法律列了六种抵押权消灭的情形，而把地卖掉不在其中
《民商法典》第 744 条写得很明白：抵押权在下列情形消灭，即所担保的债务因时效以外的原因消灭、以书面免除抵押、抵押人被免责、撤回抵押、依法院命令拍卖抵押物，以及抵押物被取得。
没有哪一条写着把土地卖给别人。
也就是说，抵押权不会因为换了业主而消失。它附着在土地上，不是附着在人身上。
所以，凭着一句我回头会去跟银行结清就接手带抵押土地的买家，成了一块仍背着别人债务的土地的所有权人，而银行可以对这块地行使抵押权，尽管买家从来没有借过一分钱。
好消息是带抵押的土地天天都有人买，只要顺序做对。
只需记住一条原则：涂销必须在过户之前或同时完成
绝不能放在之后。
因为过户登记一旦完成，您就失去了全部筹码。钱在卖方手里，地在您名下，而负担在土地上。
实务上安全的做法只有一种：让所有相关方在同一天到土地厅，在同一个柜台连着做完这两件事。
- 抵押权人受偿，办理抵押权涂销登记。
- 紧接着办理所有权过户给买方的登记。
中间不能隔一天，不能隔一夜，也不能有人先回家。
买方也要贷款的情况
最常见的情形是买卖双方各有各的银行，于是柜台前变成四方。
实务上的顺序是：买方银行准备两张本票，一张按结清金额付给原抵押权人，另一张把余款付给卖方。
所有事都在同一天完成：涂销旧抵押、过户，然后为买方银行办理新的抵押登记。
需要提前准备的是原抵押权人出具的结清金额通知书，日期要对应实际约定的过户日。
结清金额每天都在变，因为利息一直在走。所以一旦改期，就要重新取一份，而不是沿用旧的。
付定金之前该核查什么
- 调取登记簿誊本，看抵押权在谁名下、担保额多少，以及上面是否还登记着别的东西，例如第二顺位抵押或限制过户。
- 取得大致的未偿余额，与谈好的价格做比较。如果债务高于售价，卖方必须自己补上差额，这是第一天就该知道的事，而不是到了柜台才发现。
- 在合同里写明卖方有义务在过户当日交付无抵押的土地，若做不到，买方有权解除合同并取回定金及损害赔偿。
- 不要先把一大笔钱交给卖方去清偿债务，因为万一他挪作他用，您手上什么都不剩。
最后这一条最多人栽在上面，因为那套说法听起来合理：他得先把债还清才能把地契取出来。
并不需要。银行可以在过户当天在柜台办理涂销，而这正是多方同日到场这套做法存在的原因。
什么时候该掉头走
如果卖方催您先过户、抵押以后再涂销，答案已经有了。
如果卖方完全不让您联系抵押权人，也一样，因为真实的欠款余额是买家在决定之前有权知道的信息。
而如果登记簿上有多个顺位的抵押，或者出现限制过户的登记，请先咨询律师。不是因为买不了，而是因为同一天必须到场的相关方变多了，少来一方就白费一整天。
限制过户及其效果，写在泰国的土地限制过户：何时可申请，为期几天里。
买卖合同里该写什么，写在买卖合同该看哪几处才不吃亏里。
常见问题
带抵押的土地可以买吗
可以，而且天天都有人买。前提是抵押权涂销在过户之前或同时完成，都在同一天，而不是放在过户之后。
过户之后抵押权会自动消失吗
不会。第 744 条列了六种抵押权消灭的情形，买卖不在其中。它附着在土地上，不附着在人身上。
过户后卖方不去还债会怎样
银行可以对这块地行使抵押权，尽管您从未借过钱，而您只剩下向卖方追偿的权利，这和保住土地是两回事。
要不要先给卖方钱让他去还债
不要。在过户当天于柜台支付，用本票按结清金额直接开给抵押权人。
改期之后还能用原来的结清金额吗
不能。利息每天都在走，要重新索取一份日期对应实际过户日的结清通知书。
付定金前要核查什么
调取登记簿誊本，看抵押权在谁名下、还登记了什么，再把未偿余额和谈好的价格做比较，因为债务高于售价意味着卖方要自己补差额。
小结
- 第 744 条列了六种抵押权消灭的情形，买卖不在其中。
- 抵押权附着在土地上，不涂销的话买家就要一并承受。
- 涂销必须在过户之前或同时完成，同一天、同一个柜台。
- 用本票直接付给抵押权人，绝不要把钱交给卖方去办。
- 索取日期对应实际过户日的结清通知书，一改期就重新取一份。
- 卖方催您先过户、以后再涂销，就是该掉头走的信号。