带地役权的土地能买吗
能买，地役权并不会损害您的所有权。但它附着于土地而不是附着于所有权人，因此您一旦买下就自动承受，原业主把地卖给您也不会让既存的地役权消灭。
真正需要提防的，不是您能在文件上看到的那一种地役权，而是任何文件上都查不到的那一种。
什么是地役权，谁是受益方
泰国《民商法典》第1387条规定，不动产可以设定地役权，使其所有权人须容忍某些影响其财产的行为，或须放弃行使该所有权中的某些权利，以利于另一宗不动产。
法律把承受负担的土地称为供役地，把获得利益的土地称为需役地。如果您正在买一块带地役权的土地，您买的就是供役地。
常见形态包括：穿过您地块通往后方土地的人行道或车道、横穿而过的水管或电线，以及禁止在某一条线上建造的限制。
关于地役权与必要通行权的区别，两者是来源不同的两种权利，请见袋地与请求通行的权利。
地役权随地走，不随人走
这是买家最常搞错的一点。很多人以为业主一换，前业主答应过的事就作废了。事实恰恰相反。
最高法院第1426/2514号判决认定：土地上原已因时效取得通行地役权的所有权人，将该地部分出售给买受人的，不构成既存地役权消灭的事由。
也就是说，您买到的是连同负担一起的土地，跟邻居说"那是我和前业主之外的事"是行不通的。
真正的陷阱：不在权属证上的地役权
| 来源 | 是否须登记 | 权属证上看得到吗 |
|---|---|---|
| 因法律行为产生，例如两地所有权人之间的约定 | 须登记，方能依第1299条对抗第三人 | 看得到，记载于地契背面的登记栏 |
| 因时效取得，即和平、公开、连续使用满十年 | 无须登记，仍可对抗第三人 | 看不到，权属证上没有任何记载 |
下面这一行，正是"只查地契背面并不够"的原因。一块文件干干净净的土地，上面可能有一条邻居已经走了十五年的通道，而那项权利早已完整成立，不依赖任何一张纸。
唯一能发现它的办法是到现场去看、去问附近的人，而不是在办公室里读文件。
地役权什么时候消灭
第1399条规定，地役权十年未使用的，即行消灭。
这对买家有利。如果土地上登记有地役权但超过十年无人使用，该权利可能已依法消灭，供役地所有权人可申请注销该登记。
但先别高兴。证明"十年未使用"的举证责任在您，而证明一件没有发生过的事，永远比证明发生过的事更难。若您是冲着这一点去买，请把它当作机会而不是事实，也不要因为相信负担会脱落而付全价。
需役地所有权人能做什么，不能做什么
第1391条赋予需役地所有权人为保全和使用地役权而进行一切必要行为的权利，但须自行承担费用，且在此过程中对供役地造成的损害须以情形所允许的最低限度为限。
这两句话解决了最常吵的两个问题。第一，修路的钱谁出：是使用的人，不是土地所有权人。第二，邻居能不能自行把通道加宽、多铺一段水泥：只能在必要范围内，并且要把损害降到最低，而不是想怎么做就怎么做。
决定购买前要查什么
- 到土地厅调取最新的登记摘录，不要只看卖方给的复印件，因为复印之后可能又新增了登记事项。
- 至少在不同时间到现场看两次。真正在使用的通道，从轮胎印、脚印和没上锁的门看出来，远比从图纸上看得清楚。
- 直接问邻居有没有人从这块地穿行、走了多久。回答"从我父亲那辈就走"就是时效地役权的典型信号。
- 留意穿越地块的电杆、水管和检查井，那可能是公用设施地役权。
- 若实际通道与文件上的线位不符，就申请界址测量。
- 在买卖合同中写入卖方保证：除已披露者外不存在其他地役权，事后出现的由卖方负责。
最后一条对看不见的那种最关键。当时效取得的地役权在任何文件上都查不到时，合同里卖方的保证就是您唯一的保护。
关于付定金前如何核查权属、评估价与征收线，请见付定金前如何核查土地。若您还在物色，可以看看我们在售的土地与住宅。
价格该压多少
没有固定公式，但有可用的思路：看地役权实际吃掉多少可用面积，以及它在多大程度上切断了开发的可能。
四米宽的通道从地块中间穿过，与两米宽的通道沿侧墙走，占地差别很大，对建筑布局的限制差别更大。被通道从中间劈开的地块，可能一侧根本无法建造，尽管在图纸上仍是一整块地。
该向卖方索取的数字，是地役权的位置与宽度（以米计），而不是"有条小路经过"这样的描述。
常见问题
买了带地役权的土地，负担会随原业主一起走吗
不会。地役权随地走而不随人走。最高法院第1426/2514号判决认定，出售不构成既存地役权消灭的事由。
未登记的地役权能约束买受人吗
因时效取得的可以。这类地役权无须登记也能对抗第三人，与因法律行为设定、须依第1299条登记的地役权不同。
怎么才能查出存在未登记的地役权
文件查不出来。要在不同时段多次到现场，观察使用痕迹，并直接询问邻居谁在穿行、走了多久。
地役权会自己消灭吗
会。第1399条规定地役权十年未使用即消灭。但主张者需承担"十年未使用"的举证责任，难度超出多数人预期。
通道的维护费用由谁承担
由需役地所有权人，也就是使用者承担。第1391条规定其为保全和使用地役权可进行必要行为，费用自理。
邻居可以自行加宽通道吗
只能在保全与使用地役权的必要范围内，并依第1391条将对供役地的损害降至情形允许的最低限度，而不是任意加宽。
银行会为带地役权的土地放贷吗
一般会，但评估价通常会因不可使用面积而下调。建议一开始就告知银行，不要期待与无负担地块相同的额度。
价格应该压多少
应按实际损失的可用面积与建筑布局受到的限制来计算，而不是套用固定百分比。从中间穿过的通道影响远大于沿侧墙的通道。请向卖方索取位置与宽度的米数。
总结
- 带地役权的土地可以买，但负担随地而行，买受人一律承受。
- 最高法院第1426/2514号判决认定，出售不会使既存地役权消灭。
- 因时效取得的地役权无须登记却仍能约束买受人，因此在权属证上完全看不到。
- 只查地契背面的登记栏并不够，必须到现场察看并询问邻居。
- 第1399条规定地役权十年未使用即消灭，但举证责任在主张的一方。
- 第1391条将维护费用归于使用方，并要求其把损害降到最低限度。
- 务必在买卖合同中写入卖方关于地役权的保证，那是应对"看不见的负担"的唯一保护。