租屋损坏由谁买单，一句话回答
出租人须对租赁期内产生的瑕疵负责，并须完成一切必要的修缮；承租人只负责日常保养与轻微修缮。
这是《民商法典》一开始就设定的立场，不是双方随意约定的事，也不取决于谁比较好说话。
实务上的难点因此不是「谁付钱」，而是「必要」与「轻微」之间的界线究竟在哪里，这正是本文要厘清的。
法典是怎么规定的
这里有四个条文共同作用，值得成套阅读，而不是逐条孤立地看。
| 条文 | 要旨 | 实务效果 |
|---|---|---|
| 546 | 出租人须以修缮完好的状态交付出租物 | 入住前就已损坏的，不是承租人的负担 |
| 547 | 承租人为保全出租物所支出的必要且合理费用，出租人须予补偿，日常保养与轻微修缮除外 | 承租人可先垫付再索回 |
| 550 | 出租人须对租赁期内产生的瑕疵负责，并须完成一切必要的修缮 | 租期内自行损坏的，仍属出租人负担 |
| 553 | 承租人须保养出租物并进行轻微修缮 | 零碎小活归承租人 |
合起来读，结构就很清楚：出租人负责让房子能用，承租人负责在使用期间照看好它。
大修与小修的界线在哪里
判断标准是该故障是否影响对房屋的正常使用。若影响，即属必要修缮，由出租人承担；若只是容易自行处理、并不妨碍居住的小活，即属轻微修缮，由承租人承担。
| 出租人负责 | 承租人负责 |
|---|---|
| 屋面渗漏、水从吊顶渗下 | 灯泡烧坏 |
| 水管爆裂、墙内漏水 | 螺丝松脱、合页松动 |
| 电路故障、断路器反复跳闸 | 因使用造成的下水道堵塞 |
| 随房配置的空调损坏 | 按周期清洗空调 |
| 洁具开裂、马桶无法冲水 | 更换因使用而老化的冲洗软管 |
| 门窗变形至无法关闭 | 通风不良导致填缝处发霉 |
能推翻上表每一行的例外，是承租人自身使用不当造成的损坏。因重物掉落而开裂的洁具，不属于第 550 条所称的瑕疵，而是承租人应负责的损害。
因此这条界线始终取决于两个问题：造成损坏的原因是什么，以及它是否妨碍对房屋的正常使用。
业主拒不维修时承租人能做什么
法律并未把承租人逼到只剩「忍着」或「搬走」两条路。第 547 条允许承租人先行支付必要且合理的修缮费用，再向出租人索回。
但顺序很重要，这不是「先找师傅修好、事后把账单递过去」。
- 务必先发出书面通知，写明故障、发现日期，以及合理的修复期限。依第 551 条，在瑕疵尚未导致房屋无法使用的情况下，承租人须先通知出租人处理。
- 留存故障证据，拍摄带日期的照片与视频。
- 若在期限内无回应，再次书面通知，声明将自行安排维修并索回费用。
- 选择能开具收据或税务发票的施工方，价格保持在合理水平，不要借机升级配置。
- 连同完整证据一并提交账单，并写明是从下期租金中抵扣还是要求返还。
「必要且合理」是双向的标准。超出必要范围的维修或属于升级的部分，可能无法全额索回。
未事先通知就自行从租金中扣抵，应当避免，因为这会给出租人留下主张承租人拖欠租金的空间。
合同写「一切维修由承租人负责」有效吗
答案取决于出租方的规模。
若出租方出租三套及以上，即属 2025 年合同委员会公告下的经营者，该公告规定与之相抵触的条款不具法律效力，即便承租人已签字。详见2025 年租赁合同管制公告。
若出租方不足三套，则以《民商法典》与合同约定为准，双方另行约定的空间更大。
在后一种情形下，承租人应在签字前仔细阅读该条款，并争取把责任划分写清楚，而不是接受「一切维修由承租人负责」这样一句笼统的表述。
拟约时真正管用的写法是设定金额门槛：低于某一金额的维修由承租人承担，超出部分由出租人承担。这样就彻底消除了「算不算轻微」的争议。
怎样报修才有效
被处理的报修与石沉大海的报修，差别通常不在于礼貌，而在于精确。
- 以事实而非感受描述故障：自某日起卧室吊顶滴水，每日大约多少量。
- 附上带日期的照片与一段短视频。
- 说明对房屋使用的影响，因为那才是法律采用的用语，而不是「很烦人」。
- 提出明确期限，例如七日内上门查看。
- 同时通过聊天与书面发送。聊天更快，书面在事情拖延时才管用。
- 按日期整理成一套完整记录。
租期内的维修，与退租时的押金扣款
这两件事适用两套不同的标准，却经常被混为一谈。
可从押金中扣除的，是超出正常使用范围的损坏。而租期内自行产生的瑕疵，依第 550 条从一开始就是出租人的负担，不应在交还房屋时又变成扣款项目。
最有效的保护，是在交钥匙当天与退租当天双方共同拍摄房屋现状，并保留全部报修记录。你曾报修而业主始终未修的项目，不应变成你被扣钱的项目。
常见问题
租屋空调坏了谁付维修费
若为随房配置且自行损坏，由出租人承担，因为依第 550 条属于租赁期内产生的瑕疵。按周期清洗属于日常保养，依第 553 条由承租人承担。
什么算轻微修缮
不妨碍正常使用且容易自行处理的小活，例如灯泡烧坏、螺丝松脱、合页松动，依第 553 条由承租人保养并进行轻微修缮。
业主不肯维修，承租人能怎么办
先依第 551 条书面通知其处理。若仍无动作，可依第 547 条先行支付必要且合理的修缮费用再向出租人索回，并保留收据与完整的通知记录。
可以直接从租金里扣维修费吗
应事先书面告知将予扣抵，不要不声不响地扣，否则会给出租人留下主张你拖欠租金的空间。
合同约定一切维修由承租人负责，有效吗
若出租方出租三套及以上，与 2025 年合同委员会公告相抵触的条款不具法律效力；不足三套的则适用《民商法典》与合同约定，因此应在签字前争取写清责任划分。
入住前就坏的东西由谁负责
由出租人负责，因为第 546 条要求出租人以修缮完好的状态交付出租物。请在交钥匙当天拍照留存作为证据。
因使用造成的下水道堵塞谁付钱
一般由承租人承担，因其源于使用且属日常保养范围；除非能证明系管路本身存在缺陷，则重新归于出租人负责。
小结
法典写得很清楚：出租人须以修缮完好的状态交付房屋、对租期内产生的瑕疵负责、并完成一切必要修缮；承租人负责保养与轻微修缮。
多数承租人不知道自己拥有的工具，是第 547 条：可先垫付必要修缮费用再索回。但必须依第 551 条先发出书面通知，而不是修完再递账单。
从第一天起就该做的，是把房屋现状拍全，并且每次报修都留下书面记录，因为几乎所有维修争议最终取决于谁有文件，而不是谁有理。