ชาวต่างชาติซื้ออสังหาในไทยได้แค่ไหน คอนโดได้ในเพดาน 49% ที่ดินแทบไม่ได้ และส่วนลดค่าโอน 0.01% ไม่รวมคนต่างชาติ

ชาวต่างชาติซื้ออะไรในประเทศไทยได้จริง

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้เต็มรูปแบบ ภายใต้เพดานที่ว่าคนต่างด้าวทั้งอาคารรวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ส่วนที่ดินนั้นแทบเป็นไปไม่ได้ เพราะมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเปิดทางให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะโดยอาศัยบทสนธิสัญญาเท่านั้น

สรุปสั้นที่สุดคือ ห้องชุดซื้อได้ในชื่อตัวเอง ที่ดินซื้อไม่ได้เว้นแต่เข้าเงื่อนไขการลงทุน 40 ล้านบาท ตัวบ้านซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดินได้ และการเช่าที่ดินระยะยาวทำได้ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญาหนึ่งฉบับ

ข้อที่ทำให้คนพลาดบ่อยที่สุดไม่ใช่กฎเรื่องกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเรื่องเงิน กฎหมายไม่ได้ถามว่าคุณมีเงินพอไหม มันถามว่าเงินก้อนนั้นเข้ามาจากต่างประเทศหรือไม่

โควตา 49% ทำงานอย่างไร และต้องขออะไรจากนิติบุคคลอาคารชุด

โควตาคิดจากเนื้อที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา 19 รวมกันถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยวัดตามเนื้อที่ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

ผลในทางปฏิบัติคือห้องใหญ่กินโควตามากกว่าห้องเล็ก คอนโดที่ขายห้องขนาด 35 ตารางเมตรให้คนไทยเป็นส่วนใหญ่ อาจยังมีโควตาเหลือ ขณะที่โครงการที่ขายเพนต์เฮาส์ให้ต่างชาติไปไม่กี่ห้องอาจเต็มโควตาแล้ว

ก่อนวางเงินจอง ให้ขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด เพราะมาตรา 19 จัตวา ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนได้เฉพาะเมื่อตรวจแล้วว่าอัตราส่วนรวมทั้งผู้ที่ถืออยู่เดิมและผู้รับโอนใหม่ไม่เกินเพดาน หมายความว่าถ้าโควตาเต็ม เจ้าพนักงานจะไม่จดทะเบียนให้ ไม่ว่าคุณจ่ายเงินไปแล้วเท่าไร

ห้องที่อยู่ในโควตาคนไทยกับห้องที่อยู่ในโควตาต่างชาติจึงไม่ใช่สินค้าชนิดเดียวกัน แม้จะเป็นห้องแบบเดียวกันชั้นเดียวกัน และตอนขายต่อ กลุ่มผู้ซื้อของห้องโควตาต่างชาติก็กว้างกว่า

เงินต้องเข้ามาจากต่างประเทศ ไม่ใช่แค่มีเงินพอ

คนต่างด้าวที่ใช้ช่องทางปกติในการซื้อห้องชุดคือคนที่เข้าเงื่อนไขมาตรา 19 (5) คือนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

มาตรา 19 ตรี (5) กำหนดต่อไปว่า ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้ามาในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ นี่คือประโยคที่ตัดปัญหาทั้งหมด เงินที่โอนเข้ามาต้องครอบคลุมราคาห้องเต็มจำนวน ไม่ใช่แค่เงินดาวน์

หลักฐานที่ธนาคารออกให้มีสองแบบตามขนาดของเงิน กรมที่ดินระบุแนวทางไว้ว่า ถ้าจำนวนเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือเทียบเท่าขึ้นไป ให้ใช้แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ ถ้าต่ำกว่านั้นให้ใช้หลักฐานหรือหนังสือรับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศที่ธนาคารออกให้

สามข้อที่ต้องสั่งธนาคารให้ถูกตั้งแต่วันโอนเงิน คือชื่อผู้รับโอนเงินต้องเป็นชื่อผู้ซื้อที่จะใส่ในโฉนดห้องชุด วัตถุประสงค์การโอนต้องระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุด และจำนวนต้องไม่น้อยกว่าราคาห้อง แก้ทีหลังยากกว่าที่คิด เพราะธนาคารออกหลักฐานตามข้อมูลที่ได้รับมาในวันนั้น

ข้อที่ตามมาโดยที่หลายคนไม่ทันคิดคือ การกู้เงินจากธนาคารในประเทศไทยได้เงินเป็นเงินบาทในประเทศ ซึ่งไม่ใช่หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามมาตรา 19 ตรี (5) การวางแผนทางการเงินของผู้ซื้อต่างชาติจึงต้องเริ่มจากคำถามว่าเงินจะเข้ามาจากบัญชีไหนในต่างประเทศ ก่อนคำถามว่าผ่อนเดือนละเท่าไร

ค่าใช้จ่ายวันโอน และส่วนลด 0.01% ที่ผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้

ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายค่าธรรมเนียมโอนเต็มอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน เพราะมาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือร้อยละ 0.01 ใช้กับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น

กรมที่ดินระบุรายละเอียดของมาตรการไว้ชัด รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามในประกาศกระทรวงมหาดไทย 2 ฉบับ ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ให้เก็บค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดทะเบียนจำนองในคราวเดียวกันร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยและห้องชุดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และใช้สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย

ส่วนภาษีที่เหลือเก็บเท่ากันทุกสัญชาติ เพราะเป็นภาระของผู้ขายตามประมวลรัษฎากร คือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 รวมภาษีท้องถิ่นเมื่อเข้าเงื่อนไขที่ต้องเสีย และค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งสองรายการนี้ประกาศของกระทรวงมหาดไทยไม่ได้ลดให้ใครอยู่แล้ว

ตัวเลขนี้เปลี่ยนงบซื้อจริง ห้องชุดราคาประเมิน 6 ล้านบาท ผู้ซื้อไทยกับผู้ขายจ่ายค่าโอนรวมกัน 600 บาทภายใต้มาตรการ ขณะที่ดีลเดียวกันกับผู้ซื้อต่างชาติมีค่าโอน 120,000 บาท ธรรมเนียมของตลาดคือแบ่งคนละครึ่ง แต่ไม่ใช่กฎหมาย จึงเป็นข้อที่ต่อรองได้และควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย รายละเอียดเรื่องเอกสารและลำดับขั้นในวันโอนอยู่ในคู่มือโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ที่ดินและบ้าน ทางเลือกที่มีอยู่จริงสี่ทาง

ทางแรกคือมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งยกเว้นข้อห้ามเรื่องสนธิสัญญาให้คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท โดยได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

เงื่อนไขในวรรคสองของมาตราเดียวกันคือสิ่งที่ทำให้ช่องทางนี้ใช้ได้จริงน้อยกว่าที่ฟัง ธุรกิจที่ลงทุนต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศหรือเป็นกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศให้ขอรับการส่งเสริมได้ ระยะเวลาการดำรงการลงทุนต้องไม่น้อยกว่า 3 ปี และที่ดินต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง

มาตรา 96 ตรี เติมบทลงโทษไว้ด้วย ถ้าทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไข ต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี พ้นกำหนดแล้วอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นเอง และถ้าไม่ได้ใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยภายใน 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียน อธิบดีก็มีอำนาจจำหน่ายที่ดินได้เช่นกัน คู่มือประชาชนของกรมที่ดินระบุว่าคำขอตามมาตรา 96 ทวิ ในเขตกรุงเทพมหานครใช้เวลาดำเนินการรวม 27 วัน และต้องมีหนังสือรับรองจากกระทรวงกลาโหมว่าที่ดินอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร

ทางที่สองคือเช่าที่ดิน ทำได้ไม่เกิน 30 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 และการเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่จดทะเบียนจะฟ้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538 รายละเอียดค่าจดทะเบียนและอากรอยู่ในบทความเรื่องการจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว

ทางที่สามคือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างโดยเช่าที่ดิน กฎหมายที่ดินจำกัดเฉพาะที่ดิน ส่วนอาคารเป็นทรัพย์ที่มีหลักฐานความเป็นเจ้าของแยกได้ คู่มือของกรมที่ดินเองก็ระบุ "หลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง" เป็นเอกสารแยกจากโฉนดที่ดินในกรณีที่ไม่ได้รับโอนอาคารมาพร้อมที่ดิน

ทางที่สี่คือสิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิที่จดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดินและใช้คู่กับสัญญาเช่าเพื่อให้สิทธิของผู้อยู่อาศัยมั่นคงขึ้น ทั้งสามทางหลังไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และควรให้ที่ปรึกษากฎหมายไทยร่างเอกสารให้ ไม่ใช่ดาวน์โหลดแบบฟอร์มมากรอกเอง

ตั้งบริษัทไทยถือที่ดินแทน ทำได้หรือไม่

โครงสร้างที่ให้คนไทยถือหุ้นแทนโดยที่คนต่างชาติเป็นเจ้าของจริงไม่ใช่ทางที่ปลอดภัย เพราะมาตรา 97 (1) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดว่าบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวเกินร้อยละ 49 หรือมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น ให้มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนกับคนต่างด้าว

แปลว่าบริษัทที่ต่างชาติคุมจริงก็ติดข้อจำกัดเดียวกันกับบุคคลต่างชาติ และการวางคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นบังหน้าเพื่อเลี่ยงเพดานนี้เป็นเรื่องที่กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเอาผิดทั้งคนไทยที่ให้ใช้ชื่อและคนต่างชาติที่อยู่เบื้องหลัง

ที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต มาตรา 94 ให้จำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี ถ้าไม่จำหน่าย อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ความเสี่ยงของโครงสร้างแบบนี้จึงไม่ใช่แค่ค่าปรับ แต่คือการถูกบังคับขายทรัพย์

ข่าวเรื่องเช่า 99 ปี และโควตา 75% ตอนนี้เป็นอย่างไร

ข้อเสนอขยายสิทธิเช่าที่ดินเป็น 99 ปี และเพิ่มโควตาถือครองห้องชุดเป็นร้อยละ 75 เป็นแนวคิดที่ฝ่ายนโยบายเสนอในปี 2567 และยังไม่ได้กลายเป็นกฎหมาย

ตัวบทที่บังคับใช้จริงในวันที่ 6 สิงหาคม 2569 ยังเป็นฉบับเดิม พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่กรมที่ดินเผยแพร่ยังกำหนดเพดานร้อยละ 49 ในมาตรา 19 ทวิ และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ยังห้ามเช่าเกิน 30 ปี

สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำกับข่าวลักษณะนี้คือไม่ตั้งราคาซื้อบนสมมติฐานว่ากฎจะเปลี่ยน โครงการที่ขายด้วยเรื่องเล่าว่าอีกไม่นานต่างชาติจะถือได้ 75% กำลังขายอนาคตที่ยังไม่มีในกฎหมาย

เช็กอะไรก่อนวางเงินจอง

ห้าข้อที่ต้องได้คำตอบเป็นเอกสาร ไม่ใช่คำพูดของเซลส์

• หนังสือรับรองอัตราส่วนโควตาต่างชาติของอาคารชุดนั้น ณ วันที่ตรวจ พร้อมชื่อโครงการและเลขที่ห้อง
• สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด เพื่อดูภาระจำนองและอายัด
• หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจำเป็นต่อการจดทะเบียนโอน
• ตัวเลขค่าใช้จ่ายวันโอนที่คิดบนอัตราเต็ม ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน พร้อมข้อตกลงว่าใครออกส่วนใด
• คำสั่งโอนเงินจากต่างประเทศที่ระบุชื่อผู้ซื้อและวัตถุประสงค์ให้ตรงกับที่จะยื่นที่สำนักงานที่ดิน

สองเรื่องที่ควรคิดล่วงหน้าตั้งแต่วันซื้อ เรื่องแรกคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเก็บจากเจ้าของทุกสัญชาติ ดูวิธีตรวจและคำนวณได้ในบทความภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เรื่องที่สองคือถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่า เจ้าบ้านมีหน้าที่แจ้งที่พักของคนต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมงตามที่อธิบายไว้ในบทความ ตม.30

และเมื่อถึงวันขายต่อ ห้องที่ถืออยู่ในโควตาต่างชาติขายให้ได้ทั้งคนไทยและคนต่างชาติ ซึ่งเป็นข้อดีที่ควรใช้ให้เป็นประโยชน์ในการตั้งราคา ดูแนวทางการขายห้องชุดได้ที่บริการฝากขายคอนโด

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม

ได้ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ ถ้าคนต่างด้าวทั้งอาคารรวมกันไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และผู้ซื้อแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาไม่น้อยกว่าราคาห้องตามมาตรา 19 ตรี (5)

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม

โดยหลักไม่ได้ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินให้ได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะโดยอาศัยบทสนธิสัญญา ข้อยกเว้นที่ใช้จริงคือมาตรา 96 ทวิ ซึ่งต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ดำรงการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี ได้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ในเขตที่กำหนด และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ผู้ซื้อต่างชาติได้ส่วนลดค่าโอน 0.01% ไหม

ไม่ได้ มาตรการตามประกาศกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ใช้สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ผู้ซื้อต่างชาติจึงจ่ายค่าธรรมเนียมโอนอัตราเต็มร้อยละ 2 ของราคาประเมิน

ต้องโอนเงินเข้ามาเท่าไร

ไม่น้อยกว่าราคาห้องชุดที่จะซื้อ ตามมาตรา 19 ตรี (5) และกรมที่ดินระบุว่าถ้าจำนวนเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือเทียบเท่าขึ้นไป ให้ใช้แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ ต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศของธนาคาร

กู้ธนาคารในไทยแล้วใช้เป็นหลักฐานได้ไหม

ไม่ได้ เพราะเงินกู้จากธนาคารในประเทศเป็นเงินบาทในประเทศ ไม่ใช่หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามมาตรา 19 ตรี (5) ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องใช้สินเชื่อควรคุยกับผู้ให้กู้เรื่องเส้นทางของเงินก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ให้คนไทยหรือบริษัทไทยถือที่ดินแทนได้ไหม

ไม่ปลอดภัย มาตรา 97 (1) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินถือว่าบริษัทที่คนต่างด้าวถือหุ้นเกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือมีผู้ถือหุ้นต่างด้าวเกินกึ่งจำนวน มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนคนต่างด้าว และที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายต้องจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดตามมาตรา 94

รับมรดกห้องชุดได้ไหม

ได้ แต่มีกำหนดเวลา มาตรา 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่าคนต่างด้าวที่ไม่เข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 ซึ่งได้ห้องชุดมาโดยมรดก ต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วัน และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา

เช่าที่ดิน 99 ปีได้แล้วหรือยัง

ยังไม่ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ยังห้ามเช่าเกิน 30 ปี ข้อเสนอ 99 ปีและโควตาห้องชุดร้อยละ 75 ที่เสนอกันในปี 2567 ยังไม่มีผลเป็นกฎหมายในวันที่เขียนบทความนี้

สรุป

• ห้องชุดซื้อได้ในชื่อคนต่างชาติ ภายใต้เพดานร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคารตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
• ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาไม่น้อยกว่าราคาห้อง ตามมาตรา 19 ตรี (5) เงินกู้ในประเทศใช้แทนไม่ได้
• ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายค่าโอนเต็มร้อยละ 2 เพราะมาตรการ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ให้เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ที่ดินซื้อได้เฉพาะช่องมาตรา 96 ทวิ คือลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ดำรงการลงทุน 3 ปี ไม่เกิน 1 ไร่ และรัฐมนตรีอนุญาต
• เช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปี และเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับกันได้เพียง 3 ปี
• บริษัทที่ต่างชาติถือหุ้นเกินร้อยละ 49 ถือว่ามีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าว และที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบต้องถูกจำหน่าย