离婚后房子归谁
婚姻存续期间买的房子，原则上属于夫妻共同财产，离婚时对半分割，地契上写谁的名字都一样。但这只回答了问题的一半，另一半是还没还完的贷款，而它不会随着房子一起被分掉。
有一句话必须记住：银行不是您离婚案的当事人。在离婚登记后附的协议里写明由一方接手房子和月供，这约束的是你们两个人，约束不了贷款银行。只要贷款合同上还有您的名字，银行就可以向您追讨全额；而对方一旦停供，受损的征信里也有您的一份。
这是最多人栽跟头的地方，而且这个错误当下毫无感觉，它会在两三年后浮现，就在您申请新房贷被拒的那一刻。
您的房子属于共同财产还是个人财产
谈分割之前，先要弄清房子落在哪一类，因为两类的处理方式完全不同。
| 类别 | 例子 | 离婚时 |
|---|---|---|
| 夫妻共同财产 | 婚姻存续期间用婚内收入购买的房子，写谁的名字都算 | 双方对半分割 |
| 个人财产 | 登记结婚之前就拥有的房子，或婚内通过继承、受赠取得的房子 | 全部归该方所有，不参与分割 |
| 掺入了共同财产的个人财产 | 婚前取得，但用婚内收入继续还贷或加建的房子 | 房子本身仍是个人财产，但用共同财产还贷或投入的那部分，是可以主张分割的 |
有一条规则值得知道，对名字不在地契上的一方尤其有用：当某项财产是否属于共同财产存在疑问时，法律先推定它是共同财产。也就是说，举证责任落在主张它是个人财产的一方，而不是主张它是共有的一方。
另一个常见误解，是把地契当成最终答案。不是的。地契记录的是谁持有登记所有权，它并不决定这项财产落在哪一类。只写了丈夫一个人名字、但在婚内购买的房子，仍然是要分割的共同财产。
没有登记结婚，房子怎么算
这就完全是另一回事了。没有登记结婚，共同财产的规则根本不适用。同居二十年也不会自动产生夫妻共同财产。
还能主张的是以共同经营取得为由的共有权，但这要靠证据来证明，而不是靠讲述在一起了多久。真正管用的证据，是能显示您的钱进入了这项财产：首付的转账记录、从您账户扣走的月供、加建的发票、连续还款的凭证。
对未登记的伴侣，最直白的建议是：过户当天就把两个人的名字都写上地契，或者签一份书面协议，写明谁出了多少、各持多少份额。关系好的时候做，十分钟；关系结束之后做，是在法院里耗一年。
还在还贷的房子，出路有三条
确认房子属于共同财产之后，接下来的问题是房子和挂在上面的债务怎么处理。实务上有三条路，每条要过的关口不同。
| 方案 | 需要做什么 | 容易被忽略的关口 |
|---|---|---|
| 卖掉后分钱 | 把房子卖了，过户当天结清银行，剩下的钱分 | 最简单也最干净，但要在价格和时机上谈拢。一方不肯签字，就卖不掉 |
| 一方接手房子 | 留下住的一方要转贷到自己一个人名下，然后办理产权过户 | 必须一个人就能获批，这才是真正的门槛：当初是两份收入批下来的贷款，一份可能不够 |
| 暂时继续共同持有 | 先不分，由一方居住并继续还款，签一份书面协议 | 风险最高的一条，因为两人仍绑在同一笔债务上，将来出售也永远需要两个人的签字 |
第二条值得展开，因为它是最多人选、也最常出问题的一条。假设两人共同贷款买房，协议由女方接手房子和月供。真正必须发生的是：女方以自己一个人的名义申请新贷款，银行批准，用这笔钱结清原贷款，然后在土地局办理产权过户。
如果这些步骤没有发生，您手上就只有一张写着房子归她的纸，和一份两个名字都还在上面的贷款合同，也就是说在银行眼里什么都没变。所以一开始就要约定清楚：如果她在约定的几个月内无法独自转贷成功，就改回卖掉分钱。把这个条件写进去。
剩下的债务由谁承担
把两件常被混着说的事分开。
在你们两人之间，离婚协议是有约束力的。如果写明由对方承担全部月供而他不付，最后由您垫付，您可以依据该协议向他追偿。
在您和银行之间，离婚协议毫无作用。银行是和两位共同借款人签的合同，并不是您离婚记录的当事人，因此可以向其中任何一位追讨全额。
实际后果是：只要您的名字还在贷款合同上，这笔债务在您申请新授信时就要计入您的负债；对方一旦逾期，您的记录同时受损。很多人是在申请新房贷被拒、又没人跟他解释原因的时候，才知道有这回事。
如果目前是共同借款人并即将分开，共同贷款的机制见共同申请房贷，签字前该知道的事；如果出路是由一方转贷，流程和材料见房贷转贷：什么时候划算，要准备什么。
签任何字之前，先花十分钟
把这类事拖长的不是法律，而是双方面前没有同一套数字。谈谁拿什么之前，先把这四个数字摆到桌上。
- 今天的贷款余额。打电话跟银行要，不是您记忆里上个月账单上的数字，因为它是后面所有计算的基数。
- 房子现在值多少。不是买入价，也不是官方评估价。看同区域同类房子实际成交的价格。
- 真正剩下的净值。市场价减贷款余额，再减去大致的出售费用。得出的数字才是你们要分的东西，而不是整套房子的价格。
- 谁出了什么、出了多少。首付、加建、月供从谁的账户扣。如果其中有明确属于个人财产的部分，比如婚前父母给的钱，现在就把证据收集起来。
这四个数字上桌之后，谈话就会从“谁更该得到这套房”变成“这笔净值怎么分”，而后者是能谈出结果的。
常见的坑
- 对方不能单独卖房或抵押。处分作为共同财产的不动产，包括出售和抵押，必须共同进行或取得另一方同意。未经同意而办理的，另一方可以请求撤销，但有期限限制，不能久拖。
- 没有书面协议之前别搬走。搬走不会让您丧失所有权，但会让您的谈判位置弱很多，也会让日后想去查看房屋状况变成一件麻烦事。
- 小心用房子去换别的权利。比如放弃房子换取不付子女抚养费。这在法律上是两件事，而且子女的权利不是父母之间可以自行交易掉的。
- 保留每一笔付款凭证。转账记录、流水、发票，从出现问题的第一天开始留。在法院眼里，无法证明的事就等于没有发生过。
- 别因为赌气停止还款。那会让两个人的征信同时受损，也并不会像您想的那样给对方压力，只会让你们即将分割的这项资产贬值。
如果决定卖掉
在离婚期间卖房多了一层难度，因为它需要两个此刻并不想说话的人配合。让事情能推进的办法，是把一切变成数字和期限。
书面约定四件事：挂牌价、双方能接受的最低价、尝试出售的期限，以及超期未售出后怎么办，比如降价多少。开头就把这四条写下来，等于把此后每次有人报价时都会发生的争吵一次性去掉。
再明确售房款进哪个账户、什么时候分。原则是过户当天先结清银行，余额按约定分配。不事先说好这件事，过户当天就会变成在土地局门口吵架的一天。
如果希望有个中间人来处理定价和带看，让两人不必在每件事上直接沟通，可看住宅代售服务与公寓代售服务。想了解同区域同类房子的挂牌价，可看出售的独栋住宅与出售的联排住宅。
常见问题
地契上只有丈夫的名字，妻子有权利吗
有。只要房子是婚内取得的，原则上属于要对半分割的共同财产。地契记录的是登记所有权，并不决定该财产属于哪一类。
婚前买的房子要分吗
房子本身属于取得方的个人财产，不参与分割。但如果用婚内收入继续还贷或加建，那一部分是可以主张分割的。
婚内父母赠与的房子算共同财产吗
原则上属于受赠方的个人财产，除非赠与文书写明作为共同财产赠与。
都说好由对方接手房子了，银行为什么还找我
因为离婚协议约束你们两人，约束不了银行。只要贷款合同上还有您的名字，银行就能向您追讨全额，只有转贷出去才能脱身。
对方能不经我同意把房子卖掉吗
不能。出售或抵押作为共同财产的不动产必须共同进行或取得同意。未经同意办理的，另一方可请求撤销，但有期限限制，要尽快行动。
同居但没登记结婚，对房子有权利吗
没有夫妻共同财产，但可以以共同经营取得为由主张共有，前提是能证明自己的钱进入了这项财产，比如首付转账或月供扣款记录。
对方不肯签字卖房怎么办
可以向法院起诉分割共同财产，但耗时耗钱，所以务必先尝试协商或调解，并把贷款余额、市场价和净值这几个数字清清楚楚摆上桌。
第一步应该做什么
向银行索取贷款余额，查清房子的市场价，算出真正剩下的净值。这三个数字会把关于房子的争吵，变成关于一笔钱的决定。
总结
- 婚内购买的房子原则上是共同财产，对半分割，地契写谁的名字都一样。
- 是否属于共同财产存疑时，法律先推定它是共同财产。
- 离婚协议约束不了银行。名字还在贷款合同上，这笔债务就还是您的。
- 三条路：卖掉分钱、一方转贷接手、继续共同持有。最后一条风险最高。
- 若由一方接手，要写明在约定期限内无法独自转贷成功时怎么办。
- 先拿到四个数字：贷款余额、市场价、真实净值、谁出了多少。
- 未登记结婚也能主张权利，但靠的是出资证据，不是在一起的年头。
- 别赌气停供，那只会让你们正要分割的资产贬值。