ผังเมืองเปลี่ยนราคาที่ดินได้อย่างไร โดยที่เจ้าของแทบไม่ได้ทำอะไรเลย

ที่ดินสองแปลงติดกัน ถนนเส้นเดียวกัน ขนาดเท่ากัน แต่ราคาต่างกันเกือบเท่าตัว

เจ้าของสองคนอยู่ติดกันมายี่สิบปี รั้วชนกัน ใช้ถนนเส้นเดียวกัน มองออกไปเห็นวิวเหมือนกัน

วันหนึ่งมีคนมาเสนอซื้อ และตัวเลขที่เสนอให้สองบ้านต่างกันอย่างที่ทั้งคู่อธิบายไม่ได้

คำอธิบายอยู่บนแผนที่แผ่นหนึ่งที่ทั้งคู่ไม่เคยเปิดดู

เพราะเส้นแบ่งโซนในผังเมืองรวมพาดผ่านระหว่างสองแปลงนั้นพอดี แปลงหนึ่งอยู่ในโซนที่สร้างอาคารพาณิชย์ได้ อีกแปลงอยู่ในโซนที่สร้างไม่ได้

ไม่มีใครทำอะไรผิด และไม่มีใครทำอะไรถูก มันคือเส้นที่รัฐลากไว้ และมันเปลี่ยนมูลค่าของที่ดินโดยที่เจ้าของไม่ต้องขยับสักนิ้ว

ผังเมืองรวมทำอะไร

ผังเมืองรวมกำหนดว่าที่ดินแต่ละบริเวณเอาไปใช้ทำอะไรได้บ้าง และทำอะไรไม่ได้

มันไม่ได้บอกว่าคุณเป็นเจ้าของหรือเปล่า แต่บอกว่าความเป็นเจ้าของนั้นเอาไปทำอะไรได้

และนั่นคือสิ่งที่กำหนดราคา เพราะราคาที่ดินไม่ได้มาจากเนื้อดิน แต่มาจากสิ่งที่สร้างบนดินนั้นได้

ที่ดินที่สร้างคอนโดสูงได้ กับที่ดินข้าง ๆ ที่สร้างได้แค่บ้านเดี่ยว มีต้นทุนที่ดินต่อพื้นที่ขายไม่เท่ากันเลย และผู้พัฒนาก็คิดราคาที่ดินจากตรงนั้น

อ่านสีในผังเมืองให้เป็น

สีบนแผนที่ผังเมืองรวมคือภาษาที่บอกทุกอย่าง และการอ่านมันเป็นเปลี่ยนวิธีมองที่ดินไปเลย

• สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
• สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มักอยู่ในพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน และรองรับอาคารชุดขนาดกลางได้
• สีน้ำตาล ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก อยู่ในเขตเมืองชั้นในหรือย่านธุรกิจ และเป็นกลุ่มที่มูลค่าที่ดินสูง
• สีแดง พาณิชยกรรม สำหรับการค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม
• สีม่วง อุตสาหกรรม
• สีเม็ดมะปราง อุตสาหกรรมประเภทคลังสินค้า
• สีเขียว ชนบทและเกษตรกรรม
• สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งเข้มงวดกว่าสีเขียวธรรมดา

ไล่จากเหลืองไปส้มไปน้ำตาล คือการไล่จากที่ดินที่สร้างได้น้อยไปหาที่ดินที่สร้างได้มาก และราคาต่อตารางวาก็ไล่ตามกันไป

ส่วนกลุ่มเขียวและขาวทแยงเขียวคือกลุ่มที่ข้อจำกัดมากที่สุด และเป็นกลุ่มที่คนซื้อที่ดินราคาถูกแล้วมาพบทีหลังว่าสร้างสิ่งที่ตั้งใจไม่ได้

ผังเมืองเปลี่ยนราคาได้สามทาง

ทางที่หนึ่ง เปลี่ยนสีโซน ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อมีการปรับปรุงผังเมืองรวม

ที่ดินที่เคยเป็นสีเขียวแล้วถูกปรับเป็นสีเหลืองหรือสีส้ม เปลี่ยนจากที่ดินเกษตรเป็นที่ดินพัฒนาได้ในวันเดียว โดยที่เจ้าของไม่ได้ทำอะไรเลย

และกลับกันก็เกิดขึ้นได้ ที่ดินที่เคยพัฒนาได้แล้วถูกปรับเป็นโซนอนุรักษ์ ก็เสียมูลค่าไปโดยที่เจ้าของไม่ได้ทำอะไรผิดเช่นกัน

ทางที่สอง กำหนดแนวถนนโครงการ ผังเมืองรวมมักกำหนดแนวถนนที่ยังไม่ได้สร้างไว้ล่วงหน้า

ที่ดินตาบอดที่จะมีถนนตัดผ่านในอนาคต เปลี่ยนสถานะทันทีที่แนวนั้นปรากฏบนผัง

ในทางกลับกัน ที่ดินที่แนวถนนพาดผ่านกลางแปลงก็เจอปัญหาคนละแบบ ซึ่งเชื่อมกับเรื่องเวนคืนที่เราเขียนไว้ที่ แนวเวนคืนที่ดิน ตรวจอย่างไรก่อนจ่ายเงินสักบาท

ทางที่สาม ข้อกำหนดในรายละเอียด ซึ่งเป็นทางที่คนมองข้ามมากที่สุด

เพราะแม้สีจะเหมือนกัน ข้อกำหนดเรื่องอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ที่ว่างขั้นต่ำ ความสูงอาคาร และประเภทกิจการที่อนุญาต ก็ทำให้สิ่งที่สร้างได้จริงต่างกันมาก

ผู้พัฒนาอ่านตรงนี้ก่อนดูราคาเสมอ เพราะมันคือตัวคูณที่ตัดสินว่าที่ดินแปลงนั้นทำโครงการได้กี่ยูนิต

ตรวจผังเมืองของที่ดินตัวเองอย่างไร

• ไปที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองในกรุงเทพ พร้อมเลขโฉนดและตำแหน่งแปลง
• ถามที่เทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ ซึ่งมักมีแผนที่ผังเมืองรวมและรู้เรื่องการปรับปรุงที่กำลังดำเนินอยู่
• ถามให้ชัดสองข้อ คือตอนนี้ที่ดินอยู่ในโซนสีอะไร และมีการปรับปรุงผังเมืองรวมอยู่ระหว่างดำเนินการหรือไม่
• ขอดูข้อกำหนดของโซนนั้น ไม่ใช่แค่ดูสี เพราะข้อกำหนดคือสิ่งที่บอกว่าสร้างอะไรได้จริง

ข้อที่สองสำคัญที่สุดสำหรับคนที่กำลังจะซื้อหรือขาย เพราะช่วงที่ผังกำลังปรับปรุงคือช่วงที่ข้อมูลไม่สมมาตรที่สุด

คนที่รู้ว่ากำลังจะเปลี่ยนเป็นสีอะไร กับคนที่ไม่รู้ นั่งอยู่คนละฝั่งของโต๊ะเจรจา

สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรทำ

ถ้าคุณถือที่ดินไว้ยาว ให้ตรวจผังเมืองทุกครั้งที่มีข่าวการปรับปรุง เพราะการปรับปรุงมีขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นที่ประชาชนเข้าร่วมได้

ถ้าคุณกำลังจะขาย ให้รู้ก่อนว่าที่ดินตัวเองอยู่โซนอะไรและสร้างอะไรได้ เพราะข้อมูลนี้คือสิ่งที่ผู้ซื้อมืออาชีพใช้ตั้งราคา และคุณควรใช้ตั้งราคาด้วย

ถ้าคุณกำลังจะซื้อ ให้ตรวจก่อนวางมัดจำเสมอ อย่ารอตรวจตอนจะยื่นขออนุญาตก่อสร้าง เพราะถึงตอนนั้นเงินออกไปแล้ว

และอย่าเชื่อคำว่าแถวนี้เขาสร้างกันได้หมด เพราะสิ่งที่เพื่อนบ้านสร้างไปแล้วอาจสร้างก่อนผังฉบับปัจจุบัน

คำถามที่พบบ่อย

ผังเมืองรวมคืออะไร

คือการกำหนดว่าที่ดินแต่ละบริเวณใช้ทำอะไรได้และทำอะไรไม่ได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่กำหนดมูลค่าที่ดิน เพราะราคาที่ดินมาจากสิ่งที่สร้างบนนั้นได้

สีในผังเมืองหมายถึงอะไร

เหลืองคือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ส้มคือหนาแน่นปานกลาง น้ำตาลคือหนาแน่นมาก แดงคือพาณิชยกรรม ม่วงคืออุตสาหกรรม เม็ดมะปรางคือคลังสินค้า เขียวคือชนบทและเกษตรกรรม ส่วนขาวมีกรอบและเส้นทแยงเขียวคืออนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

ผังเมืองเปลี่ยนแล้วราคาที่ดินเปลี่ยนจริงไหม

จริง เพราะโซนสีกำหนดว่าสร้างอะไรได้ และผู้พัฒนาคิดราคาที่ดินจากจำนวนพื้นที่ขายที่สร้างได้ ไม่ใช่จากขนาดแปลงอย่างเดียว

ตรวจผังเมืองของที่ดินตัวเองได้ที่ไหน

ที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองในกรุงเทพ และควรถามที่เทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ด้วย

ทำไมต้องถามว่ามีการปรับปรุงผังอยู่หรือไม่

เพราะช่วงที่ผังกำลังปรับปรุงคือช่วงที่ข้อมูลไม่สมมาตรที่สุด คนที่รู้ว่ากำลังจะเปลี่ยนเป็นสีอะไรกับคนที่ไม่รู้ อยู่คนละฝั่งของโต๊ะเจรจา

เพื่อนบ้านสร้างได้ แปลว่าเราสร้างได้ด้วยไหม

ไม่เสมอไป เพราะสิ่งที่เพื่อนบ้านสร้างไปแล้วอาจสร้างก่อนผังฉบับปัจจุบัน หรืออยู่คนละโซนแม้จะติดกัน

ดูสีอย่างเดียวพอไหม

ไม่พอ ต้องดูข้อกำหนดของโซนนั้นด้วย ทั้งอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ที่ว่างขั้นต่ำ ความสูง และประเภทกิจการที่อนุญาต เพราะสีเดียวกันแต่ข้อกำหนดต่างกันก็สร้างได้ไม่เท่ากัน

สรุป

• ราคาที่ดินมาจากสิ่งที่สร้างบนนั้นได้ ไม่ได้มาจากเนื้อดิน
• สีในผังเมืองรวมคือภาษาที่บอกว่าสร้างอะไรได้ และควรอ่านให้เป็น
• ผังเปลี่ยนราคาได้สามทาง คือเปลี่ยนสีโซน กำหนดแนวถนน และข้อกำหนดรายละเอียด
• ที่ดินสองแปลงติดกันอาจอยู่คนละโซน และราคาต่างกันมากโดยที่เจ้าของไม่ได้ทำอะไร
• ตรวจที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด และถามท้องถิ่นด้วย
• ถามเสมอว่ามีการปรับปรุงผังอยู่ระหว่างดำเนินการหรือไม่
• ดูข้อกำหนดของโซน ไม่ใช่ดูแค่สี
• เพื่อนบ้านสร้างได้ ไม่ได้แปลว่าคุณสร้างได้