仓库出租的收益高于公寓，但风险落在完全不同的地方
出租过公寓、再来看仓库的人，几乎都被同样两件事吸引：账面收益率更高，以及看起来比个人更可靠的公司租客。
两者都有几分道理，而两者附带的风险，形状完全不同。
公寓空一个月，您损失一个月租金；仓库一旦空置，通常是几个月到一年，因为在那个半径内，正好需要那种面积、那个位置的租客本来就没几家。
而当一位住了五年的租客搬走，您可能得先把他隔出来的办公室墙全部拆掉，新的人才愿意来看。
所以仓库的回报，真正的关键并不是每平方米租金，而是它有多少时间是空着的；决定这件事的，是买地时的判断，而不是招租时的努力。
本文站在业主这一侧。租客那一侧会检查什么，见租仓库要检查什么，两篇值得对照着读，因为租客用来淘汰仓库的清单，正是您必须通过的清单。
仓库的好地段，不是住宅的好地段
住宅的好地段是靠近轨道交通、靠近商场、位于人们想住的区域。
仓库的好地段出自另一套理由，第一条是卡车真的进得来。
门前的路要宽到六轮或十轮货车能一次转进来、不必反复倒车，还要承得住重量。有些巷子深处的水泥路，这两条都做不到。
最容易被忽略的，是从主干道到大门这一路上的桥梁与下穿通道。只要沿途有一处限高或限重，用大车运货的租客立刻就把您划掉。
第二条是水淹。请问当地人，而不是看售房广告，而且要问得具体：哪几年淹过、水有多深、退了几天。
仓库里的货物往往远比建筑本身值钱，所以租客对水的忌惮超出您的想象，而淹过一次的仓库会被记很久。
第三条是到租客必须去的地方有多远：港口、工业园区、配送中心，或者高速入口。距离入口十分钟和四十分钟，差的不是油钱，而是一辆车一天能跑几趟。
最后一条是人力。需要人工搬运的仓库，会挑工人能通勤到的位置，而不只是卡车好进的位置。
要买的土地，比要盖的仓库大得多
这是算错最多的一步，而且往往在买地之前就已经算错。
第 55 号部颁法规（2000 年）第 38 条明确规定了仓库四周的留空：
- 各层面积合计 100 至 500 平方米的仓库，须有两侧距地界不少于 6 米的空地，其余各侧不少于 3 米。
- 各层面积合计超过 500 平方米的仓库，须有两侧距地界不少于 10 米的空地，其余各侧不少于 5 米。
换成数字看：宽 20 米、长 30 米的仓库是 600 平方米，超过 500，因此两侧要留 10 米，另两侧要留 5 米。
能容纳它的最小地块大约是 30 米乘 50 米，即约 1,500 平方米的土地，用来放 600 平方米的建筑。
买了 400 平方米土地却想盖五百多平方米仓库的人，通常是在报建时才发现这件事。
例外是位于工业园区内的仓库，不适用上述距离；但与园区外土地相邻的那一侧，仍须留不少于 10 米。
而在这之前还有一道关：城市规划。仓库并非每种规划颜色都能建，各府的土地使用规定也不相同。
请在付定金之前核对该地块的规划颜色，而不是过户之后。怎么读这些颜色，见买地之前要看的城市规划颜色。
另外，四周的留空并没有浪费。那正是卡车调头的地方，本来就是租客想要的。前场宽到十轮车能在场内掉头、不必倒退出巷口，其价值超过多数业主的估计。
租客在问价格之前会先问的事
认真的租客会先问这六件事；其中任何一项不过关，他连来看都不会来。
屋架下净高，因为它决定货架能叠几层。同样的地面面积，净高不足的仓库存货量少得多，每平方米租金也随之被压低。
楼地面承载力，要给出每平方米的数值，而不是"地坪很结实"这种说法。用高货架或叉车的租客需要这个数字来计算。
门的尺寸与数量。一扇四米宽的卷帘门，和两扇各四米宽，对同时收货发货的人来说差别很大。
供电条件：变压器容量、相数、可用安培。电力不足以带机器或冷库的仓库，会一次性排除掉一整类租客，而增容不是一周能办完的事。经营性电费与住宅电费的差别见仓库工厂的电费与住宅有何不同。
前场与转弯半径。请实测并以米为单位说明：十轮车能否在场内掉头，还是必须倒退出去。
卫生间、办公室与员工停车。听起来是小事，但完全没有办公室的仓库，意味着租客进场前要先投钱，这正是他会要求折扣或免租期的原因。
花小钱换高回报的做法之一，是在招租之前就把卫生间、小办公室和照明做好，让仓库处于可直接入驻的状态，这往往能把空置期缩短好几个月。
三年，是租约里改变一切的那条线
《民商法典》第 538 条规定：不动产租赁期限超过三年的，若未订立书面合同并向主管官员登记，只能就三年主张强制执行。
也就是说，双方私下签的五年租约若未登记，法律上只管三年。
这件事有两面。若您想要长期的确定性，就到土地厅去登记；若您不愿把自己绑太久，用三年一签、分段续约，也是很多业主的做法。
登记费用按整个租期的租金总额计算，通常是约 1% 的登记费加上约 0.1% 的印花税，合计约 1.1%。在与租客约定由谁承担之前，请向当地土地厅确认最新数额。
关于期限：依《民商法典》，不动产租赁不得超过 30 年，超过的按 30 年计；期满后可以续订，但自续订之日起同样不得超过 30 年。
用于商业与工业目的的租赁，另有 1999 年《商业与工业不动产租赁法》，在其自身的条件与程序下允许更长的期限。如果租客打算在您的土地上自建厂房，这就是要先找律师谈的那部法律。
无论是否登记，以下条款都应当从一开始就写清楚：
- 交还时的状态。装修改造是拆除还是留给业主，以及拆除费用由谁承担。
- 改造与加建。须事先取得书面同意，并且不得触动主体结构与屋面。
- 禁止存放的货物，尤其是易燃品和化学品，这既涉及法规也涉及保单。
- 各自的维护范围。屋面、结构、地坪归业主；灯具、卷帘门与日常维护归租客。
- 押金，通常高于住宅，退还条件要写明。
- 检查权，写明频次与提前通知，因为业主五年没进去过的仓库，里面通常有他不愿看到的东西。
真正吃掉收益的税费与开支
人们互相引用的收益率，通常是年租金除以投入资金，那是一个还没扣任何东西的数字。
下面是中途消失的部分。
土地与建筑物税。出租仓库归入"其他类"，涵盖商业与工业用途：价值不超过 5,000 万泰铢的部分为 0.3%，5,000 万至 2 亿为 0.4%，更高价值按级递增。
与首套住宅有高额免征额不同，这一类从第一泰铢起就要缴，是买入之前就该列入计划的年度成本。
租金所得税。租金属于第 5 类所得，扣除费用有两种方式。
定额扣除：出租房屋、建筑物及其他构筑物为 30%；非农业用途的土地为 15%。
另一种是按必要且合理的实际费用扣除，在您有凭证、且实际数额高于定额时使用。整片屋面翻新的那一年，通常就属于这种情形。
预扣所得税。若租客是法人，他会从租金中预扣 5% 并代为申报。请把每一张扣缴凭证都留好，那是年度申报时的抵扣额。
所以从第一个月起，进您账户的钱就少于合同租金，这是正常的，并非多扣。
成块到来的维护费。仓库的金属屋面不是逐渐坏，而是到了某一天需要整片更换。请像公寓提取维修基金那样，每年为它预留。
保险。这类建筑的保费与住宅不同，而租客存放的货物类型会直接影响保费。请务必如实申报，因为存放易燃品却未申报，正是理赔被拒的典型原因。
算收益时不要自欺
最直接的方法分两层。
第一层是毛收益率：年租金除以全部投入，包括地价、建造费、过户费、设计费，以及道路和混凝土场地，而不只是地价加厂房造价。
第二层是净收益率：从年租金中扣掉土地与建筑物税、保险费、按年摊的维护费，以及预估的所得税。
然后加上人人都跳过的那个假设：空置率。估计每个租约周期里它真正会空多少个月，再摊到每一年上。
比"一直有租客"更合理的假设是：每换一次租客，您都会有一段空置期和一笔进场前的整改费用。
算出来的净数字一定低于中介报的数字，而它才是该用来做决定的那个。
买之前该问自己的最后一个问题是：如果这座仓库连续空置十二个月，您还供得起吗。
如果答案是否定的，请在签下买地合同之前缩小规模，或者增加首付。
常见问题
出租仓库真的比公寓划算吗
毛收益率通常更高，但风险不同：空置期长得多，换租客之间还有整改成本。请按含空置率的净收益率来比较。
建仓库要退地界多远
各层面积合计 100 至 500 平方米的，两侧 6 米、其余各侧 3 米；超过 500 平方米的，两侧 10 米、其余各侧 5 米，依第 55 号法规第 38 条。
仓库租约需要登记吗
期限超过三年的必须书面并登记，否则只能就三年主张强制执行。费用约为整个租期租金总额的 1.1%。
最长能租多少年
依《民商法典》为 30 年，期满可再续不超过 30 年；商业与工业租赁另有专门法律，在其条件下允许更长期限。
仓库租金怎么缴税
属第 5 类所得，建筑物可定额扣除 30%，有凭证者可按实际扣除。法人租客会预扣 5%，可作为抵扣额。
仓库的土地税怎么算
归"其他类"，价值 5,000 万泰铢以内按 0.3%，5,000 万至 2 亿按 0.4%，从第一泰铢起征，没有首套住宅那样的免征额。
招租前要不要先把办公室和卫生间做好
要。这笔钱不大，却让仓库处于可直接入驻的状态，能把空置期缩短好几个月，而空置正是最吃收益的那一项。
总结
- 风险不在租金低，而在空置期远比住宅长。
- 好地段的标准是卡车进得来、不淹水、离租客要去的地方近。
- 超过 500 平方米的仓库两侧要留 10 米、其余留 5 米，所以地块比建筑大得多。
- 租客先问净高、地面承载、门、供电和调头空间，然后才问租金。
- 超过三年的租约必须登记，否则只管三年。
- 土地税按商业税率从第一泰铢起征，法人租客还会预扣 5%。
- 只用含空置与整改成本的净收益率来做决定，不要用毛数字。