外国人在泰国究竟能买什么
外国人可以用本人名义完整持有公寓单位的所有权，前提是该栋楼内所有外国人合计持有的面积不超过全部单位总面积的 49%，这是《公寓法》佛历 2522 年第 19 条之二设定的上限。土地则是另一回事：《土地法典》第 86 条规定，外国人只能依据条约取得土地所有权。
最简短的结论是：公寓单位可以写在你名下；土地不行，除非符合 4,000 万泰铢的投资条件；房屋作为建筑物可以与土地分开持有；土地租赁每份合同最长 30 年。
让买家踩坑的往往不是所有权上限，而是资金。泰国法律不问你是否买得起，它问的是这笔钱是否从境外汇入。
49% 外国人配额是怎么算的
配额按面积计算，不按套数。第 19 条之二规定，第 19 条所列的外国人与法人合计持有的面积，不得超过该栋公寓全部单位总面积的 49%，并以依第 6 条办理公寓登记时的面积为准。
实际结果是大户型比小户型更快吃掉配额。以 35 平方米单位卖给泰国买家为主的楼盘可能仍有配额，而只卖出几套顶层复式给外国人的项目可能已经用满。
付订金之前，请向公寓法人（管委会）索取当前外国人持有比例的书面证明。第 19 条之四规定，土地官员必须先核对既有外国业主加上你之后的合计比例仍在上限之内，才会办理过户登记。配额一旦用满，无论你已付多少钱，官员都不会登记过户。
因此，外国配额内的单位与泰国配额内的同类单位并不是同一种资产，即使楼层户型完全相同。将来转售时，外国配额的单位面向泰国和外国两个买家群体。
钱必须从境外进来
几乎所有外国买家走的都是第 19 条第 (5) 项：将外币汇入泰国，或从境外居住者的泰铢账户提款，或从外币存款账户提款。
第 19 条之三第 (5) 项进一步要求，须出示不少于所购单位价款的汇入资金证明。这一句话解决了大部分疑问：汇入金额必须覆盖全额房价，而不是首付。
银行会按金额出具两种文件之一。泰国土地厅的指引是：金额达到 5 万美元或等值以上，使用商业银行提供的外汇交易表单；低于该金额，则使用银行出具的购汇证明或证明函。
汇款当天有三件事必须写对：收款人姓名须与将登记在公寓产权证上的买家一致；汇款用途须写明用于购买公寓单位；金额不得低于房价。事后更正比一次做对困难得多，因为银行只按当时收到的信息出具文件。
随之而来的一点常被忽略：在泰国境内银行贷得的资金是境内泰铢，并不构成第 19 条之三第 (5) 项所要求的境外汇入证明。外国买家的资金规划要先回答钱从境外哪个账户出，再谈月供多少。
过户当天的费用，以及与外国人无关的 0.01% 优惠
外国买家按评估价的 2% 全额缴纳过户登记费，因为降至 0.01% 的优惠只适用于泰国籍自然人。
泰国土地厅公布了细节：内政部副部长签署了两份日期为 2026 年 6 月 30 日的内政部公告，对同时办理的产权过户登记与抵押登记按 0.01% 收费，适用于成交价与评估价均不超过 700 万泰铢、抵押金额不超过 700 万泰铢的住宅与公寓单位。措施自 2026 年 7 月 1 日起至 2027 年 6 月 30 日，且适用于泰国籍自然人。
其余税负依《税法典》由卖方承担，与国籍无关：预扣所得税、符合条件时按 3.3%（含地方税）计征的特种商业税，以及在不需缴纳特种商业税情况下按 0.5% 计征的印花税。内政部公告并未调整这些税目。
这会实实在在改变预算。一套评估价 600 万泰铢的公寓，在优惠措施下泰国买家与卖方合计只需承担 600 泰铢过户费；同一笔交易换成外国买家，过户费为 12 万泰铢。市场惯例是双方各半，但惯例不是法律，因此这一项可以谈，并且应当写进买卖合同。过户当天的文件与流程见我们的土地厅过户指南。
土地与房屋：真正存在的四条路
第一条是《土地法典》第 96 条之二，对按部级条例规定金额（不得低于 4,000 万泰铢）带入资本的外国人免除条约要求，允许取得不超过 1 莱（1 rai）的自住用地，并须获得部长许可。
该条第二款的条件让这条路比听起来窄得多：所投资的业务须有利于国家经济社会，或属于投资促进委员会公告可申请促进的业务；投资须维持不少于 3 年；土地须位于曼谷、芭堤雅市、市镇（เทศบาล）辖区，或依城市规划法划定为住宅区的范围内。
第 96 条之三则规定了后果：违反规则或条件者，须在土地厅厅长指定的期限内处置土地，该期限不少于 180 天且不超过 1 年，逾期厅长可径行处置；自登记取得之日起 2 年内未将该地用于自住，厅长同样可以处置。土地厅的办事指南写明，曼谷辖区内第 96 条之二的申请全程需 27 个工作日，并须取得国防部证明该地不在军事安全区内。
第二条是租赁。《民商法典》第 540 条将不动产租赁上限定为 30 年；第 538 条要求超过 3 年的租赁须向主管官员登记，未登记者仅能强制执行 3 年。登记费与印花税见我们关于长期租约登记的文章。
第三条是持有建筑物而租用其下的土地。《土地法典》限制的是土地，建筑物是可以单独证明所有权的财产。土地厅自己的办事指南就把"建筑物所有权证明"列为与地契分开的文件，适用于建筑物未与土地一并过户的情形。
第四条是用益权（usufruct）与地上权（superficies），二者都是可在土地厅登记的物权，常与租约搭配使用，以加强居住者的地位。后三条路都不会让你取得土地所有权，且都应由泰国律师起草文件，而不是下载模板填空。
用泰国公司代持土地可行吗
让泰国股东替你持股、而实际所有人是你的架构并不安全。《土地法典》第 97 条第 (1) 项规定，注册资本中外国人持股超过 49%，或外籍股东超过股东总数一半的有限公司或大众有限公司，在土地权利上视为外国人。
也就是说，由外国人实际控制的公司会遇到与外国个人相同的限制；而为绕开这一上限而安排泰国人挂名，依泰国《外国人经商法》，出借姓名的泰国人与背后的外国人都要负责。
外国人非法取得或未经许可取得的土地，第 94 条要求在厅长指定的期限内处置，该期限不少于 180 天且不超过 1 年；届期未处置，厅长有权处置该土地。这类架构的风险不是罚款，而是被强制出售。
新闻里的 99 年租约和 75% 配额现在如何
把土地租期延长至 99 年、把公寓外国人配额提高到 75% 的提议，是 2024 年在政策层面提出的，至今尚未成为法律。
截至 2026 年 8 月 6 日，现行条文没有变化。泰国土地厅公布的《公寓法》第 19 条之二仍然是 49% 上限，《民商法典》第 540 条仍然禁止超过 30 年的租赁。
对这类消息的正确反应，是拒绝以"规则将会改变"为前提出价。用"外国人很快就能持有 75%"来推销的项目，卖的是法律条文里还不存在的未来。
付订金之前要核对什么
以下五项要拿到书面材料，而不是销售的口头说明。
- 该栋楼当前外国人持有比例的书面证明，写明项目名称、房号与查询日期。
- 公寓产权证复印件，含背面的权利登记页，以查看抵押与查封情况。
- 公寓法人出具的无欠费证明，土地厅办理过户登记前需要这份文件。
- 按全额 2% 评估价计算的过户当天费用明细，并就各方分担比例达成书面约定。
- 境外汇款指令，其收款人姓名与汇款用途须与将向土地厅提交的材料一致。
两件事值得从买入第一天就规划。一是土地与建筑物税对任何国籍的业主都征收，核对与计算方法见我们关于土地与建筑物税的文章。二是若买来出租，房屋主人须在 24 小时内申报外国住客的住所，具体见我们关于TM30 申报的文章。
将来出售时，持有于外国配额内的单位可以卖给泰国买家也可以卖给外国买家，这是定价时值得利用的优势。我们的售房做法见公寓委托销售服务页面。
常见问题
外国人可以在泰国买公寓吗
可以，且能以本人名义持有，前提是该栋楼外国人合计持有面积不超过全部单位总面积的 49%（《公寓法》佛历 2522 年第 19 条之二），并依第 19 条之三第 (5) 项出示不少于房价的境外汇入资金证明。
外国人可以在泰国买土地吗
原则上不可以。《土地法典》第 86 条规定外国人只能依条约取得土地。实务中使用的例外是第 96 条之二：投资不低于 4,000 万泰铢并维持至少 3 年，可在指定区域取得不超过 1 莱的自住用地，且须获部长许可。
外国买家能享受 0.01% 过户费优惠吗
不能。依 2026 年 6 月 30 日的内政部公告，该措施适用于泰国籍自然人，房价上限 700 万泰铢，期间为 2026 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日。外国买家按评估价 2% 全额缴纳。
需要汇入多少钱
不少于所购单位的价款（第 19 条之三第 (5) 项）。土地厅指引为：达到 5 万美元或等值以上使用银行提供的外汇交易表单，低于该金额则使用银行出具的购汇证明。
用泰国银行贷款可以作为证明吗
不可以。在泰国境内贷得的资金是境内泰铢，不构成第 19 条之三第 (5) 项所要求的境外汇入证明。需要贷款的外国买家应在签署买卖合同前先确定资金路径。
可以让泰国人或泰国公司代持土地吗
不安全。《土地法典》第 97 条第 (1) 项将外资持股超过 49% 或外籍股东超过半数的公司在土地权利上视为外国人；非法取得的土地须依第 94 条在厅长指定期限内处置。
外国人可以继承公寓单位吗
可以，但有时限。《公寓法》第 19 条之七规定，不符合第 19 条条件的外国人因继承取得单位，须在 60 天内书面通知主管官员，并在取得之日起 1 年内处置该单位。
99 年租约现在能办了吗
还不能。《民商法典》第 540 条仍将租期上限定为 30 年。2024 年提出的 99 年租约与 75% 公寓配额，截至本文撰写之日尚未成为法律。
总结
- 公寓单位可由外国人持有，上限是《公寓法》佛历 2522 年第 19 条之二规定的全楼单位总面积 49%。
- 第 19 条之三第 (5) 项要求出示不少于房价的境外汇入资金证明，境内贷款无法替代。
- 外国买家按 2% 全额缴纳过户费，因为至 2027 年 6 月 30 日的 0.01% 措施只限泰国籍自然人。
- 土地仅有第 96 条之二一条路：投资不低于 4,000 万泰铢并维持 3 年，不超过 1 莱，且须部长许可。
- 土地租赁上限 30 年，超过 3 年的租约须登记，否则只能强制执行 3 年。
- 外资持股超过 49% 的公司在土地权利上视为外国人，非法取得的土地会被强制处置。