合买房子出问题的时刻不是买的时候，而是有人想退出的时候
买的时候大家意见一致：一个人买不起，就一起凑首付、分摊月供，最后住进了谁都单独买不下的房子。
问题从来不在那里。它从五年后开始：其中一位要结婚、想把自己那笔钱拿回去；或者调去外府工作；又或者月供实在扛不住了。
到那一刻，决定这件事能不能好聚好散的，只有一件事：你们当初有没有约定过，恰好发生这种情况时该怎么办。
而几乎每一对为房子闹翻的人，当初都没有约定，因为那时候把话说明白，显得像是不信任对方。
所以本文不是劝您别合买，而是讲清楚法律已经给了每个人哪些权利，以及过户之前必须写在纸上的是什么。
法律已经赋予共有人的那些权利
只要同一本地契上出现两个以上的名字，就形成《民商法典》下的共有关系，而它自带一套规则，无论您读没读过。
不写明份额，法律就推定为均等。第 1357 条推定共有人的份额相等。
这是出资不均者最大的陷阱。您出七成、对方出三成，但文件上没有写份额，法律的起点就是一人一半。
这并不等于无法举证推翻，而是意味着举证责任落在您头上，而那一天关系通常已经不好了。
每个人都可以卖掉自己那一份，不需要任何人同意。第 1361 条规定，共有人可以处分、抵押其应有部分，或在其上设定负担。
但共有物本身的处分、质押、抵押或设定负担，须经全体共有人同意。
请把这两句慢慢读，因为它意味着：您的兄弟姐妹或朋友可以把他那一份卖给陌生人，而您拦不住；同样，没有他的同意，您也卖不掉整套房子。
结果就是，您可能与一个从未选择过的人成为共有人，而双方彼此锁死。
任何人都可以要求分割，而排除这项权利每次不得超过十年。第 1363 条赋予每位共有人要求分割共有物的权利，除非有法律行为加以限制，或者共有的目的具有永久性质。
而这项要求分割的权利，以法律行为排除的，每次不得超过十年。
也就是说，写"永远不卖"的条款，一次最多只能约束十年。
分不了，就只能卖。第 1364 条规定，分割可以在共有人之间分割共有物本身，或者将其出售后分配价款。
一栋房子没法从中间切开，所以真实的选项只剩两个：一方买断另一方，或者整体出售后分钱。
费用按份额分担。第 1362 条要求共有人按各自份额分担管理费用、税捐以及保管费用。
人人都可以使用，但不得妨碍他人。第 1360 条如此规定，读起来很好，实际很难适用，因为一栋房子的卧室数量是固定的。
所以"谁住、谁不住、不住的人得到什么补偿"必须写下来，而不是交给第 1360 条去裁断。
合买的人往往很晚才知道的三件事
第一，其中一人去世，他那一份归他的继承人，而不是归您。
这是最让合买的朋友们震惊的一点：您忽然与朋友的父母、兄弟姐妹或配偶成了共有人，而对方可能根本不认识您，也没有理由遵守您与朋友之间的旧约定。
防范有两层。第一层是每个人都立遗嘱，写明这一份归谁。第二层是在协议里约定：在售予外人之前，其余共有人有权按同一套估价方法、在约定期限内向继承人购买该份额。
继承人在土地厅要走的流程见继承土地、遗产管理人与过户。
第二，共同借款与共同持有产权是两件事。
人们常以为共同借款人自然就是产权人，其实未必。贷款合同上的名字与地契上的名字是两份记录，都要核。
更要紧的是：每位共同借款人对银行都承担全额责任，而不是各担一半。对方一旦停止还款，银行可以向您追讨全部。
共同借款人承担了什么，见共同申请房贷与共同借款人指南，签字之前值得先读一遍。
另外请直接问银行：在这套房子上做共同借款人，将来您自己买房申请贷款时会被如何计算。第二套房的规则见买第二套房的 LTV 与税。
第三，从抵押中的房子里卖掉自己那一份，并不像法条读起来那么容易。
第 1361 条确实赋予了这项权利，但实务上，仍在还贷的房子有银行作为抵押权人，变更产权人或借款人都要过银行这一关。
真正走得通的路径是：留下的一方以自己的名义重新贷款，把另一方买断，而这完全取决于他一个人能否获批。
如果不能，剩下的选择就是整体出售。所以请在第一天就谈这件事，而不是等到有人宣布要退出的那天。
协议里该写什么，过户之前写好
这份文件不是买卖合同，而是共有人之间的约定。请做成书面、全体签字、每人各执一份。
- 各人出资多少、各占多少份额。写明数字，并到土地厅按同样的份额登记。不要把这件事留给第 1357 条去推定。
- 每月谁付什么：月供、物业费、土地税、保费与维修费，并采用能留下凭证的支付方式。
- 有人付不起时怎么办：宽限几个月、代付的一方能得到什么、到哪一步就必须出售。
- 谁住在房子里，以及居住方是否需要向其他人支付使用对价、支付多少。
- 需要全体同意的事项，例如加建、超过约定金额的翻新，以及对外出租。
- 有人想退出时的出路：其余人的优先购买权、估价方法，以及付清款项的期限。
- 价格谈不拢时：请几位独立估价师，取平均值还是中位值。
- 有人去世时：其余共有人按同一估价方法向继承人优先购买的权利。
- 对外出租时：收益怎么分、由谁申报税、由谁对接租客。
让整份文件真正管用的，是估价方法这一条，因为到了那一天，要走的人和要留的人，对房价的看法永远不会一致。
行得通的做法是事先约定：由双方各自指定一位独立估价师，共两位，取其平均值。
同时写上期限，例如自价格确定之日起六个月内付清，逾期则整体出售。因为没有期限的约定，就是可以无限拖下去的约定。
从第一天起就要做的三件事，哪怕还没有任何争执
一律走银行转账。首付和月供都不要用现金。让每个人每月都转入同一个账户，哪怕麻烦一些。
因为在需要证明八年间谁付了多少的那一天，转账记录是证据，而记忆不是。
为这套房子单独开一个账户。大家都往里转，房子的月供和各项开支也都从这一个账户支出。
这样谁少交了立刻就能看见，不需要谁去催款，而催款正是最快毁掉关系的那个角色。
每隔两三年把协议拿出来重看一次，因为人的生活会变：买房时单身的人可能已经结婚，在曼谷工作的人可能已经回了老家。
在还没出问题的时候把文件拿出来谈，比出了问题才第一次打开它，要容易得多。
什么情况下干脆不要合买
有些情形，最直接的答案就是别做。
如果其中一方自己贷不下来，而是借另一方之名让申请得以通过，那不是合买，而是一个人替另一个人承担风险，自己却什么也得不到。
如果对方以"我们之间还需要写这些吗"为由拒绝落笔，请把这句话当成答案。真心打算履约的人，没有理由害怕把它写下来。
而如果您答不上来"对方在第三年想退出时会怎样"，那就说明今天还不是签字的日子。
常见问题
和兄弟姐妹或朋友合买，需要写明份额吗
需要。第 1357 条在未写明时推定份额均等，出资较多的一方日后须自行举证。
共有人可以卖掉自己那一份吗
可以，依第 1361 条，无需他人同意；但出售整套房产须经全体共有人同意。
可以约定永远不卖吗
不可以。第 1363 条赋予每位共有人要求分割的权利，以法律行为排除该权利，每次不得超过十年。
谈不拢谁留下来怎么办
依第 1364 条，可分割共有物本身或出售后分配价款。房子无法切分，因此只剩买断或整体出售。
共有人去世，他那一份会归其余人吗
不会，归他的继承人。请从一开始就立遗嘱，并在协议中写入向继承人优先购买的权利。
共同借款人不还钱，银行找谁
可以向任何一位共同借款人追讨全额，因为共同借款人承担的是全额责任而非按份责任。签字前请先弄清这项义务。
买断价怎么定才不会吵起来
事先约定方法：双方各指定一位独立估价师，取平均值，并写明付清款项的期限。
总结
- 麻烦从有人想退出时开始，而不是买的时候，所以要先把出路约定好。
- 未写明份额的，第 1357 条推定为均等。
- 任何人都可不经同意卖掉自己那一份，但卖整套房子需要所有人同意。
- 要求分割的权利，以约定排除的每次不得超过十年。
- 去世共有人的份额归其继承人，而不是归其余共有人。
- 共同借款人对银行承担全额责任，而非按份额承担。
- 一律银行转账，并在第一天就定好估价方法与期限。