ตลาดบ้านไทยปี 2569 ฟื้นหรือยัง
ยังไม่ถึงขั้นฟื้น ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์กลับมาเป็นบวกจริง แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เองประเมินว่าปี 2569 เป็นปีที่ตลาดผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ภาวะทรงตัว และเป็นปีของการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัว
ความต่างระหว่างสองคำนี้สำคัญกับการตัดสินใจของคุณมาก เพราะสิ่งที่ทำให้ตัวเลขขึ้นคือมาตรการรัฐที่มีวันหมดอายุ ไม่ใช่กำลังซื้อที่แข็งแรงขึ้น
ตัวเลขที่ขึ้นจริง
| ตัวชี้วัด | ตัวเลข |
|---|---|
| หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1 ปี 2569 | 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 เทียบปีก่อน |
| มูลค่าโอนไตรมาส 1 ปี 2569 | 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 |
| หน่วยโอนครึ่งแรกปี 2569 | เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.6 |
| คาดการณ์ทั้งปี 2569 | 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 มูลค่า 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 |
สังเกตความต่างระหว่างสองบรรทัดแรก จำนวนหน่วยเพิ่มร้อยละ 11.2 แต่มูลค่าเพิ่มแค่ร้อยละ 3.1 แปลว่าคนซื้อเยอะขึ้นแต่ซื้อของถูกลง ซึ่งเป็นภาพของตลาดที่กำลังเลื่อนลงมาที่ระดับราคาต่ำกว่าเดิม ไม่ใช่ตลาดที่กำลังร้อนขึ้น
ตัวเลขที่ยังไม่ขึ้น
ฝั่งอุปทานยังชะลอ ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการลงทุนและการเปิดโครงการใหม่ ทำให้จำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ
ภาพนี้อ่านได้สองแบบ แบบแรกคือผู้ประกอบการมองว่าความต้องการยังไม่กลับมาจริงจึงไม่กล้าเปิดของใหม่ แบบที่สองคือของเก่ายังค้างอยู่มากพอจนไม่จำเป็นต้องสร้างเพิ่ม ทั้งสองแบบให้ข้อสรุปเดียวกันกับคนซื้อ คืออำนาจต่อรองยังอยู่ข้างคนซื้อ โดยเฉพาะกับของที่สร้างเสร็จแล้ว
ทำไมสองด้านนี้ถึงขัดกัน
เพราะแรงที่ดันตัวเลขโอนขึ้นไม่ได้มาจากรายได้ครัวเรือนที่ดีขึ้น แต่มาจากมาตรการสองอย่างที่รัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยออกมา คือการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง กับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
มาตรการแบบนี้ไม่ได้สร้างคนซื้อใหม่ มันดึงคนที่จะซื้ออยู่แล้วให้ตัดสินใจเร็วขึ้น ผลคือยอดในช่วงมาตรการสวยขึ้น และยอดหลังมาตรการหมดมักอ่อนลง เพราะดีมานด์ถูกดึงมาใช้ล่วงหน้าไปแล้ว
ซื้อหรือรอ ตอบด้วยตัวเลขและวันที่
คำถามนี้มีคำตอบที่ชัดกว่าที่คิด เพราะมีวันหมดอายุกำกับอยู่
มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนจากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และค่าจดจำนองจากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินกู้ต้องไม่เกิน 7 ล้านทั้งสามตัว และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง
| ราคาบ้าน | ค่าธรรมเนียมตามอัตราปกติ | ตามมาตรการ | ส่วนต่าง |
|---|---|---|---|
| 3 ล้านบาท กู้เต็ม | โอน 60,000 จำนอง 30,000 | โอน 300 จำนอง 300 | ประมาณ 89,400 บาท |
| 5 ล้านบาท กู้เต็ม | โอน 100,000 จำนอง 50,000 | โอน 500 จำนอง 500 | ประมาณ 149,000 บาท |
| 7 ล้านบาท กู้เต็ม | โอน 140,000 จำนอง 70,000 | โอน 700 จำนอง 700 | ประมาณ 208,600 บาท |
ข้อควรรู้คือค่าโอนตามธรรมเนียมมักแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ส่วนค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อ ตัวเลขส่วนต่างข้างบนจึงเป็นส่วนต่างรวมของทั้งดีล ไม่ใช่ของฝ่ายเดียว แต่ไม่ว่าจะแบ่งกันอย่างไร มันคือเงินที่หายไปจากดีลถ้าโอนหลังวันที่ 30 มิถุนายน 2570
รายละเอียดเงื่อนไขทั้งหมดรวมถึง LTV 100% อยู่ใน มาตรการค่าโอนและ LTV ที่ขยายถึงปี 2570
ใครควรซื้อตอนนี้ และใครควรรอ
| สถานการณ์ | ควรทำ |
|---|---|
| พร้อมกู้ผ่าน มีเงินดาวน์ และจะอยู่เองยาว ราคาไม่เกิน 7 ล้าน | ซื้อในกรอบมาตรการ เพราะส่วนต่างค่าธรรมเนียมเป็นเงินที่จับต้องได้และมีวันหมดอายุ |
| รายได้ยังไม่นิ่ง หรือภาระหนี้สูงจนกู้ไม่ผ่านเต็มวงเงิน | รอ และใช้เวลานี้ลดภาระหนี้ เพราะมาตรการช่วยเรื่องค่าธรรมเนียม ไม่ได้ช่วยเรื่องความสามารถผ่อน |
| ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า | คิดจากผลตอบแทนสุทธิ ไม่ใช่จากส่วนลดค่าธรรมเนียม เพราะมาตรการนี้กำหนดให้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง |
| เป็นชาวต่างชาติหรือซื้อในนามนิติบุคคล | มาตรการนี้ใช้ไม่ได้ จึงไม่มีเหตุผลเรื่องวันหมดอายุมาเร่ง ให้ตัดสินจากตัวทรัพย์อย่างเดียว |
จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุดคือเอาวันหมดมาตรการมาเร่งตัวเองจนซื้อของที่ไม่ตรงความต้องการ ส่วนต่างสองแสนบาทไม่คุ้มกับการอยู่ผิดบ้านไปสิบปี ให้ใช้วันหมดอายุเป็นตัวเร่งการตัดสินใจ ไม่ใช่ตัวลดมาตรฐานการเลือก
ก่อนตัดสินใจ ให้ตรวจทรัพย์ให้ครบตาม วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนวางมัดจำ และดู บ้านและคอนโดที่ประกาศขาย ได้
คำถามที่พบบ่อย
ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 ฟื้นแล้วหรือยัง
ยังไม่ถึงขั้นฟื้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าเป็นปีที่ผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ภาวะทรงตัวและเป็นปีปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง ตัวเลขโอนที่ขึ้นมาจากมาตรการรัฐเป็นหลัก
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2569 เป็นอย่างไร
ไตรมาส 1 อยู่ที่ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 ส่วนครึ่งแรกของปีหน่วยโอนเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.6
ทำไมจำนวนหน่วยเพิ่มมากกว่ามูลค่า
เพราะคนซื้อเยอะขึ้นแต่ซื้อของที่ราคาต่ำลง เป็นภาพของตลาดที่เลื่อนลงมาที่ระดับราคาต่ำกว่าเดิม ไม่ใช่ตลาดที่กำลังร้อนขึ้น
มาตรการลดค่าโอนหมดเมื่อไหร่
30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินกู้ต้องไม่เกิน 7 ล้านทั้งสามตัว
ประหยัดได้เท่าไหร่ถ้าซื้อในกรอบมาตรการ
บ้าน 3 ล้านบาทกู้เต็มวงเงินประหยัดค่าธรรมเนียมรวมประมาณ 89,400 บาท บ้าน 7 ล้านประหยัดประมาณ 208,600 บาท โดยค่าโอนตามธรรมเนียมมักแบ่งกันคนละครึ่งกับผู้ขาย ส่วนค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อ
ชาวต่างชาติใช้มาตรการนี้ได้ไหม
ไม่ได้ มาตรการกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง นิติบุคคลก็ใช้ไม่ได้เช่นกัน
ตอนนี้อำนาจต่อรองอยู่ข้างใคร
ยังอยู่ข้างผู้ซื้อ เพราะฝั่งอุปทานยังชะลอและผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ของที่สร้างเสร็จแล้วยังมีให้เลือกและต่อรองได้
ควรรีบซื้อก่อนมาตรการหมดไหม
ควรใช้วันหมดอายุเป็นตัวเร่งการตัดสินใจ ไม่ใช่ตัวลดมาตรฐานการเลือกทรัพย์ ส่วนต่างค่าธรรมเนียมไม่คุ้มกับการซื้อบ้านที่ไม่ตรงความต้องการแล้วต้องอยู่ไปอีกสิบปี
สรุป
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าปี 2569 คือปีที่ผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ภาวะทรงตัว ไม่ใช่ปีฟื้นตัว
- ไตรมาส 1 ปี 2569 โอนกรรมสิทธิ์ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มูลค่าเพิ่มเพียงร้อยละ 3.1
- ความต่างนั้นบอกว่าคนซื้อเยอะขึ้นแต่ซื้อของถูกลง เป็นการเลื่อนลงของระดับราคา ไม่ใช่ตลาดที่ร้อนขึ้น
- ฝั่งอุปทานยังชะลอและเปิดโครงการใหม่ลดลง ทำให้อำนาจต่อรองยังอยู่ข้างผู้ซื้อ
- แรงที่ดันตัวเลขคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมและการผ่อนคลาย LTV ซึ่งดึงดีมานด์มาใช้ล่วงหน้า ไม่ได้สร้างคนซื้อใหม่
- มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท
- ส่วนต่างค่าธรรมเนียมอยู่ที่ราว 89,400 บาทสำหรับบ้าน 3 ล้าน และราว 208,600 บาทสำหรับบ้าน 7 ล้าน