付订金之前可以自己免费查的四件事
在向任何人支付第一笔钱之前，有四组信息可以从政府系统免费自行查询：评估价、地块位置与形状、土地使用分区，以及公报上的征收法令。
四项合计不超过一小时，且各自回答不同的问题，并不重复。
它们都无法显示的是地契背面登记的权利负担，这也是最后一步仍需前往土地厅的原因。
评估价：查财政部公共债务管理下属的国库厅系统
评估价可在泰国国库厅（Treasury Department）的评估价公开系统 assessprice.treasury.go.th 查询，覆盖土地、公寓单位与建筑物的评估价，并与土地厅共同编制。
这个数字不是市场价，而是过户当天计算 2% 登记费与预扣所得税的基数，因此它决定了买卖双方的实际成本。
提前知道它最直接的好处，是在商定"谁付哪一部分"之前就能自己算出过户当天的费用。完整算法见我们关于卖房税负的文章。
还要注意评估价是分轮次调整的。将于 2027 年生效的新一轮预计上调，并会影响价格接近 700 万泰铢住宅的费用减免资格，详见我们关于新一轮评估价的文章。
位置与地块形状：查土地厅的 LandsMaps
泰国土地厅提供地块地图服务 LandsMaps（landsmaps.dol.go.th），可以查到地块的位置、形状与面积，数据来自该厅的地块数据库。
要比对的是系统中的地块形状与卖方提供的地契复印件是否一致，以及位置与现场所见是否吻合。临街面与广告不符、出入口与设想不同的地块，在这一步就会显现，省下白跑一趟。
该系统回答"在哪里、有多大"，不回答"属于谁、有什么权利"。能查到地契号，并不等于确认了今天的所有权人，也不代表没有抵押。
关于不同类别的土地权利文件及其对贷款与转售的影响，见我们关于泰国土地权证类型的文章。
用地分区：在对土地做任何规划之前先查
综合规划决定该地块可以用来做什么。曼谷可通过曼谷都市规划与城市发展局 webportal.bangkok.go.th/cpud 查询，其他府则通过公共工程与城乡规划厅 dpt.go.th。
分区回答的是"每平方哇多少钱"永远回答不了的问题：低密度住宅区的土地不能建高层，绿区土地的使用限制比多数购房者预期的更严。
自住买家可能以为这与自己无关。其实它双向相关：既决定邻居未来能建什么，也决定你转售时的地价。
征收路线：查政府公报
征收始于"划定拟征收土地范围的皇家法令"，该法令在政府公报上公布，可在 ratchakitcha.soc.go.th 按项目名称或想查的区域检索。
一个具体例子是为地铁橙线（Bang Khun Non 至泰国文化中心段）划定拟征收土地范围的皇家法令，于 2024 年在政府公报上公布，覆盖曼谷多处区域。
自助检索的局限在于：法令以文字和附图描述范围，而不是列出地契号。要确认某一具体地块是否落在范围内，需向项目主管单位或当地土地厅求证。
应当直接问卖方的是：是否曾收到任何单位关于勘测或征收的通知。含糊的回答是继续查证的理由，而不是放行的理由。
线上系统查不到的部分，以及为何要去土地厅
权利负担登记在地契背面的权利登记页，而不在网上地图里：抵押、查封、地役权、用益权以及历次过户记录都在那里。
最直接的办法是到该地块所在的土地厅申请地契的认证副本，然后把背面整页读完，而不是只看写着面积的正面。
可行的顺序是：先查评估价，再看位置与形状，接着查分区，然后检索政府公报，最后申请地契认证副本。全部应在付订金之前完成，而不是在过户日之前。
如果你是准备出售的业主，在定价前做同一套核查，可以当场回答买家的问题，减少因不确定而产生的讨价还价。我们的做法见土地委托销售服务页面。
常见问题
在哪里可以在线查土地评估价
在泰国国库厅的评估价公开系统 assessprice.treasury.go.th，覆盖土地、公寓单位与建筑物，并与土地厅共同编制。
评估价与市场价不同吗
不同。评估价是过户当天计算费用与税款的基数，不是市场成交价，因此适合用来估算成本，不适合用来定价。
在哪里能看到地块形状
在土地厅的 LandsMaps 服务（landsmaps.dol.go.th），可显示来自地块数据库的位置、形状与面积。
在哪里查用地分区
曼谷通过曼谷都市规划与城市发展局 webportal.bangkok.go.th/cpud；其他府通过公共工程与城乡规划厅 dpt.go.th。
能查到土地是否在征收范围内吗
可以先通过政府公报 ratchakitcha.soc.go.th 上的"划定拟征收土地范围"皇家法令做初步核查，但法令以文字与附图描述范围而非地契号，最终须向项目单位或土地厅确认。
线上系统会显示抵押吗
不会。抵押、查封、地役权与过户历史都在地契背面的权利登记页上，需要到土地厅申请认证副本。
什么时候该做这些核查
在付订金之前，因为订金一旦付出，谈判地位就会减弱，而退款条件未必对买家有利。
自己查过之后还需要中介或律师吗
线上核查只能回答地块在哪、评估价多少、可以做什么用途、有没有相关法令。而读懂权利登记页、起草合同、设定过户日条件，是值得由专业人士参与的工作。
总结
- 评估价可在国库厅系统查询，它是过户登记费与预扣税的计算基数。
- 位置、地块形状与面积可在土地厅的 LandsMaps 查询。
- 用地分区可向曼谷都市规划与城市发展局查询，其他府向公共工程与城乡规划厅查询。
- 征收可先通过政府公报上的皇家法令初查，再向项目主管单位确认。
- 抵押、查封与地役权从不出现在线上，必须取得地契认证副本并阅读背面。
- 有效顺序是：评估价、地块、分区、政府公报、认证副本，全部在付订金之前完成。