บ้านหลุดจำนอง NPA กับขายทอดตลาด ต่างกันตรงไหน และส่วนลดที่เห็นคือค่าตอบแทนความเสี่ยงอะไร

NPA กับขายทอดตลาด ต่างกันตรงไหน

NPA คือทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ที่ชำระไม่ได้ตามสัญญาแล้วนำมาขายเอง ส่วนขายทอดตลาดคือทรัพย์ที่ถูกยึดผ่านกระบวนการศาลและกรมบังคับคดีเปิดประมูล สองอย่างนี้คือคนละขั้นตอนของเรื่องเดียวกัน และซื้อกันคนละวิธี

หัวข้อ	NPA ของธนาคาร	ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี
ใครขาย	ธนาคารเจ้าของทรัพย์	กรมบังคับคดี ตามคำพิพากษา
วิธีซื้อ	เสนอซื้อและต่อรองกับธนาคาร	ประมูลแข่งกับผู้เข้าร่วมรายอื่น
สินเชื่อ	ขอกับธนาคารเจ้าของทรัพย์ได้โดยตรง	ต้องหาแหล่งเงินเอง ภายในกรอบเวลาที่กำหนด
ราคา	ตั้งไว้ชัด ต่อรองได้บ้าง	ไม่รู้จนกว่าจะเคาะ ขึ้นกับคนที่มาแข่ง
ความเร็ว	ช้ากว่า แต่คาดเดาได้	เร็วในวันประมูล แต่มีเส้นตายชำระเงิน
สภาพทรัพย์	ขายตามสภาพ ณ เวลานั้น	ขายตามสภาพจริงของการใช้งาน

ตามที่ AP Thai อธิบาย การบังคับคดีจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ทรัพย์ก้อนเดียวกันจึงอาจผ่านทั้งสองเส้นทางในเวลาต่างกัน

ทำไมราคาถึงถูกกว่า และถูกกว่าจริงแค่ไหน

ราคาที่ต่ำกว่าตลาดไม่ได้มาจากความใจดีของผู้ขาย แต่มาจากสิ่งที่ผู้ซื้อต้องรับไปด้วย คือความไม่แน่นอนเรื่องสภาพ ผู้อยู่อาศัย และเวลาที่จะได้เข้าครอบครองจริง

วิธีคิดที่ถูกต้องคือเอาส่วนลดที่ได้ ลบด้วยงบซ่อมที่ยังไม่รู้ ลบด้วยค่าใช้จ่ายในการขับไล่ถ้ามีคนอยู่ และลบด้วยเดือนที่ทรัพย์ยังทำเงินไม่ได้ ถ้าตัวเลขที่เหลือยังบวก ดีลนั้นถึงจะน่าสนใจ

ผู้ซื้อที่ขาดทุนกับทรัพย์กลุ่มนี้แทบทุกรายไม่ได้ขาดทุนเพราะซื้อแพง แต่ขาดทุนเพราะประเมินสามอย่างข้างบนต่ำเกินไป

ซื้อ NPA จากธนาคาร ขั้นตอนและข้อดี

ข้อได้เปรียบที่ชัดที่สุดของ NPA คือเรื่องสินเชื่อ ผู้ซื้อขอกู้กับธนาคารเจ้าของทรัพย์ได้โดยตรง ซึ่งสะดวกและรวดเร็วกว่า อีกทั้งอนุมัติง่ายและมักได้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติ

เหตุผลไม่ใช่ความเมตตา แต่เป็นเพราะธนาคารอยากลดทรัพย์ในมือและรู้จักหลักประกันชิ้นนั้นดีที่สุดอยู่แล้ว

ข้อจำกัดคือกระบวนการค่อนข้างตายตัว ธนาคารขายตามสภาพ ณ เวลานั้นเท่านั้น สิ่งที่ผู้เสนอซื้อทำได้คือถ่ายภาพความเสียหายเก็บไว้ให้มากที่สุดแล้วนำไปต่อรองราคา ซึ่งมักได้ส่วนลดเพิ่มอีกเล็กน้อยเท่านั้น ไม่ใช่ให้ธนาคารซ่อมให้

ลำดับที่ใช้ได้จริงคือ ดูรายการทรัพย์บนเว็บของธนาคาร นัดดูสถานที่ ถ่ายรูปให้ครบ ยื่นเสนอราคาพร้อมเหตุผลประกอบ แล้วยื่นกู้กับธนาคารเดียวกัน

ประมูลกับกรมบังคับคดี ขั้นตอนและตัวเลขที่ต้องเตรียม

เส้นทางนี้เร็วกว่าและถูกกว่าได้มากกว่า แต่มีเส้นตายที่ไม่ยืดหยุ่นเท่า

1. วางเงินประกันก่อนเข้าประมูล โดยทั่วไปอยู่ที่ 5 ถึง 10% ของราคาประเมิน
2. ประมูลแข่งกัน ผู้เสนอราคาสูงสุดเป็นผู้ชนะ
3. ทำสัญญาซื้อขายทันทีหลังชนะ เงินประกันที่วางไว้กลายเป็นเงินมัดจำก้อนแรก
4. ชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน
5. ขอขยายเวลาได้ในกรณีจำเป็น สูงสุดไม่เกิน 90 วัน ต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือเอกสารยืนยันจากธนาคารว่าอยู่ระหว่างรออนุมัติสินเชื่อ
6. เมื่อชำระครบ เจ้าหน้าที่จะมอบเอกสารให้ผู้ซื้อไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ตัวเลข 15 วันคือจุดที่ทำให้คนพลาดมากที่สุด เพราะการอนุมัติสินเชื่อบ้านทั่วไปใช้เวลานานกว่านั้น การเดินเข้าไปประมูลโดยยังไม่มีวงเงินอนุมัติในมือจึงเสี่ยงสูง

ทางที่ปลอดภัยกว่าคือขอพรีแอปพรูฟไว้ก่อนวันประมูล แล้วใช้เอกสารนั้นเป็นหลักฐานขอขยายเวลาหากจำเป็น รายละเอียดขั้นตอนอ่านได้ที่ เช็กลิสต์พรีแอปพรูฟสินเชื่อบ้าน

ความเสี่ยงที่ทำให้ของถูกกลายเป็นของแพง

ผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก

นี่คือความเสี่ยงอันดับหนึ่ง และเป็นความเสี่ยงที่แพงที่สุดเพราะวัดเป็นเวลา ไม่ใช่เป็นเงิน

ผู้ซื้อที่ต้องดำเนินการทางกฎหมายเพื่อขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมอาจใช้เวลาราวหนึ่งปีครึ่งถึงสามปี ระหว่างนั้นทรัพย์ทำเงินไม่ได้ แต่ดอกเบี้ยเดินทุกเดือน

สิ่งที่ต้องทำก่อนยื่นราคาคือไปดูที่จริงและสังเกตว่ามีคนอยู่หรือไม่ ราวตากผ้า มิเตอร์ที่หมุน รถที่จอด และถังขยะที่ถูกนำออกมาวาง เป็นสัญญาณที่เชื่อถือได้มากกว่าคำบอกเล่า

เข้าดูภายในไม่ได้

ทรัพย์กลุ่มนี้จำนวนมากเข้าดูภายในไม่ได้ ผู้ซื้อจึงตัดสินใจจากภายนอกและจากเอกสาร

สิ่งที่ประเมินได้จากภายนอกคือโครงสร้างและระบบที่แพงที่สุดถ้าต้องแก้ ให้เดินดูรอบตัวบ้าน มองหารอยร้าวที่เสาและคาน คราบน้ำที่ผนัง และการทรุดตัวของพื้นรอบบ้าน วิธีอ่านรอยร้าวอยู่ในบทความ รอยร้าวแบบไหนอันตราย

ค่าส่วนกลางค้างชำระ

กรณีห้องชุด หนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้เป็นตัวเลขที่โผล่มาทีหลังได้

สำหรับทรัพย์ที่ได้มาจากการขายทอดตลาด แหล่งข้อมูลด้านการประมูลระบุว่าตามกฎหมายปัจจุบัน ผู้ซื้อไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ส่วนกลางที่ค้างก่อนการโอน

แต่ควรตรวจกับนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรงก่อนเสมอ เพราะหนังสือปลอดหนี้เป็นเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน และการไปคุยกันที่หน้าสำนักงานที่ดินคือจุดที่แพงที่สุดที่จะเพิ่งรู้เรื่องนี้

ขายตามสภาพ ไม่มีการรับประกัน

ทั้ง NPA และขายทอดตลาดขายตามสภาพทั้งคู่ ไม่มีใครรับประกันอะไรให้ ระบบไฟ ระบบประปา หลังคา และแอร์ที่หายไป เป็นเรื่องของผู้ซื้อทั้งหมด

งบซ่อมที่ควรกันไว้สำหรับบ้านที่ทิ้งร้างมาหลายปีไม่ใช่ตัวเลขเล็ก และควรกันไว้ก่อนยื่นราคา ไม่ใช่หลังจากได้ทรัพย์มาแล้ว

แบบไหนเหมาะกับใคร

NPA เหมาะกับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ที่ต้องการราคาต่ำกว่าตลาดแต่ยังอยากได้กระบวนการที่คาดเดาได้ และต้องการใช้สินเชื่อจากธนาคารเจ้าของทรัพย์

ขายทอดตลาดเหมาะกับผู้ซื้อที่มีเงินสดพร้อม รับความเสี่ยงเรื่องผู้อยู่อาศัยได้ และมีเวลาไปดูทรัพย์หลายรายการก่อนตัดสินใจ

ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกและมีเงินสดจำกัด ควรเริ่มจาก NPA มากกว่า เพราะเส้นตาย 15 วันของการประมูลไม่เข้ากับจังหวะการอนุมัติสินเชื่อของคนที่ยังไม่เคยกู้

เช็กลิสต์ก่อนยกป้ายหรือยื่นซื้อ

• ไปดูสถานที่จริงอย่างน้อยสองครั้ง คนละช่วงเวลาของวัน เพื่อดูว่ามีคนอยู่หรือไม่
• ถ่ายรูปรอบตัวอาคารให้ครบทุกด้าน รวมทั้งรอยร้าว คราบน้ำ และสภาพหลังคา
• ขอตรวจสอบภาระผูกพันบนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน ว่ามีการจดทะเบียนสิทธิอื่นค้างอยู่หรือไม่
• กรณีห้องชุด โทรถามนิติบุคคลเรื่องค่าส่วนกลางค้างชำระและเงื่อนไขการออกหนังสือปลอดหนี้
• ขอพรีแอปพรูฟสินเชื่อไว้ก่อนวันประมูล และเก็บเอกสารไว้ใช้ขอขยายเวลา
• ตั้งงบซ่อมไว้ล่วงหน้า และหักออกจากราคาสูงสุดที่ยอมจ่าย ไม่ใช่หวังว่าจะไม่ต้องใช้
• กำหนดราคาสูงสุดไว้ก่อนเข้าห้องประมูล และอย่าขยับเพราะบรรยากาศในห้อง

คำถามที่พบบ่อย

NPA กับขายทอดตลาดต่างกันยังไง

NPA คือทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้แล้วนำมาขายเอง ซื้อโดยเสนอราคาและต่อรองกับธนาคาร ส่วนขายทอดตลาดคือทรัพย์ที่ถูกยึดผ่านกระบวนการศาลและกรมบังคับคดีเปิดประมูล ซึ่งต้องแข่งราคากับผู้เข้าร่วมรายอื่น

ประมูลบ้านกรมบังคับคดีต้องวางเงินประกันเท่าไหร่

โดยทั่วไปอยู่ที่ 5 ถึง 10% ของราคาประเมิน และเมื่อชนะการประมูล เงินประกันนั้นจะกลายเป็นเงินมัดจำก้อนแรกของราคาซื้อขาย

ชนะประมูลแล้วต้องจ่ายส่วนที่เหลือภายในกี่วัน

ภายใน 15 วันนับจากวันทำสัญญา และขอขยายเวลาได้สูงสุดไม่เกิน 90 วันหากมีเหตุผลอันสมควร เช่น มีเอกสารยืนยันจากธนาคารว่าอยู่ระหว่างรออนุมัติสินเชื่อ

ซื้อ NPA ขอสินเชื่อได้ที่ไหน

ขอกับธนาคารเจ้าของทรัพย์ได้โดยตรง ซึ่งสะดวกและรวดเร็วกว่า อนุมัติง่ายกว่า และมักได้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติ เพราะธนาคารรู้จักหลักประกันชิ้นนั้นดีอยู่แล้ว

ถ้ามีคนอยู่ในบ้านที่ประมูลได้ ต้องทำยังไง

ต้องดำเนินการทางกฎหมายเพื่อขับไล่ ซึ่งอาจใช้เวลาราวหนึ่งปีครึ่งถึงสามปี ระหว่างนั้นทรัพย์ยังทำเงินไม่ได้ จึงควรไปดูสถานที่จริงหลายครั้งก่อนยื่นราคาเพื่อประเมินว่ามีคนอยู่หรือไม่

ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้ไหม

สำหรับทรัพย์ที่ได้จากการขายทอดตลาด แหล่งข้อมูลด้านการประมูลระบุว่าตามกฎหมายปัจจุบันผู้ซื้อไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ส่วนกลางที่ค้างก่อนการโอน แต่ควรตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรงก่อนเสมอ เพราะต้องใช้หนังสือปลอดหนี้ในวันโอน

เข้าดูภายในทรัพย์ก่อนซื้อได้ไหม

ส่วนใหญ่ไม่ได้ ทั้ง NPA และขายทอดตลาดขายตามสภาพและมักเข้าดูภายในไม่ได้ ผู้ซื้อจึงต้องประเมินจากภายนอก โดยเน้นดูโครงสร้าง รอยร้าวที่เสาและคาน คราบน้ำ และการทรุดตัวรอบตัวบ้าน

สรุป

NPA ซื้อจากธนาคารและกู้กับธนาคารเดียวกันได้ ขายทอดตลาดถูกกว่าได้มากกว่าแต่มีเส้นตาย 15 วันและเงินประกัน 5 ถึง 10% ของราคาประเมิน

ส่วนลดที่เห็นไม่ใช่กำไร มันคือค่าตอบแทนความเสี่ยงสามอย่าง คือสภาพที่มองไม่เห็น ผู้อยู่อาศัยที่อาจไม่ย้ายออก และเวลาที่ทรัพย์ยังทำเงินไม่ได้

ถ้าหักสามอย่างนั้นออกแล้วตัวเลขยังคุ้ม ทรัพย์กลุ่มนี้เป็นทางเข้าตลาดที่ดีมาก ถ้าหักแล้วไม่คุ้ม การซื้อบ้านมือสองตามปกติปลอดภัยกว่าและมักถูกกว่าเมื่อคิดรวมทุกอย่าง อ่านต่อได้ที่ ซื้อบ้านมือสอง โครงสร้าง ความเสี่ยง และต้นทุนแฝง

ดูทรัพย์ที่ตรวจสอบแล้วและพร้อมเข้าอยู่ได้ที่ ประกาศขายบ้านและคอนโด และลองคำนวณค่างวดที่ เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน