชำระเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ใช่ติดแสตมป์เอง
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยหลักเป็นภาระของเจ้าของ แต่สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์จำนวนมากผลักมาให้ผู้เช่า ให้อ่านข้อนี้ก่อนเซ็นและถามตัวเลขปีล่าสุดมาดู
• ค่าส่วนกลางและค่ารักษาความปลอดภัย ถ้าโกดังอยู่ในนิคมหรือในคลังรวม จะมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่อเดือน ให้ถามว่าคิดยังไงและปรับขึ้นได้ปีละเท่าไหร่
• ค่าประกันภัย สัญญาส่วนใหญ่กำหนดให้ผู้เช่าทำประกันทรัพย์สินของตัวเองและประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก ให้ขอวงเงินที่ผู้ให้เช่าต้องการมาก่อน แล้วไปขอใบเสนอราคาจริง

ก่อนเซ็น ทำสามอย่างนี้

อย่างแรก ขอสำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ แล้วตรวจว่าคนที่เซ็นสัญญากับคุณคือเจ้าของจริงหรือมีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง การเช่าจากคนที่ไม่ใช่เจ้าของคือปัญหาที่แก้ไม่ได้ในภายหลัง

อย่างที่สอง ถ่ายรูปสภาพอาคารให้ครบทุกมุมในวันรับมอบ ทั้งพื้น ผนัง หลังคา ประตู และระบบไฟ พร้อมลงวันที่ แล้วแนบท้ายสัญญาให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับ ชุดภาพนี้คือสิ่งเดียวที่จะตัดสินได้ในวันคืนอาคารว่าความเสียหายไหนมีมาก่อน

อย่างที่สาม จดมิเตอร์ไฟและมิเตอร์น้ำในวันรับมอบ พร้อมถ่ายรูปหน้าปัด แล้วเขียนตัวเลขลงในบันทึกการส่งมอบ ข้อพิพาทเรื่องค่าน้ำค่าไฟค้างของผู้เช่าเก่าเกิดขึ้นบ่อยกว่าที่คิด และแก้ยากถ้าไม่มีตัวเลขตั้งต้น

ถ้ากำลังมองหาโกดังให้เช่าอยู่ ดูรายการที่ประกาศอยู่ได้ที่ โกดังให้เช่า หรือเลือกตามจังหวัดที่ โกดังให้เช่า สมุทรปราการ ชลบุรี และ สมุทรสาคร ส่วนถ้ามองหาพื้นที่พาณิชย์แบบอื่น ดูได้ที่ พื้นที่พาณิชย์ให้เช่า

คำถามที่พบบ่อย

ควรถามอะไรก่อนถามค่าเช่า

ถามพื้นรับน้ำหนักเป็นตันต่อตารางเมตร ความสูงจากพื้นถึงใต้คาน และขนาดหม้อแปลงไฟฟ้า ทั้งสามอย่างเปลี่ยนไม่ได้หลังเซ็นสัญญา ส่วนค่าเช่าต่อรองได้

เช่าโกดังแล้วตั้งเครื่องจักรได้เลยไหม

ไม่แน่เสมอไป ต้องดูสีผังเมืองของที่ดินแปลงนั้น และดูว่ากิจการเข้าข่ายต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานหรือไม่ ผู้ที่ต้องขอคือผู้ประกอบการ ไม่ใช่เจ้าของอาคาร

สัญญาเช่าโกดังต้องจดทะเบียนไหม

ถ้าอายุสัญญาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่จดแล้วจะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี ธุรกิจที่ลงทุนปรับปรุงอาคารมากควรจดทะเบียน

ค่าเช่าโกดังมีภาษีมูลค่าเพิ่มไหม

การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ค่าบริการหรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บแยกต่างหากไม่ได้รับยกเว้น ให้ดูว่าผู้ให้เช่าแยกบิลอย่างไร

ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเท่าไหร่

ผู้จ่ายค่าเช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าในอัตราร้อยละ 5 แล้วนำส่งกรมสรรพากร

อากรแสตมป์สัญญาเช่าคิดยังไง

1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือประมาณร้อยละ 0.1 และถ้าค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องชำระเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่าย

โดยหลักเป็นภาระของเจ้าของ แต่สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์จำนวนมากผลักมาให้ผู้เช่า จึงต้องอ่านข้อนี้และขอดูตัวเลขปีล่าสุดก่อนเซ็น

ควรวางเงินประกันกี่เดือน

อาคารพาณิชย์โดยทั่วไปอยู่ที่ 3 ถึง 6 เดือน สิ่งที่สำคัญกว่าจำนวนเดือนคือเงื่อนไขการคืน กำหนดเวลาคืน และรายการที่หักได้ ซึ่งต้องเขียนไว้ให้ชัด

สรุปสิ่งที่ต้องจำ

• ถามพื้นรับน้ำหนัก ความสูงใต้คาน และขนาดไฟฟ้า ก่อนถามค่าเช่า เพราะสามอย่างนี้แก้ทีหลังไม่ได้
• ไปดูหน้างานตอนแดดจัดหนึ่งครั้งเพื่อดูแสงลอดหลังคา และตอนฝนตกอีกครั้งถ้าทำได้
• ลองขับรถเข้าออกในเวลาที่จะใช้จริง และเช็คสะพานเตี้ยกับป้ายจำกัดน้ำหนักระหว่างทาง
• ถามเพื่อนบ้านเรื่องน้ำท่วม อย่าถามแค่ผู้ให้เช่า
• ถ้าจะตั้งเครื่องจักร ต้องเช็คสีผังเมืองและใบอนุญาตโรงงาน อาคารเป็นโกดังไม่ได้แปลว่าทำได้
• สัญญาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน ไม่งั้นบังคับกันได้แค่ 3 ปี
• บวก VAT ของค่าบริการ อากรแสตมป์ 0.1% และภาษีที่ดินเข้าไปก่อนเทียบราคาระหว่างหลาย ๆ หลัง
• ถ่ายรูปสภาพอาคารและจดเลขมิเตอร์ในวันรับมอบ แล้วให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับ