สร้างบ้านผิดแบบที่ขออนุญาตไว้ แก้ทีหลังได้แค่ไหน

มีอยู่สามทางเท่านั้นที่เรื่องนี้จบได้ และทางที่สามคือรื้อ

ทางที่หนึ่ง แก้แบบให้ตรงกับของจริง โดยยื่นขออนุญาตให้สิ่งที่สร้างไปแล้วถูกต้อง

ทางที่สอง แก้ของจริงให้ตรงกับแบบ โดยทุบหรือปรับส่วนที่เกินออกไป

ทางที่สาม รื้อ ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อสิ่งที่สร้างไปแล้วไม่มีทางทำให้ถูกต้องได้เลย

คำถามทั้งหมดของบทความนี้จึงมีข้อเดียว คือกรณีของคุณอยู่ทางไหน

และคำตอบไม่ได้ขึ้นกับว่าผิดไปมากแค่ไหน แต่ขึ้นกับว่าผิดในเรื่องอะไร

บทความนี้จะอธิบายว่าผิดแบบมีกี่ระดับ ระดับไหนที่ยังแก้ได้ ระดับไหนที่แก้ไม่ได้ กระบวนการเป็นอย่างไร และผลกระทบที่ตามมาแม้ไม่มีเจ้าหน้าที่มาสั่งอะไรเลย

เรื่องนี้ถูกพบได้อย่างไร

คนจำนวนมากคิดว่าถ้าไม่มีใครมาตรวจก็ไม่มีอะไรเกิดขึ้น ซึ่งจริงในระยะสั้นและไม่จริงในระยะยาว

ช่องทางที่เรื่องถูกพบมีมากกว่าที่คิด

• เจ้าหน้าที่ตรวจระหว่างก่อสร้าง ซึ่งเป็นช่องทางตรงที่สุด
• เพื่อนบ้านร้องเรียน โดยเฉพาะเรื่องระยะร่นและการบังแดดบังลม ซึ่งเป็นสาเหตุอันดับหนึ่งในหมู่บ้านจัดสรร
• ตอนขอเลขที่บ้านและขอมิเตอร์ถาวร ซึ่งเอกสารชุดนี้ถูกเรียกดู
• ตอนขายบ้าน เมื่อผู้ซื้อหรือผู้ตรวจบ้านเทียบแบบกับของจริง
• ตอนขอสินเชื่อ เพราะธนาคารประเมินหลักประกันจากสิ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• ตอนจะต่อเติมครั้งถัดไป ซึ่งต้องยื่นแบบใหม่ที่แสดงสภาพปัจจุบัน

ช่องทางสองข้อสุดท้ายคือที่ที่คนเจอบ่อยที่สุด และมักเจอตอนที่รีบขายหรือรีบกู้ ซึ่งเป็นเวลาที่แย่ที่สุดสำหรับการเริ่มแก้เรื่องนี้

ผิดแบบมีกี่ระดับ

นี่คือส่วนที่ตัดสินทุกอย่าง เพราะไม่ใช่ทุกความต่างจะเป็นปัญหาเท่ากัน

ระดับที่หนึ่ง ต่างในรายละเอียดที่ไม่กระทบข้อกำหนด

เช่นย้ายตำแหน่งประตูภายใน เปลี่ยนวัสดุผิว หรือสลับตำแหน่งห้องน้ำกับห้องเก็บของภายในผังเดิม

เรื่องแบบนี้มักจัดการได้ด้วยการปรับปรุงแบบให้ตรงกับของจริง และไม่ใช่ปัญหาใหญ่

ระดับที่สอง กระทบข้อกำหนดที่แก้ไขได้

เช่นเพิ่มพื้นที่อาคารเกินแบบ ต่อเติมหลังคาคลุมที่จอดรถ หรือปิดส่วนที่แบบเดิมเป็นพื้นที่โล่ง

กรณีเหล่านี้ยังมีทางออก ถ้าสิ่งที่สร้างไปแล้วยังอยู่ในกรอบที่ข้อกำหนดอนุญาต และสามารถยื่นขออนุญาตให้ถูกต้องได้

ระดับที่สาม กระทบข้อกำหนดที่แก้ไขไม่ได้

เช่นสร้างล้ำระยะร่นจนชิดแนวเขตเกินกว่าที่กฎหมายยอม สร้างสูงเกินกว่าที่โซนนั้นอนุญาต หรือมีที่ว่างน้อยกว่าสัดส่วนขั้นต่ำ

กลุ่มนี้คือกลุ่มที่ไม่มีแบบไหนอนุมัติได้ เพราะสิ่งที่สร้างไปแล้วขัดกับข้อกำหนดโดยตรง

และทางออกเดียวคือแก้ของจริงให้กลับมาอยู่ในกรอบ ซึ่งแปลว่าทุบส่วนที่เกินออก

ระดับที่สี่ กระทบโครงสร้างและความปลอดภัย

เช่นต่อเติมชั้นเพิ่มบนโครงสร้างที่ไม่ได้ออกแบบมารับ หรือรื้อเสาหรือคานออกเพื่อเปิดพื้นที่

กลุ่มนี้ร้ายแรงที่สุด เพราะไม่ใช่แค่เรื่องเอกสาร แต่เป็นเรื่องที่บ้านอาจไม่ปลอดภัยจริง ๆ และต้องให้วิศวกรประเมินก่อนอย่างอื่นทั้งหมด

เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามา

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ให้อำนาจเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ตามมาตรา 40 เมื่อพบว่ามีการกระทำที่ฝ่าฝืน

ลำดับที่เกิดขึ้นในทางปฏิบัติโดยทั่วไปคือ

• มีคำสั่งให้ระงับการกระทำนั้นก่อน
• พิจารณาว่าสิ่งที่ทำไปแล้วสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้หรือไม่
• ถ้าแก้ไขได้ จะมีคำสั่งหรือแนวทางให้ดำเนินการยื่นขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนด
• ถ้าแก้ไขให้ถูกต้องไม่ได้ จะเข้าสู่ขั้นตอนที่นำไปสู่การรื้อถอน

สิ่งที่ควรทำทันทีเมื่อได้รับคำสั่งคือหยุดก่อสร้างจริง ๆ

เพราะการก่อสร้างต่อหลังได้รับคำสั่งระงับ ทำให้สถานการณ์แย่ลงในทุกทาง ทั้งในแง่กฎหมายและในแง่จำนวนเงินที่จะต้องทุบทิ้ง

และควรปรึกษาสถาปนิกหรือวิศวกรที่รับผิดชอบแบบทันที เพื่อประเมินว่ากรณีของคุณอยู่ระดับไหนในสี่ระดับข้างบน ซึ่งเป็นสิ่งที่กำหนดทางเลือกทั้งหมด

ทางที่หนึ่ง แก้แบบให้ตรงกับของจริง

เป็นทางที่ดีที่สุดถ้าทำได้ และเป็นทางที่คนมองข้ามเพราะคิดว่าสร้างไปแล้วแก้อะไรไม่ได้

หลักการคือยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคาร โดยแสดงสภาพที่เป็นอยู่จริงในแบบใหม่ และให้ผู้ประกอบวิชาชีพลงนามรับรอง

สิ่งที่ต้องเตรียมใจ

• ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรเข้ามาทำแบบใหม่ ซึ่งมีค่าใช้จ่าย
• ถ้าเป็นการเพิ่มพื้นที่หรือเพิ่มโครงสร้าง อาจต้องมีรายการคำนวณประกอบ
• เจ้าพนักงานอาจกำหนดเงื่อนไขให้แก้บางส่วนก่อนอนุมัติ
• ใช้เวลาและต้องยื่นให้ครบตั้งแต่รอบแรก

ทางนี้ใช้ได้กับระดับที่หนึ่งและระดับที่สอง แต่ใช้ไม่ได้เลยกับระดับที่สาม

ทางที่สอง แก้ของจริงให้ตรงกับแบบ

คือทุบหรือปรับส่วนที่เกินออกไป จนสิ่งที่เหลือตรงกับแบบที่ได้รับอนุญาตไว้

ฟังดูเจ็บ แต่ในหลายกรณีถูกกว่าและเร็วกว่าการพยายามขออนุญาตย้อนหลังในสิ่งที่อนุญาตไม่ได้

ตัวอย่างที่พบบ่อยคือหลังคาคลุมที่จอดรถซึ่งล้ำระยะร่น การตัดส่วนที่ล้ำออกให้กลับมาอยู่ในระยะที่กฎหมายกำหนด จบเรื่องได้ในไม่กี่วัน

สิ่งที่ควรทำก่อนทุบคือให้ผู้ออกแบบยืนยันว่าทุบเท่าไรถึงจะพอ เพราะการทุบไปเรื่อย ๆ โดยไม่รู้เป้าหมาย คือการเสียเงินสองรอบ

ทางที่สาม เมื่อรื้อคือทางเดียว

กรณีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือเมื่อสิ่งที่สร้างขัดกับข้อกำหนดในลักษณะที่แก้ด้วยการปรับเล็กน้อยไม่ได้

เช่นอาคารทั้งหลังตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ล้ำระยะร่นตลอดแนว หรืออาคารประเภทนั้นสร้างในโซนผังเมืองนั้นไม่ได้ตั้งแต่ต้น

ในสถานการณ์แบบนี้ สิ่งที่ควรทำไม่ใช่การประวิงเวลา แต่คือการปรึกษาทนายและผู้ออกแบบพร้อมกัน เพื่อดูว่ามีทางลดขอบเขตของสิ่งที่ต้องรื้อหรือไม่

บางกรณีการรื้อเฉพาะส่วนที่ขัดข้อกำหนดก็เพียงพอ และการรู้ตรงนี้เร็วช่วยประหยัดได้มาก

ผลที่ตามมาแม้ไม่มีใครมาสั่งอะไรเลย

หลายบ้านอยู่กับสภาพผิดแบบมาสิบปีโดยไม่มีเจ้าหน้าที่มาเคาะประตู แต่ผลกระทบยังเกิดขึ้นอยู่ดี

ตอนขายบ้าน ผู้ซื้อที่รอบคอบเทียบแบบที่ได้รับอนุญาตกับสภาพจริง และเมื่อไม่ตรง สิ่งที่ตามมาคือการต่อรองราคาลงหรือเงื่อนไขให้แก้ก่อนโอน

ตอนขอสินเชื่อ ธนาคารประเมินหลักประกันจากสิ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนที่ต่อเติมโดยไม่มีเอกสารจึงอาจไม่ถูกนับเข้าไปในมูลค่า

เรื่องประกันอัคคีภัย ควรแจ้งบริษัทประกันให้ตรงกับสภาพจริง เพราะการเอาประกันไว้กับสิ่งที่ไม่ตรงกับที่แจ้ง คือความเสี่ยงที่จะมีข้อโต้แย้งตอนเคลม

ตอนเป็นมรดก ลูกหลานที่รับบ้านต่อมักไม่รู้ว่ามีเรื่องค้างอยู่ และมารู้ตอนจะขายหรือจะปรับปรุง

ตอนจะต่อเติมครั้งถัดไป ซึ่งต้องยื่นแบบที่แสดงสภาพปัจจุบัน และเรื่องเก่าจะโผล่ขึ้นมาพร้อมกัน

ป้องกันอย่างไร

• ให้ผู้ควบคุมงานตรวจเทียบแบบกับของจริงเป็นระยะ ไม่ใช่ตรวจตอนจบงาน
• ถ่ายรูปทุกขั้นตอน โดยเฉพาะก่อนปิดผนังและก่อนเทพื้น เพราะเป็นหลักฐานที่ใช้ได้จริงในภายหลัง
• ถ้าจะเปลี่ยนอะไรระหว่างก่อสร้าง ให้ถามผู้ออกแบบก่อนทุกครั้ง ว่าการเปลี่ยนนั้นกระทบข้อกำหนดหรือไม่
• ระวังคำว่าเดี๋ยวค่อยแก้แบบทีหลัง จากผู้รับเหมา เพราะคนที่รับผลไม่ใช่เขา
• อย่าเริ่มก่อนได้ใบอนุญาต ซึ่งเป็นต้นทางของกรณีนี้จำนวนมาก

เรื่องขั้นตอนขออนุญาตตั้งแต่ต้น อยู่ที่ ใบอนุญาตก่อสร้าง ยื่นเองได้ไหม และติดตรงไหนบ่อยที่สุด และเรื่องข้อจำกัดของโซนอยู่ที่ ผังเมืองเปลี่ยนราคาที่ดินได้อย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

สร้างผิดแบบแล้วต้องรื้อทุกกรณีไหม

ไม่ ขึ้นกับว่าผิดในเรื่องอะไร ถ้าเป็นรายละเอียดที่ไม่กระทบข้อกำหนด หรือกระทบแต่ยังอยู่ในกรอบที่อนุญาตได้ ก็ยื่นขออนุญาตให้ถูกต้องได้

ระดับไหนที่แก้ไม่ได้เลย

กรณีที่ขัดกับข้อกำหนดโดยตรง เช่นล้ำระยะร่นเกินกว่าที่กฎหมายยอม สูงเกินกว่าที่โซนอนุญาต หรือที่ว่างน้อยกว่าสัดส่วนขั้นต่ำ เพราะไม่มีแบบไหนอนุมัติได้

ได้รับคำสั่งระงับแล้วควรทำอะไรก่อน

หยุดก่อสร้างจริง ๆ แล้วปรึกษาสถาปนิกหรือวิศวกรที่รับผิดชอบแบบทันที เพราะการสร้างต่อทำให้สถานการณ์แย่ลงทั้งทางกฎหมายและทางจำนวนเงินที่ต้องทุบ

ไม่มีใครมาตรวจ ปล่อยไว้ได้ไหม

ได้ในระยะสั้น แต่เรื่องจะโผล่ตอนขายบ้าน ตอนขอสินเชื่อ ตอนขอเลขที่บ้าน และตอนจะต่อเติมครั้งถัดไป ซึ่งมักเป็นเวลาที่คุณรีบที่สุด

แก้แบบให้ตรงกับของจริงทำอย่างไร

ยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคารโดยแสดงสภาพที่เป็นอยู่จริงในแบบใหม่ และให้ผู้ประกอบวิชาชีพลงนามรับรอง ซึ่งใช้ได้กับกรณีที่ยังอยู่ในกรอบที่ข้อกำหนดอนุญาต

ผู้รับเหมาบอกว่าเดี๋ยวแก้แบบทีหลังได้ เชื่อได้ไหม

ต้องระวัง เพราะบางกรณีแก้ได้จริงและบางกรณีแก้ไม่ได้เลย และคนที่รับผลไม่ใช่ผู้รับเหมา แต่เป็นเจ้าของอาคาร

กระทบเรื่องประกันอัคคีภัยไหม

ควรแจ้งบริษัทประกันให้ตรงกับสภาพจริง เพราะการเอาประกันไว้กับสิ่งที่ไม่ตรงกับที่แจ้ง คือความเสี่ยงที่จะมีข้อโต้แย้งตอนเคลม

ป้องกันไม่ให้เกิดได้อย่างไร

ให้ผู้ควบคุมงานตรวจเทียบแบบกับของจริงเป็นระยะ ถ่ายรูปทุกขั้นตอนก่อนปิดผนัง และถามผู้ออกแบบทุกครั้งก่อนเปลี่ยนอะไรระหว่างก่อสร้าง

สรุป

• เรื่องนี้จบได้สามทาง คือแก้แบบ แก้ของจริง หรือรื้อ
• ทางที่ใช้ได้ขึ้นกับว่าผิดในเรื่องอะไร ไม่ใช่ผิดไปมากแค่ไหน
• สิ่งที่ขัดข้อกำหนดโดยตรง เช่นล้ำระยะร่น ไม่มีแบบไหนอนุมัติได้
• สิ่งที่กระทบโครงสร้างต้องให้วิศวกรประเมินก่อนอย่างอื่นทั้งหมด
• ได้รับคำสั่งระงับตามมาตรา 40 ให้หยุดจริง ๆ แล้วปรึกษาผู้ออกแบบทันที
• ก่อนทุบ ให้ยืนยันก่อนว่าทุบเท่าไรถึงพอ เพื่อไม่ให้เสียเงินสองรอบ
• แม้ไม่มีใครมาสั่ง เรื่องจะโผล่ตอนขาย ตอนกู้ และตอนต่อเติมครั้งถัดไป
• ป้องกันด้วยการตรวจเทียบแบบเป็นระยะและถ่ายรูปก่อนปิดผนังทุกครั้ง