卖房要付哪些钱，按哪个价格计算
过户当天有四项支出：过户登记费 2%、预扣所得税、符合条件时的特种商业税 3.3%，以及在不需缴纳特种商业税时按 0.5% 计征的印花税。
计算的起点不是你们谈定的价格，而是依《土地法典》征收登记费所用的评估价。泰国税务厅明确指出，依《税法典》第 49 条之二应以该价格为准，无论市场成交价如何。
例外是特种商业税与印花税，它们按评估价或成交价中较高者计算。
2% 的过户费仍有减免：依 2026 年 6 月 30 日的内政部公告，泰国籍自然人购买不超过 700 万泰铢的住宅，至 2027 年 6 月 30 日止按 0.01% 计收。
预扣所得税分四步计算
对于非因继承或赠与取得的房产，泰国税务厅依《税法典》第 50 条第 (5)(ข) 项与第 48 条第 (4)(ข) 项列出四个步骤。
- 按佛历 2529 年第 165 号皇家法令规定的定额费用比例扣除，比例取决于持有年数。
- 余额为净所得，再除以持有年数。
- 用个人所得税税率表计算该"年均"金额的税额；注意计算房产预扣税时，第一档并不免税。
- 所得年度税额再乘以持有年数。
第 165 号皇家法令的定额扣除比例随持有年数递减：持有 1 年扣 92%、2 年 84%、3 年 77%、4 年 71%、5 年 65%、6 年 60%、7 年 55%，8 年及以上扣 50%。
持有年数自取得所有权的年份计至过户年份，超过 10 年按 10 年计，不足一年按一年计。也就是说 12 月买入、次年 1 月卖出，已经算作 2 年。
持有越久，预扣税反而越高
这一结果与直觉相反：递减的定额扣除让计税基数增长的速度，快于"除以年数"所能抵消的幅度。下表按公布的税率，以评估价 300 万泰铢的住宅计算。
| 持有年数 | 定额扣除 | 净所得 | 预扣所得税 | 占评估价比例 |
|---|---|---|---|---|
| 1 年 | 92% | 240,000 泰铢 | 12,000 泰铢 | 0.40% |
| 3 年 | 77% | 690,000 泰铢 | 34,500 泰铢 | 1.15% |
| 5 年 | 65% | 1,050,000 泰铢 | 52,500 泰铢 | 1.75% |
| 8 年 | 50% | 1,500,000 泰铢 | 75,000 泰铢 | 2.50% |
| 10 年 | 50% | 1,500,000 泰铢 | 75,000 泰铢 | 2.50% |
但由此得出"越早卖越便宜"仍然是错的，因为第二项与时间挂钩的税负是特种商业税，它的力度大得多。
有一道保护性上限：泰国土地厅指出，出售继承所得房产，或非以营利为目的取得的房产，计算出的预扣税不得超过成交价的 20%。
不足 5 年出售缴 3.3%，除非户口簿上有你的名字
依佛历 2541 年第 342 号皇家法令第 4 条第 (6) 项，取得房产之日起 5 年内出售，视为以营利为目的的销售，须缴纳特种商业税，征收率为含地方税的 3.3%。
对普通业主真正有用的例外有三项：被征收；出售因继承取得的房产；以及出售作为卖方主要居所的住宅，且卖方姓名自取得该房产之日起已列入户口簿不少于 1 年。
最后一项以最小的成本省下最多的钱：把名字迁入所购房产的户口簿，保持满一年，并保留副本作为证明。
若土地与建筑物取得时间不同，5 年期限自较晚取得者起算，这适用于先买地、后建房的情形。
在不需缴纳特种商业税时，则改按收据印花税每 200 泰铢 1 泰铢计征，即 0.5%；泰国土地厅指出，已缴特种商业税者无需再缴印花税。
评估价 300 万、第 3 年出售的真实数字
卖方姓名列入户口簿超过 1 年时，合计为：预扣税 34,500 泰铢 + 印花税 15,000 泰铢 + 按 0.01% 计的过户费 300 泰铢，共 49,800 泰铢。
卖方姓名未列入户口簿时，合计为：预扣税 34,500 泰铢 + 特种商业税 99,000 泰铢 + 过户费 300 泰铢，共 133,800 泰铢。
一份文件加一年时间，差额 84,000 泰铢。这就是卖房规划的第一个问题不是"要价多少"，而是"我的名字在这套房的户口簿上多久了"。
2% 的过户费按惯例双方各半，这是惯例而非法律，因此应写入买卖合同；预扣税与特种商业税由卖方负担。过户当天的流程见我们的土地厅过户指南，现行减免措施见我们关于过户与抵押登记费减免的文章。
定过户日之前该准备什么
三样东西能让过户当天的数字不再意外：地契背面记载的取得年份、显示卖方姓名登记时长的户口簿副本，以及该地块当前的评估价。
评估价在去土地厅之前就能自己查，而且应该查，因为它是登记费与预扣税的共同基数。查询方法见我们关于在线查询地契与评估价的文章。
如果你正准备整栋出售，先把这些数字算清再定价，可以省去日后降价。我们的做法见住宅委托销售服务页面。
常见问题
在泰国卖房要缴哪些税
按评估价 2% 的过户登记费、依税务厅公式计算的预扣所得税、5 年内出售且无例外时 3.3% 的特种商业税，以及不需缴特种商业税时 0.5% 的印花税。
按成交价还是评估价计税
预扣税与过户费按《土地法典》下的评估价计算；特种商业税与印花税按评估价或成交价中较高者计算。
不足 5 年出售要多缴什么
含地方税 3.3% 的特种商业税，依佛历 2541 年第 342 号皇家法令第 4 条第 (6) 项，除符合例外情形，例如卖方姓名已列入户口簿满 1 年，或该房产系继承取得。
名字要在户口簿上多久
自取得该房产之日起不少于 1 年，且该住宅须为卖方的主要居所。
为什么持有越久预扣税越高
因为第 165 号皇家法令的定额扣除比例从第 1 年的 92% 降至第 8 年起的 50%，计税基数增长的速度快于"除以年数"带来的减轻。
持有年数怎么算
自取得所有权的历年计至过户年份，最多按 10 年计，不足一年按一年计。
卖房的预扣税还要并入年度申报吗
卖方可以选择：既可把被预扣的税视为最终税负而不将该笔所得并入年度申报，也可以与其他所得合并计算，泰国税务厅对房产销售的选择方式有专门说明。
外国买家能享受 0.01% 过户费吗
不能，该措施仅适用于泰国籍自然人。详见我们关于外国人在泰国能买什么的文章。
总结
- 过户当天包含 2% 登记费、预扣所得税、符合条件时 3.3% 的特种商业税，以及不需缴该税时 0.5% 的印花税。
- 预扣税按评估价计算，而不是按双方谈定的价格。
- 定额扣除比例从第 1 年的 92% 降到第 8 年起的 50%，因此持有越久预扣税越高。
- 5 年内出售须缴 3.3% 特种商业税，除非卖方姓名已列入户口簿满 1 年或该房产系继承取得。
- 评估价 300 万泰铢的住宅在第 3 年出售，户口簿这一项价值 84,000 泰铢。
- 至 2027 年 6 月 30 日的 0.01% 过户费，适用于购买 700 万泰铢以内住宅的泰国籍自然人买家。