邻居从您的地上过了十年，他是不是已经拿到永久通行权了
答案取决于一件事：您当初有没有"允许"过。
如果允许过，那么十年也好三十年也好，都一样，因为经土地所有人同意的使用，不会形成地役权。
如果从来没有允许过，而对方平稳、公开、连续地用了整整十年，那么您的土地可能早已负担了地役权，而这一切并不需要谁去办过任何登记。
两种情形之间的差别，就是一张纸。而几乎所有因此失去土地权益的人，都只是当初好说话，却从没写下过任何东西。
本文站在"土地被人穿行"的所有人这一侧：法条怎么写、地役权是怎么产生的，以及在还来得及的时候怎样阻止它。
地役权是什么，以及必须分清的两个词
《民商法典》第 1387 条规定：不动产可能负担地役权，致使其所有人必须容忍某些影响其财产的行为，或者必须不行使其所有权中的某些权利，以利于另一不动产。
慢慢读，这句话说了三件事。
第一，负担落在土地上，而不是人与人之间的约定。
第二，所有人可能要容忍某些行为，例如通行、埋管、立电杆；也可能要不做某些事，例如不得建造遮挡采光或通风的建筑。
第三，它的存在是为了另一块土地的利益，而不是为了某个人的利益。
法律给这两块地各有专名，值得记住，因为所有文件上都会出现。
供役地，是承担负担的那块地，在这里就是您的地。
需役地，是获得利益的那块地，在这里就是邻居的地。
最容易混淆的，是把地役权与"必要通行权"混为一谈，两者并不相同。
必要通行权的产生，是因为某块地完全没有通往公共道路的出口，法律因此赋予其穿越邻地的权利并须给付补偿；而地役权并不要求土地是"死地"。必要通行权详见死地、必要通行权与地役权。
地役权产生的三条途径
第一，依法律行为。两块地的所有人达成合意，到土地厅办理地役权登记。
这是最清楚、纠纷最少的一条路，因为一切都写下来了：范围多大、宽多少、可以用来做什么、是否有对价。
从被负担一方的角度看，登记的好处是把边界封死：登记的是两米宽的人行道，邻居就不能开货车进来。
第二，依时效取得。第 1401 条规定，地役权可因时效而取得，并准用取得时效的规则。
也就是说，邻居若平稳地、公开地、并以取得地役权的意思，连续穿越您的土地满十年，他可能无需征求任何人同意、也不必付钱，就取得了这项权利。
"平稳"意味着您没有提出异议，"公开"意味着他不是趁夜偷偷通行，"连续"意味着中间没有中断。
这条路对土地所有人最危险，因为它悄无声息，源自善意，而不是源自侵占。
第三，依法律的直接规定，出现在特定情形，例如土地分割开发中，开发商必须按批准提供公共设施与出入通道。
实务中，走上法庭的绝大多数是第二条路，而几乎每一起案件争的都是同一个点：过去这十年，究竟是"经允许的使用"，还是"未经允许的使用"。
能让十年时钟停下的那一句话
如果本文您只记住一句，就记这一句。
经土地所有人同意的使用，不会形成地役权。
理由就写在规则本身里：依时效取得地役权，必须以"把该权利据为己有"的意思去使用；而因为所有人允许才使用的人，本来就知道那项权利不属于自己。
落到实处就是：您可以让邻居用这条路，只是得用一种"留下允许痕迹"的方式让他用。
要做三件事，没有一件要花钱。
写一张许可书。写明被许可人姓名、通道的位置与宽度、许可用于什么、以及"本许可为临时性，所有人保留随时撤回的权利"这句话，双方签字，各执一份。
每隔两三年重签一次。换上新日期的新一份，就是在反复确认：这是许可，而不是在行使权利。
任何一方换了业主就重做一份，因为与上一任签的文件，并不自动约束新的一任。
如果实在不愿意签任何东西，退而求其次的办法，是让"这块地是我的、通行须经我同意"这件事可见：装一道能上锁的门再把钥匙给对方，或者每年封闭一天。
但这些做法带来的邻里麻烦，比一张纸大得多，证明力也更弱。
地役权一旦存在，所有人还能做什么、不能做什么
常见的误解是：负担了地役权的土地就不再是自己的了。这不对。
所有权仍然是您的，那部分土地的税仍由您缴，而且只要不与地役权相冲突，您仍然可以使用它。
不能做的事的边界在第 1390 条：不得由供役地所有人实施任何将使地役权的利益减损、或使其使用变得不便的行为。
"变得不便"比人们以为的宽泛得多。把东西堆在路上、种下根系会顶坏路面的树、装一道让车更难通过的门，都可能落入其中。
至于养护费用，第 1391 条赋予需役地所有人为保存和使用地役权而采取一切必要行为的权利，费用由其自行负担。
换句话说，修路的钱由用路的人出，而不是土地所有人出。不少土地所有人并不知道这一点，已经自掏腰包好些年。
处在这个位置该做的，是把"谁维护什么"写成书面，因为法律定了原则，却没说混凝土该浇多厚、一年该修几次。
地役权随地走，不随人走
这一条直接影响地价。
第 1393 条规定：除设定地役权的法律行为另有约定外，地役权随需役地的转让而转移，且不得与需役地分离而单独处分。
实务上这是双向的。
邻居把地卖了，新业主照样可以穿过您的地，因为那项权利属于他那块地，而不是随他本人消灭。
而您把地卖了，这份负担同样跟到您的买家身上。
所以谨慎的买家会在付定金之前就问这件事。一条地役权横穿中间的地块，价格必然低于形状相同却没有负担的地块，因为那一条带上什么也建不了。
另一点值得知道：依时效取得的地役权，即便没有登记，在法律上也是存在的。翻看地契背面没看到记载，并不等于没有。
比文件更能说明问题的，是亲自站到地上去找使用痕迹：车辙、寸草不生的小径、横穿而过的管线。买地前的查验见买有地役权的土地要查什么。
地役权怎样消灭
第 1399 条极短：地役权十年不使用者，消灭。
产生它的那十年，同样可以终结它。
实务上，这适用于邻居获得了新的出入口，例如新修的公共道路通到了他的地，于是废弃了旧路；放置满十年，地役权即消灭。
第二条路是双方合意终止，并到土地厅办理注销登记，在还谈得拢时这是最快的办法。
第三条路是两块地归于同一所有人，因为地役权是为另一块地的利益而存在的，归于一人之后，它存在的理由也就没有了。
要当心的是：自己把路堵上再数十年，并不像很多人以为的那样管用。堵住一条已经成立的地役权通道，属于使其使用变得不便，而这正是第 1390 条所禁止的，结局通常是邻居起诉要求恢复通行。
如果现在就有人穿行您的土地，请按这个顺序处理
- 先确认地界，弄清那条路是否真的在您的地契范围内，因为有时它属于公共土地或另一地块。测量流程见土地界址测量。
- 估算已经使用了多久，可借助旧的航拍影像或当地长住居民的说法。
- 不满十年的，今天就把许可书写了。这是最宝贵的窗口期，也是最常被放过的一段。
- 接近或已过十年的，动手之前先咨询律师，因为自行封路可能反而让您成为第 1390 条下的过错方。
- 如果接受它的存在，就去办登记，并把范围谈到尽可能窄，因为界限清楚的登记地役权，好过范围无人说得清的时效地役权。
- 把养护费也写进去，由使用一方承担，依第 1391 条的原则。
最后想说的是：这件事不会止于您这一代。土地比邻里之间的和睦活得久，真正为此争执的，往往是双方的子女，在二十年之后。
所以今天签下的那张纸，并不是不信任对方，而是让下一代不必去猜。
常见问题
邻居从我地上过了十年，他就有权了吗
不一定。经土地所有人同意的使用不会形成地役权；但若是平稳、公开且从未获允许的使用，满十年可能依第 1401 条取得。
怎样防止地役权产生
写一份临时许可书，写明范围并保留撤回权，双方签字各执一份，每两三年重签一次，业主变更时也重做一份。
负担了地役权的地还是我的吗
仍然是您的，并且只要不减损地役权的利益、不使其使用变得不便（第 1390 条），您仍可使用。
地役权通道的修缮费谁出
第 1391 条把保存与使用地役权的作为和费用交给需役地所有人，也就是用路的那一方。
把地卖了，地役权会消失吗
不会。依第 1393 条它随地而走、不随人走，双方的新业主分别承受该权利与该负担。
地役权会失效吗
第 1399 条规定十年不使用即消灭。此外也可由双方合意并办理注销登记，或在两块地归于同一所有人时消灭。
地是我的，我直接封路可以吗
若尚未成立地役权，可以；若已成立，封路属于使其使用变得不便，为第 1390 条所禁止。动手前请先咨询律师。
总结
- 依第 1387 条，地役权是加在土地上的负担，而不是人与人的约定。
- 产生途径有三：登记、十年时效、法律的直接规定。
- 经所有人同意的使用永远不会形成地役权，一张纸就能让时钟停住。
- 您仍是所有人，但不得使地役权的使用变得不便（第 1390 条）。
- 养护由受益一方负担（第 1391 条）。
- 依第 1393 条，出售时它随地转移，并直接影响地价。
- 依第 1399 条，十年不使用即消灭；但自行封路并不是安全的做法。