บ้านเก่าที่สร้างก่อนมีกฎหมายควบคุมอาคาร ผิดกฎหมายหรือไม่

คำตอบก่อน บ้านที่สร้างโดยชอบในเวลานั้น ไม่ได้กลายเป็นผิดกฎหมายเพราะกฎหมายออกมาทีหลัง

นี่คือหลักที่ทำให้เจ้าของบ้านเก่าจำนวนมากสบายใจขึ้นทันที

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ไม่ได้มีผลบังคับทั่วประเทศพร้อมกันในวันเดียว แต่มีผลในแต่ละพื้นที่ตามที่มีการประกาศกำหนดเป็นเขตควบคุมอาคาร

แปลว่าคำถามที่ถูกไม่ใช่บ้านสร้างปีไหน แต่คือบ้านสร้างก่อนหรือหลังที่พื้นที่นั้นถูกประกาศ

และอาคารที่สร้างขึ้นโดยชอบก่อนหน้านั้น ไม่ได้ถูกทำให้ผิดย้อนหลัง

แต่มีสามเรื่องที่ยังใช้กับบ้านเก่าอยู่ และนั่นคือส่วนที่คนมักเข้าใจผิด

สามเรื่องที่ยังใช้กับบ้านเก่า

หนึ่ง ถ้าจะดัดแปลงหรือต่อเติมใหม่

ส่วนที่ทำใหม่ต้องเป็นไปตามกฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ไม่ใช่กฎหมายในยุคที่บ้านถูกสร้าง

นี่คือจุดที่คนพลาดมากที่สุด เพราะคิดว่าบ้านเก่าได้รับการยกเว้นทั้งหลัง จึงต่อเติมโดยไม่ขออนุญาต

ความจริงคือตัวบ้านเดิมได้รับการคุ้มครอง ส่วนที่ต่อเติมใหม่ไม่ได้

สอง ถ้าอาคารอยู่ในสภาพที่อาจเป็นภยันตราย

กฎหมายให้อำนาจเจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามาจัดการกับอาคารที่อยู่ในสภาพไม่ปลอดภัยได้ ซึ่งเป็นเรื่องความปลอดภัยของคนทั่วไป ไม่ใช่เรื่องว่าสร้างปีไหน

สาม ถ้าเปลี่ยนการใช้อาคาร

บ้านที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยแล้วเปลี่ยนไปทำกิจการ เป็นการเปลี่ยนประเภทการใช้ ซึ่งมีข้อกำหนดของมันเอง

ทำไมเรื่องนี้สำคัญตอนซื้อขาย

บ้านเก่าที่ถูกต้องตามกฎหมายในยุคของมัน ยังขายได้และโอนได้ตามปกติ

สิ่งที่ทำให้เรื่องยุ่งคือส่วนที่ต่อเติมทีหลังโดยไม่มีเอกสาร ซึ่งพบเกือบทุกหลังในบ้านที่อยู่มานาน

สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำ

• ถามว่าส่วนไหนเป็นของเดิมและส่วนไหนต่อเติมทีหลัง ซึ่งมักดูออกจากสีผนัง แนวหลังคา และระดับพื้นที่ไม่ต่อเนื่อง
• ขอดูเอกสารเท่าที่มี ทั้งใบอนุญาตเดิมและใบอนุญาตดัดแปลงถ้ามี
• ถามท้องถิ่นว่าพื้นที่นั้นประกาศเป็นเขตควบคุมอาคารเมื่อไร ซึ่งเป็นข้อมูลที่บอกได้ว่าบ้านหลังนั้นอยู่ก่อนหรือหลัง
• ให้ผู้ตรวจบ้านดูโครงสร้างของส่วนต่อเติม เพราะส่วนที่ทำเองมักไม่ได้ออกแบบให้รับน้ำหนักจริง

เรื่องส่วนที่สร้างไม่ตรงกับแบบ อ่านต่อที่ สร้างบ้านผิดแบบที่ขออนุญาตไว้ แก้ทีหลังได้แค่ไหน

คำถามที่พบบ่อย

บ้านเก่าที่ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ผิดกฎหมายไหม

ถ้าสร้างขึ้นโดยชอบก่อนที่พื้นที่นั้นจะถูกประกาศเป็นเขตควบคุมอาคาร ก็ไม่ได้ถูกทำให้ผิดย้อนหลัง คำถามที่ต้องตอบคือพื้นที่นั้นประกาศเมื่อไร

กฎหมายควบคุมอาคารใช้ทั่วประเทศพร้อมกันไหม

ไม่ มีผลในแต่ละพื้นที่ตามที่มีการประกาศกำหนดเป็นเขตควบคุมอาคาร ซึ่งเป็นเหตุผลที่ต้องถามท้องถิ่นเป็นรายพื้นที่

บ้านเก่าได้รับการยกเว้นทั้งหลังเลยไหม

ไม่ ตัวบ้านเดิมได้รับการคุ้มครอง แต่ส่วนที่ต่อเติมใหม่ต้องเป็นไปตามกฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน

ต่อเติมบ้านเก่าต้องขออนุญาตไหม

ต้อง เพราะส่วนที่ทำใหม่อยู่ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ไม่ใช่กฎหมายในยุคที่บ้านถูกสร้าง

บ้านเก่าที่ทรุดโทรมมาก เจ้าหน้าที่สั่งอะไรได้ไหม

ได้ เพราะกฎหมายให้อำนาจจัดการกับอาคารที่อยู่ในสภาพอาจเป็นภยันตราย ซึ่งเป็นเรื่องความปลอดภัย ไม่ใช่เรื่องปีที่สร้าง

เปลี่ยนบ้านเป็นร้านได้เลยไหม

ไม่ เพราะเป็นการเปลี่ยนประเภทการใช้อาคาร ซึ่งมีข้อกำหนดของมันเองและต้องตรวจผังเมืองด้วย

บ้านเก่าขายได้ไหมถ้าไม่มีใบอนุญาต

ขายได้ แต่ผู้ซื้อและธนาคารจะถามหาเอกสาร โดยเฉพาะกับส่วนที่ต่อเติมทีหลัง จึงควรเตรียมคำอธิบายและเอกสารเท่าที่มีไว้ล่วงหน้า

จะรู้ได้อย่างไรว่าพื้นที่ประกาศเป็นเขตควบคุมอาคารเมื่อไร

ถามที่เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลในพื้นที่ ซึ่งเป็นข้อมูลที่เขาตอบได้และเป็นจุดตั้งต้นของทุกคำถามในบทความนี้

ควรทำอะไรก่อนซื้อบ้านเก่า

แยกให้ออกว่าส่วนไหนเดิมส่วนไหนต่อเติม ขอดูเอกสารเท่าที่มี ถามท้องถิ่นเรื่องวันประกาศ และให้ผู้ตรวจบ้านดูโครงสร้างของส่วนต่อเติมเป็นพิเศษ

สรุป

• อาคารที่สร้างโดยชอบก่อนพื้นที่นั้นถูกประกาศเป็นเขตควบคุมอาคาร ไม่ถูกทำให้ผิดย้อนหลัง
• กฎหมายไม่ได้มีผลทั่วประเทศพร้อมกัน จึงต้องถามท้องถิ่นเป็นรายพื้นที่
• ตัวบ้านเดิมได้รับการคุ้มครอง แต่ส่วนต่อเติมใหม่ไม่ได้
• อาคารที่อยู่ในสภาพอาจเป็นภยันตราย ยังถูกสั่งจัดการได้ ไม่ว่าสร้างปีไหน
• เปลี่ยนบ้านเป็นกิจการคือการเปลี่ยนประเภทการใช้ ซึ่งมีข้อกำหนดของมันเอง
• ตอนซื้อขาย ปัญหามักอยู่ที่ส่วนต่อเติม ไม่ใช่ตัวบ้านเดิม