没有书面凭据的租约，无法诉请执行
《民商法典》第 538 条规定：不动产租赁若无经应负责任一方签署的书面证据，不得起诉执行。
这正是租房文件不是走过场的原因。仅凭口头或聊天达成的约定，无论双方当时理解得多么一致，一旦有一方改变主意，便不具备可执行的地位。
本文把文件分成两套，而多数人只想到其中一套：租客要交给业主的，以及租客必须要求业主出示的。后一套更重要，也更常被跳过。
租客需要准备的文件
| 泰籍租客 | 外籍租客 |
|---|---|
| 身份证 | 护照照片页与签证页 |
| 户口簿复印件 | TM.6 卡或入境记录 |
| 近期工资单或在职证明 | 工作许可或收入来源证明 |
| 近期银行流水 | 银行流水或雇主证明信 |
| 紧急联系人信息 | 泰国境内与境外的紧急联系人信息 |
各业主要求的多少不同：有的只要身份证，有的全部都要。可行的做法是把整套文件存在手机里，因为竞争激烈地段的好房源，通常给了当天就能发齐文件的人。
一项提醒：切勿发送未作标注的身份证复印件。应在其上写明用途与对象、加注日期，并在空白处划线。
租客必须要求出示的文件
这是更重要的一半，也是多数人不好意思开口要的一半。
- 地契或公寓产权证，确认真正的产权人是谁。
- 出租人身份证，姓名须与产权文件一致。
- 授权委托书，若签字人并非产权证上载明的产权人。
- 公寓管委会的管理规约（租公寓时），以了解宠物、出入时间与公共设施的规定。
- 实际收取的水电单价，以便与电力和自来水部门的费率对照。
不伤和气的问法，是把它当作常规步骤而非质疑。一句管用的话是：能否看一下产权文件，好让合同上的姓名一致？真正的产权人会毫不犹豫地拿出来。
若对方完全拒绝出示产权文件，那本身就是答案。
签字人不是产权人时
这种情况很常见，也未必异常。产权人可能身在国外、可能委托亲属打理，或使用了物业管理公司。
需要核对的是：授权委托书须明确写明受托人可以签订租约并收取款项，并附授权人与受托人双方经核对无误的身份证复印件。
若属转租，即出租方本身也是承租人，还须核查主租约是否允许转租。未经许可的转租，会让转租人在自身并无任何违约的情况下面临被清出房屋的风险。
任何情形下都适用的一条规则是：定金、押金与租金应转入产权人名下的账户，或能开具收据的公司账户，绝不转入中间人的个人账户。
合同本身必须包含的内容
2025 年合同委员会公告要求合同清晰、无歧义、信息完整，并以可辨识的泰文书写。实务上至少应包含以下十项。
- 双方姓名与身份证号，与您核对过的文件一致。
- 房产地址，具体到房号。
- 租期，含起止日期。
- 月租金、到期日与付款渠道。
- 押金与预付租金，分列金额。
- 押金退还的条件与期限。
- 以具体数字写明的水电单价。
- 维修责任划分，写清各自负责什么。
- 双方提前解约的条件。
- 续约条件与租金调整方式。
出租三套及以上的出租方，押金与预付租金合计不得超过三个月租金。详见2025 年租赁合同管制公告。
关于法典下的维修责任划分，见租屋损坏由谁买单。
签约后必须拿回的文件
- 经出租人签字的租约原件，而不只是拍照留存。
- 押金与预付租金的收据，明确写清哪一笔是什么。
- 经双方签字确认的房屋现状照片，作为合同附件。
- TM30 回执（外籍租客），户主须在 24 小时内申报。详见 TM30 是什么。
收据分列金额看似小事，实则不然。大量退租纠纷都始于同一个问题：那天交的那笔钱，究竟是预付租金还是押金。
交钥匙当天要记录什么
- 逐间逐面拍摄，包括已经存在的瑕疵。
- 对已有损坏拍特写：地面划痕、墙面污渍、关不严的门扇。
- 当天拍摄水表与电表读数。
- 测试每一个水龙头、每一个开关与每一台空调，并记录结果。
- 清点并拍摄随房交付的家具与电器。
- 当天把整套照片发给业主，使送达带有时间戳。
整个过程约二十分钟，而它决定了一年之后押金能否全额退回。
要保存到退租那天的文件
全部放在一个文件夹里，按日期排序。
- 租约及全部附件。
- 每月租金收据或转账记录。
- 每一张水电账单。
- 每一次报修的信息与函件，含维修前后照片。
- 交钥匙当天的房屋现状照片。
- 每一张 TM30 回执（外籍租客）。
退租之前，从相同角度重拍同一组照片，与首日那组比对，并共同抄读水电表。能拿回押金的不是口才，而是从同一位置拍摄的两套照片。
常见问题
在泰国租房需要哪些文件
泰籍租客需身份证、户口簿复印件、工资单或在职证明等收入证明，以及银行流水；外籍租客需带签证页的护照、TM.6 卡，以及工作许可或收入来源证明。
应当要求房东出示什么
地契或公寓产权证、与该文件姓名一致的出租人身份证、签字人非产权人时的授权委托书、租公寓时的管委会管理规约，以及实际收取的水电单价。
只在聊天里约定可以吗
在执行层面不行。第 538 条规定，不动产租赁若无经应负责任一方签署的书面证据，不得起诉执行。
签字人不是产权人怎么办
索取明确写明可签订租约并收取款项的授权委托书，附授权人与受托人双方经核对无误的身份证复印件；款项只转入产权人账户或能开具收据的公司账户。
转租需要额外核查什么
核查主租约是否允许转租。未经许可的转租会使转租人在自身并未违约的情况下面临被清出房屋的风险。
签约后应拿到什么
经出租人签字的租约原件、押金与预付租金分列的收据、经双方签字确认并作为附件的房屋现状照片，以及外籍租客的 TM30 回执。
交钥匙当天该拍些什么
逐间逐面、已有损坏的特写、水电表读数，以及随房交付的家具电器；并在当天把整套照片发给业主，使送达带有时间戳。
小结
租房文件分两套：你要带去的，和你要求看的。后者才是能阻止你把钱交给无权出租者的那一套。
第 538 条让这件事没有选择余地：没有任何签署文件的不动产租赁完全无法诉请执行，无论当初谈得多好。
若只记住一件事：在看到姓名与即将与你签约者一致的产权文件之前，不要转账。