ซื้อบ้านร่วมกับพี่น้องหรือเพื่อน กฎหมายให้สิทธิอะไร และสัญญาต้องมีอะไร

ปัญหาของการซื้อบ้านร่วมกัน ไม่ได้เริ่มตอนซื้อ แต่เริ่มตอนที่คนหนึ่งอยากออก

ตอนซื้อ ทุกคนเห็นตรงกัน เงินไม่พอคนเดียวก็ช่วยกันออก แบ่งกันผ่อน แล้วก็ได้บ้านที่คนเดียวซื้อไม่ไหว

ปัญหาไม่เคยอยู่ตรงนั้น มันเริ่มในอีกห้าปี เมื่อคนหนึ่งจะแต่งงานและอยากได้เงินก้อนของตัวเองคืน หรือย้ายไปทำงานต่างจังหวัด หรือผ่อนต่อไม่ไหว

ตอนนั้นสิ่งเดียวที่ตัดสินว่าเรื่องจะจบดีหรือไม่ คือคุณเคยตกลงกันไว้หรือเปล่าว่าถ้าเกิดเรื่องนี้จะทำอย่างไร

และเกือบทุกคู่ที่ทะเลาะกันเรื่องบ้าน ไม่เคยตกลงเรื่องนี้ไว้เลย เพราะตอนนั้นมันดูเป็นการไม่ไว้ใจกัน

บทความนี้จึงไม่ได้เขียนเพื่อบอกว่าอย่าซื้อร่วมกัน แต่เขียนเพื่อบอกว่ากฎหมายให้สิทธิอะไรกับแต่ละคนไว้แล้ว และมีอะไรบ้างที่ต้องเขียนลงกระดาษก่อนโอน

กฎหมายให้สิทธิอะไรกับเจ้าของรวมไว้แล้ว

เมื่อชื่อสองคนขึ้นไปอยู่ในโฉนดเดียวกัน สิ่งที่เกิดขึ้นคือกรรมสิทธิ์รวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีกติกาของมันอยู่แล้วไม่ว่าคุณจะเคยอ่านหรือไม่

ถ้าไม่ระบุสัดส่วน กฎหมายสันนิษฐานว่าเท่ากัน มาตรา 1357 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน

ข้อนี้เป็นกับดักที่ใหญ่ที่สุดสำหรับคนที่ลงเงินไม่เท่ากัน ถ้าคุณจ่ายเจ็ดสิบ อีกคนจ่ายสามสิบ แต่ในเอกสารไม่ได้ระบุสัดส่วนไว้ จุดตั้งต้นทางกฎหมายคือคนละครึ่ง

ไม่ได้แปลว่าพิสูจน์เป็นอย่างอื่นไม่ได้ แต่แปลว่าภาระในการพิสูจน์ตกอยู่ที่คุณ ในวันที่ความสัมพันธ์ไม่ดีแล้ว

แต่ละคนขายส่วนของตัวเองได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตใคร มาตรา 1361 ระบุว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้

แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมของเจ้าของรวมทุกคน

อ่านสองประโยคนี้ช้า ๆ เพราะมันแปลว่าพี่น้องหรือเพื่อนของคุณขายส่วนของเขาให้คนแปลกหน้าได้ โดยที่คุณห้ามไม่ได้ แต่คุณจะขายบ้านทั้งหลังโดยที่เขาไม่ยอมก็ไม่ได้เช่นกัน

ผลคือคุณอาจกลายเป็นเจ้าของรวมกับคนที่คุณไม่เคยเลือก และทั้งสองฝ่ายก็ล็อกกันเองไว้

ใครก็เรียกให้แบ่งได้ และห้ามกันไว้ได้ไม่เกินสิบปี มาตรา 1363 ให้สิทธิเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ เรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมมีลักษณะเป็นการถาวร

และสิทธิเรียกให้แบ่งนั้น จะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้

แปลว่าข้อสัญญาที่เขียนว่าจะไม่ขายกันตลอดไป ใช้บังคับได้ไม่เกินสิบปีต่อครั้ง

ถ้าแบ่งกันไม่ลงตัว ก็จบที่การขาย มาตรา 1364 กำหนดว่าการแบ่งทรัพย์สินให้ทำโดยแบ่งตัวทรัพย์สินนั้นระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้มาแบ่งกัน

บ้านหนึ่งหลังแบ่งครึ่งเป็นตัวบ้านไม่ได้ ทางออกจริงจึงเหลือทางเดียวคือคนหนึ่งซื้ออีกคนออก หรือขายทั้งหลังแล้วแบ่งเงิน

ค่าใช้จ่ายต้องช่วยกันตามส่วน มาตรา 1362 กำหนดให้เจ้าของรวมช่วยกันออกค่าจัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษาทรัพย์สิน ตามส่วนของตน

ทุกคนใช้บ้านได้ แต่ต้องไม่ขัดสิทธิของคนอื่น ตามมาตรา 1360 ซึ่งฟังดูสวยงามและใช้จริงยากมาก เพราะบ้านหลังหนึ่งมีห้องนอนจำกัด

นี่คือเหตุผลที่เรื่องใครอยู่ ใครไม่อยู่ และคนที่ไม่ได้อยู่จะได้อะไรตอบแทน ต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่ปล่อยให้มาตรา 1360 มาตัดสินให้

สามเรื่องที่คนซื้อร่วมกันมักไม่รู้จนสาย

เรื่องแรก ถ้าคนหนึ่งเสียชีวิต ส่วนของเขาไปที่ทายาท ไม่ได้ตกมาที่คุณ

นี่คือข้อที่ทำให้เพื่อนที่ซื้อบ้านด้วยกันตกใจที่สุด เพราะจู่ ๆ คุณก็เป็นเจ้าของรวมกับพ่อแม่ พี่น้อง หรือคู่สมรสของเพื่อน ซึ่งอาจไม่รู้จักคุณเลยและไม่มีเหตุผลที่จะรักษาข้อตกลงที่คุณเคยมีกับเพื่อน

ทางป้องกันมีสองชั้น ชั้นแรกคือทำพินัยกรรมของแต่ละคนให้ชัดว่าส่วนนี้จะไปที่ใคร ชั้นที่สองคือเขียนไว้ในข้อตกลงว่าเจ้าของรวมที่เหลือมีสิทธิซื้อส่วนนั้นจากทายาทก่อนบุคคลภายนอก พร้อมวิธีตีราคาและกรอบเวลา

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่เป็นมรดกซึ่งทายาทต้องเจอ อยู่ในที่ดินมรดกกับการตั้งผู้จัดการมรดกและการโอน

เรื่องที่สอง กู้ร่วมกับถือกรรมสิทธิ์ร่วมเป็นคนละเรื่อง

คนมักคิดว่าใครกู้ร่วมก็คือเจ้าของ ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นแบบนั้น ชื่อในสัญญากู้กับชื่อในโฉนดเป็นคนละรายการ และต้องตรวจทั้งสองอย่าง

ที่สำคัญกว่าคือ ผู้กู้ร่วมทุกคนรับผิดต่อธนาคารเต็มจำนวน ไม่ใช่รับผิดคนละครึ่ง ถ้าอีกคนหยุดจ่าย ธนาคารมาเก็บจากคุณทั้งก้อนได้

ภาระของผู้กู้ร่วมอธิบายไว้ละเอียดในกู้ร่วมซื้อบ้าน คู่มือผู้กู้ร่วม ซึ่งควรอ่านก่อนเซ็นทุกครั้ง

และให้ถามธนาคารตรง ๆ ด้วยว่า การเป็นผู้กู้ร่วมในบ้านหลังนี้จะถูกนับอย่างไรเมื่อคุณไปขอสินเชื่อซื้อบ้านของตัวเองในอนาคต เรื่องเกณฑ์ของบ้านหลังที่สองอยู่ในซื้อบ้านหลังที่สอง เกณฑ์ LTV และภาษี

เรื่องที่สาม บ้านที่ติดจำนองขายส่วนของตัวเองไม่ง่ายอย่างที่กฎหมายเขียน

มาตรา 1361 ให้สิทธิขายส่วนของตนได้ก็จริง แต่ในทางปฏิบัติ บ้านที่ยังผ่อนอยู่มีธนาคารเป็นผู้รับจำนองอยู่ด้วย และการเปลี่ยนตัวผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้กู้ต้องผ่านธนาคาร

ทางออกที่ใช้จริงคือคนที่จะอยู่ต่อไปรีไฟแนนซ์ใหม่ในชื่อตัวเอง แล้วจ่ายส่วนของอีกคนออกไป ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าเขากู้คนเดียวไหวหรือไม่

ถ้ากู้คนเดียวไม่ไหว ทางเลือกที่เหลือคือขายทั้งหลัง ดังนั้นให้คุยเรื่องนี้ตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่วันที่อีกคนบอกว่าจะออก

สิ่งที่ต้องอยู่ในข้อตกลง เขียนก่อนวันโอน

เอกสารนี้ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย แต่เป็นข้อตกลงระหว่างเจ้าของรวมด้วยกันเอง ให้ทำเป็นหนังสือ ลงชื่อทุกคน และเก็บไว้คนละฉบับ

• ใครลงเงินเท่าไร และสัดส่วนกรรมสิทธิ์เป็นเท่าไร ระบุตัวเลขให้ชัด และให้จดทะเบียนสัดส่วนที่สำนักงานที่ดินให้ตรงกัน อย่าปล่อยให้มาตรา 1357 มาสันนิษฐานแทน
• ใครจ่ายอะไรทุกเดือน ค่างวด ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดิน เบี้ยประกัน และค่าซ่อมบำรุง พร้อมวิธีจ่ายที่เหลือหลักฐาน
• ถ้าคนหนึ่งจ่ายไม่ไหวจะทำอย่างไร ผ่อนผันกี่เดือน คนที่จ่ายแทนได้อะไรตอบแทน และถึงจุดไหนจึงถือว่าต้องขาย
• ใครอยู่ในบ้าน และถ้ามีคนหนึ่งอยู่คนเดียว ต้องจ่ายค่าใช้ประโยชน์ให้อีกฝ่ายหรือไม่ เท่าไร
• เรื่องที่ต้องเห็นชอบร่วมกัน เช่น การต่อเติม การรีโนเวทที่เกินวงเงินที่กำหนด และการปล่อยเช่า
• ทางออกเมื่อคนหนึ่งอยากออก คนที่เหลือมีสิทธิซื้อก่อน วิธีตีราคา และกรอบเวลาที่ต้องจ่ายให้เสร็จ
• ถ้าตกลงราคากันไม่ได้ ใช้ผู้ประเมินอิสระกี่ราย และใช้ค่าเฉลี่ยหรือค่ากลาง
• ถ้าคนหนึ่งเสียชีวิต คนที่เหลือมีสิทธิซื้อส่วนนั้นจากทายาทก่อน ด้วยวิธีตีราคาเดียวกัน
• ถ้าปล่อยเช่า แบ่งรายได้อย่างไร ใครยื่นภาษี และใครดูแลผู้เช่า

ข้อที่ทำให้เอกสารทั้งฉบับใช้ได้จริงคือวิธีตีราคา เพราะเมื่อถึงวันนั้น คนที่จะออกกับคนที่จะอยู่ต่อจะเห็นราคาบ้านไม่ตรงกันเสมอ

วิธีที่ใช้ได้คือกำหนดไว้ล่วงหน้าว่าให้ผู้ประเมินอิสระสองรายประเมิน แล้วใช้ค่าเฉลี่ย โดยแต่ละฝ่ายเลือกมาฝ่ายละหนึ่งราย

เขียนกรอบเวลาไว้ด้วย เช่น ต้องจ่ายให้เสร็จภายในหกเดือนนับจากวันที่ตกลงราคา ถ้าไม่เสร็จให้ขายทั้งหลัง เพราะข้อตกลงที่ไม่มีกำหนดเวลาคือข้อตกลงที่ยืดได้ไม่จบ

สามอย่างที่ต้องทำตั้งแต่วันแรก แม้ยังไม่ทะเลาะกัน

โอนเงินผ่านบัญชีเสมอ อย่าจ่ายเงินดาวน์หรือค่างวดด้วยเงินสด ให้ทุกคนโอนเข้าบัญชีเดียวกันทุกเดือน แม้จะยุ่งยากกว่า

เพราะในวันที่ต้องพิสูจน์ว่าใครจ่ายเท่าไรตลอดแปดปี สลิปโอนคือหลักฐาน ส่วนความทรงจำไม่ใช่

เปิดบัญชีสำหรับบ้านโดยเฉพาะ ให้ทุกคนโอนเข้าบัญชีนั้น แล้วจ่ายค่างวดกับค่าใช้จ่ายของบ้านออกจากบัญชีนั้นบัญชีเดียว

วิธีนี้ทำให้เห็นได้ทันทีว่าใครขาดส่ง โดยไม่ต้องมีใครเป็นคนทวง ซึ่งเป็นบทบาทที่ทำลายความสัมพันธ์เร็วที่สุด

ทบทวนข้อตกลงทุกสองสามปี เพราะชีวิตคนเปลี่ยน คนที่โสดตอนซื้ออาจแต่งงานแล้ว คนที่ทำงานในกรุงเทพอาจย้ายกลับบ้าน

การหยิบเอกสารขึ้นมาคุยกันตอนที่ยังไม่มีปัญหา ง่ายกว่าการเปิดมันครั้งแรกในวันที่มีปัญหาแล้วมาก

เมื่อไรที่ไม่ควรซื้อร่วมกันเลย

มีบางสถานการณ์ที่คำตอบที่ตรงไปตรงมาที่สุดคืออย่าทำ

ถ้าคนใดคนหนึ่งกู้เองไม่ผ่านและใช้อีกคนเป็นทางผ่านเพื่อให้กู้ได้ นั่นไม่ใช่การซื้อร่วมกัน แต่คือคนหนึ่งรับความเสี่ยงแทนอีกคนโดยไม่ได้อะไรตอบแทน

ถ้าอีกฝ่ายไม่ยอมเขียนอะไรลงกระดาษเลยโดยบอกว่าเราไว้ใจกันอยู่แล้ว ให้ถือว่านั่นคือคำตอบ เพราะคนที่ตั้งใจจะทำตามข้อตกลง ไม่มีเหตุผลที่จะกลัวการเขียนมันลงไป

และถ้าคุณตอบไม่ได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่ออีกฝ่ายอยากออกในปีที่สาม แปลว่ายังไม่ควรเซ็นในวันนี้

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านร่วมกับพี่น้องหรือเพื่อน ต้องระบุสัดส่วนไหม

ต้อง เพราะมาตรา 1357 สันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากันถ้าไม่ได้ระบุไว้ ใครลงเงินมากกว่าจะต้องเป็นฝ่ายพิสูจน์เองในภายหลัง

เจ้าของรวมขายส่วนของตัวเองได้ไหม

ได้ตามมาตรา 1361 โดยไม่ต้องขออนุญาตคนอื่น แต่การขายบ้านทั้งหลังต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน

เขียนสัญญาห้ามขายตลอดไปได้ไหม

ไม่ได้ มาตรา 1363 ให้สิทธิเจ้าของรวมเรียกให้แบ่งทรัพย์สิน และการตัดสิทธินี้โดยนิติกรรมทำได้ไม่เกินคราวละสิบปี

ถ้าตกลงกันไม่ได้ว่าใครจะอยู่ต่อ จะจบอย่างไร

ตามมาตรา 1364 การแบ่งทำได้โดยแบ่งตัวทรัพย์สินหรือขายแล้วแบ่งเงิน บ้านหลังหนึ่งแบ่งตัวบ้านไม่ได้ จึงเหลือทางเลือกคือซื้อกันออกหรือขายทั้งหลัง

ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งเสียชีวิต ส่วนของเขาตกมาที่คนที่เหลือไหม

ไม่ ส่วนนั้นตกทอดไปยังทายาทของเขา ให้ทำพินัยกรรมและเขียนสิทธิซื้อก่อนจากทายาทไว้ในข้อตกลงตั้งแต่ต้น

กู้ร่วมแล้วอีกคนไม่จ่าย ธนาคารจะมาเก็บจากใคร

จากผู้กู้ร่วมคนใดก็ได้เต็มจำนวน เพราะผู้กู้ร่วมรับผิดเต็มจำนวนไม่ใช่คนละครึ่ง ให้อ่านภาระของผู้กู้ร่วมให้เข้าใจก่อนเซ็น

จะกำหนดราคาซื้อออกกันอย่างไรไม่ให้ทะเลาะ

เขียนวิธีไว้ล่วงหน้า เช่น ให้ผู้ประเมินอิสระสองรายที่แต่ละฝ่ายเลือกมาฝ่ายละหนึ่งราย แล้วใช้ค่าเฉลี่ย พร้อมกำหนดเวลาที่ต้องจ่ายให้เสร็จ

สรุป

• ปัญหาเริ่มตอนที่คนหนึ่งอยากออก ไม่ใช่ตอนซื้อ จึงต้องตกลงทางออกไว้ตั้งแต่ต้น
• ถ้าไม่ระบุสัดส่วน กฎหมายสันนิษฐานว่าเท่ากันตามมาตรา 1357
• แต่ละคนขายส่วนของตนได้โดยไม่ต้องขออนุญาต แต่ขายทั้งหลังต้องยินยอมทุกคน
• สิทธิเรียกให้แบ่งตัดได้ไม่เกินคราวละสิบปี ข้อสัญญาห้ามขายตลอดไปใช้ไม่ได้
• ถ้าเจ้าของรวมเสียชีวิต ส่วนของเขาไปที่ทายาท ไม่ใช่ที่เจ้าของรวมที่เหลือ
• ผู้กู้ร่วมรับผิดต่อธนาคารเต็มจำนวน ไม่ใช่ตามสัดส่วน
• โอนเงินผ่านบัญชีเสมอ และเขียนวิธีตีราคากับกรอบเวลาไว้ตั้งแต่วันแรก