第二套房目前可以贷足 100%，而这项措施有到期日
如果您记得的还是"第二套房要付一到两成首付"的旧 LTV 规则，那已经不是现在的情况了。
泰国央行放宽了 LTV 措施，把贷款与抵押物价值之比的上限设为 100%，适用于两种情形：抵押物价值低于一千万泰铢的，从第二笔贷款合同起；抵押物价值达到一千万泰铢及以上的，从第一笔合同起。
并且在佛历 2569 年 5 月 14 日，泰国央行宣布再延长一年，覆盖佛历 2569 年 7 月 1 日至 2570 年 6 月 30 日之间签订的贷款合同。
必须强调的是，央行明确说明这项放宽是临时性的。所以，如果您本来就在计划买第二套房，签贷款合同的日期是真的有意义的。
上限是 100%，不等于银行会贷给您 100%
这是最常让人把计划做错的一个误解。
LTV 是监管方为银行设定的放贷上限，而不是要求银行必须放到上限。
银行真正据以判断的，是您的还款能力：收入、现有的全部债务负担，以及还款记录。
对仍在还第一套房贷的人来说，那笔月供会被全额计入债务负担，即使那套房已出租并且有租金收入。
多数银行对租金收入不会全额认定，有些还会要求登记过的租赁合同或过往的收款凭证。这些应当在申请之前问清楚，而不是自己想当然。
实际结果是：LTV 这一关过了、还款能力这一关没过的人，拿到的额度会低于预期，甚至拿不到。申请前的准备见房贷预批清单。
土地与建筑物税，才是第二套房真正不同的地方
买的时候最少被想到、之后却每年都要交的，是土地与建筑物税。
第一套房：如果所有人是自然人、同时拥有土地和建筑物，并且户口簿上有其姓名，则评估价值在五千万泰铢以内的部分免税。
如果只拥有建筑物而不拥有土地，且户口簿上有其姓名，则免税额为一千万泰铢以内。
而第二套及以后，完全没有这项免税：从第一泰铢起就要按住宅税率纳税，起征税率为 0.02%，也就是每一百万泰铢评估价值约二百泰铢，并随价值分档递增。
与房价相比这个数字不大，但它每年都发生，不管有没有人住，因此从一开始就该算进回报里。
要特别注意的是：户口簿上的姓名，决定了哪一套算"第一套"。所以买了第二套之后把户口迁过去，两套房的身份就互换了，这是搬迁之前就该想清楚的事。户口簿见蓝本与黄本户口簿；税务细节见土地与建筑物税自查清单。
卖出时的税，也不一样
买第二套房打算转手的人，通常按买卖差价算利润，却忘了出售时还有税，而且它绑定两个条件。
第一个是持有时间，第二个是户口簿上的姓名，而第二套房的卖家经常不符合后者，因为他们从没把户口迁过去。
实际含义是：第二套房的出售成本可能明显高于原先的计算；如果打算几年内出手，这一项会吃掉相当一部分收益。
请在买之前就把出售成本算全，而不是等有人来出价之后再算。具体要交什么、五年这个条件是什么意思，见卖房时的税：五年之前与之后。
如果是买来出租，要按净回报计算
很多人只算"租金够不够付月供"，然后得出划算的结论，而这只算了一半。
在拿租金与月供比较之前，要先扣掉的是：公共维护费、土地与建筑物税、火险、要预留的维修费、换租客时的中介费，以及最重要的一项，两位租客之间的空置期。
空置期是人们低估得最厉害的一项，因为"每年十二个月都有租客"这个假设，在几乎任何地段都不成立。
请保守地假设一年可能空一到两个月，再看数字是否仍然成立。因为如果只有满租时才划算，那说明您买的是一件不容出错的东西。
把房贷计入后的净回报怎么算，见租金回报率：毛与净。
人们忘了准备、结果卡在申请环节的几件事
- 第一套房的还款记录必须干净，因为过去两年哪怕只有几次逾期，对第二套的审批影响都比人们以为的大。
- 尚未结清的其他债务：信用卡、车贷，以及开着却没用的授信额度，有些机构会把未使用的额度也计入负担。
- 租金收入的凭证：如果打算用第一套房的收入来加分，需要租赁合同和过往的收款凭证，而不只是说"已经租出去了"。
- 过户当天的现金：即使抵押物价值全额获贷，过户费、抵押登记费、评估费和保险，仍然要自掏腰包。
- 房贷寿险：这应当是在理解之后做的决定，而不是因为业务员说"这样更好批"就签了。详见MRTA 是必须的吗。
把决定收敛成三个问题
第一，如果六个月没有租客，您还供得起吗？如果供不起，说明您买的是一套要靠租客才不倒的房子，而对一件短期内卖不掉的资产来说，这个位置太脆弱了。
第二，您到底为什么买？一年去两次的度假屋、给父母住的房子、用来投资的房子，是三个完全不同的目标，会导向完全不同的地段和物业类型。把三者混在一起的人，往往买到一个哪个都不满足的东西。
第三，退出计划是什么？没有退出计划就买下的资产，最后会在"不得不卖"的时候卖掉，而那永远是价格最差的时点。
这三个问题答得清楚，LTV 和税就只是可以处理的细节；答不清楚的话，能贷足一百也不会让这个决定变得更好。
常见问题
现在第二套房要付多少首付
按当前的放宽措施，LTV 上限为 100%：抵押物低于一千万泰铢的从第二份合同起，一千万及以上的从第一份合同起，覆盖至佛历 2570 年 6 月 30 日签订的合同。
贷足 100% 是不是就完全不用现金
不是。过户费、抵押登记费、评估费和保险仍要自付；而且 LTV 上限不等于银行会批到上限。
第二套房的土地税和第一套有什么不同
第一套若由自然人同时拥有土地和建筑物、且户口簿上有其姓名，评估价值五千万以内免税；第二套则从第一泰铢起按住宅税率纳税，起征为 0.02%。
要不要把户口迁到新房子
先想清楚，因为户口决定了哪一套享有免税，迁过去会让两套房的身份互换。
银行会把第一套房的租金算作收入吗
会，但通常不是全额，而且许多机构要求租赁合同和过往收款凭证。申请前问清楚，不要自己假设。
买第二套房之前该留多少现金
至少要够在六个月没有租客的情况下同时供两笔贷款。如果做不到，这个计划就是靠租客才不倒。
总结
- LTV 上限已放宽至 100%，覆盖至佛历 2570 年 6 月 30 日签订的合同，而央行称其为临时措施。
- 上限不是放贷指令，真正决定的是还款能力。
- 第二套房没有土地与建筑物税的免税额，每年从第一泰铢起就要交。
- 户口簿上的姓名决定哪一套是第一套，迁过去会让两者互换。
- 买来出租的，要先扣掉公共费、税、保险、维修和空置期，再谈划不划算。
- 先回答：六个月没租客还供得起吗、买它做什么、怎么退出。