หนี้เสียในระบบลดลง แต่ทรัพย์ธนาคารเยอะขึ้น อ่านสัญญาณ NPA ก่อนซื้อบ้านมือสอง

หนี้เสียในระบบลดลง แล้วทำไมทรัพย์ธนาคารถึงเห็นเยอะขึ้น

เพราะตัวเลขหนี้เสียลดลงส่วนหนึ่งจากการที่ธนาคารเร่งเอาหนี้ออกจากงบ ไม่ใช่เพราะลูกหนี้กลับมาจ่ายได้ทั้งหมด และปลายทางของหนี้ที่ถูกเอาออกไปคือทรัพย์ที่กลับมาขายในตลาดอีกครั้ง ธปท. เขียนไว้ตรง ๆ ในรายงานไตรมาส 2 ปี 2569 ว่า NPL ที่ลดลงมานั้น "จากการเร่งบริหารจัดการคุณภาพหนี้เป็นสำคัญ"

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านสักหลัง เรื่องนี้ไม่ได้แปลว่ามีของถูกให้เลือกมากขึ้นอย่างเดียว มันแปลว่าราคาของห้องหรือบ้านปกติในโครงการเดียวกันกำลังถูกกดจากของที่ธนาคารต้องระบายด้วย

ตัวเลขล่าสุดพูดว่าอะไรกันแน่

ธนาคารแห่งประเทศไทยเผยแพร่สรุปภาพรวมธนาคารพาณิชย์ ไตรมาส 2 ปี 2569 เมื่อวันที่ 18 สิงหาคม 2569 ตัวเลขหลักเป็นแบบนี้

รายการ	ไตรมาส 2 ปี 2569
สินเชื่อระบบธนาคารพาณิชย์ (รวมเครือ)	ขยายตัวร้อยละ 2.0 จากระยะเดียวกันปีก่อน
ยอด NPL (Stage 3)	534.8 พันล้านบาท ปรับลดลง
สัดส่วน NPL ต่อสินเชื่อรวม	ทรงตัวที่ร้อยละ 2.82
สินเชื่อ Stage 2	ร้อยละ 6.78 ปรับลดลง

อ่านผ่าน ๆ เหมือนข่าวดีทั้งกระดาน แต่คำอธิบายที่อยู่ข้างตัวเลขต่างหากที่สำคัญกว่าตัวเลข

ยอด NPL ลดลง ธปท. ระบุว่า "จากการเร่งบริหารจัดการคุณภาพหนี้เป็นสำคัญ" ส่วน Stage 2 ซึ่งคือกลุ่มที่ความเสี่ยงด้านเครดิตเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่ยังไม่เป็นหนี้เสีย ที่ลดลงนั้น "ส่วนหนึ่งจากลูกหนี้กลุ่มเปราะบางที่ไหลเป็น NPL เพิ่มขึ้น"

พูดอีกอย่างคือ กล่องหนึ่งเบาลงเพราะของถูกย้ายออกไปขาย และอีกกล่องเบาลงเพราะของบางส่วนไหลลงไปกล่องที่แย่กว่า ทั้งสองทางไม่ได้แปลว่าปัญหาหายไปจากตลาด มันแค่เปลี่ยนที่อยู่ และที่อยู่ใหม่ของมันคือประกาศขายที่คุณกำลังจะเปิดดู

เส้นทางจากผ่อนไม่ไหว จนขึ้นป้ายว่าทรัพย์ธนาคาร

คำว่า NPA ย่อมาจากทรัพย์สินรอการขาย คือทรัพย์ที่กลับมาอยู่ในมือสถาบันการเงินแล้ว ไม่ใช่หนี้อีกต่อไป กว่าจะมาถึงจุดนั้นมันเดินผ่านหลายด่าน

• เริ่มค้างงวด ลูกหนี้ที่ความเสี่ยงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจะถูกจัดเป็น Stage 2 ตรงนี้ยังไม่มีใครเห็นจากข้างนอก
• ค้างเกิน 90 วัน ตามเกณฑ์การจัดชั้นของ ธปท. สินเชื่อที่ค้างชำระเกิน 3 เดือน หรือคาดว่าลูกหนี้จะชำระคืนไม่ได้ทั้งจำนวน จะถูกจัดเป็นสินเชื่อด้อยคุณภาพหรือ Stage 3
• เจรจาปรับโครงสร้างหนี้ ช่วงนี้ยาวหรือสั้นแล้วแต่ราย และหลายรายจบตรงนี้โดยไม่เคยขึ้นประกาศขาย
• ฟ้องและบังคับคดี ถ้าตกลงกันไม่ได้
• ขายทอดตลาด โดยกรมบังคับคดี
• ไม่มีคนซื้อหรือราคาต่ำเกินไป เจ้าหนี้เข้าประมูลเอง ทรัพย์นั้นจึงกลายเป็น NPA ขึ้นเว็บของธนาคารหรือของบริษัทบริหารสินทรัพย์

ประเด็นอยู่ตรงนี้ ระยะเวลาตั้งแต่ค้างงวดแรกจนขึ้นป้ายขายไม่ได้นับเป็นเดือน แต่ละคดีใช้เวลาไม่เท่ากันและมีทั้งที่จบระหว่างทาง ผลคือของที่คุณเห็นบนเว็บวันนี้ไม่ได้สะท้อนเศรษฐกิจเดือนนี้ มันสะท้อนแรงกดดันที่เกิดขึ้นก่อนหน้านั้นหลายปี

คนที่อ่านสัญญาณนี้ผิดกันเยอะคือ เห็นของธนาคารเยอะแล้วสรุปว่าตลาดกำลังแย่ลงตอนนี้ ทั้งที่มันคือภาพสะท้อนของรอบก่อน วิธีอ่านภาพตลาดปัจจุบันอยู่ในบทความ ตลาดบ้านไทยฟื้นหรือยัง

ทำไมของธนาคารในโครงการเดียวกันถึงกดราคาห้องคุณ

สมมติคุณกำลังจะซื้อห้อง 35 ตารางเมตรในคอนโดแห่งหนึ่ง เจ้าของขาย 2.5 ล้าน ห้องแบบเดียวกันชั้นใกล้กันมีประกาศจากธนาคารอยู่ 2.1 ล้าน

สิ่งที่เกิดขึ้นมีสามชั้น

ใคร	เห็นอะไร	ผลที่ตามมา
คุณในฐานะผู้ซื้อ	ราคาอ้างอิงที่ต่ำกว่าอยู่ในโครงการเดียวกัน	ยากที่จะยอมจ่ายส่วนต่างเต็ม ๆ
ผู้ประเมินของธนาคาร	ราคาซื้อขายจริงในโครงการ ซึ่งรวมรายการที่ขายแบบเร่งระบาย	ราคาประเมินถูกดึงลง วงเงินกู้ตามลงไปด้วย
เจ้าของห้องอื่นที่จะขาย	ห้องตัวเองขายไม่ออกที่ราคาเดิม	ทยอยลดราคาตาม กลายเป็นราคาอ้างอิงรอบใหม่

ชั้นที่สองคือชั้นที่คนมองข้ามบ่อยที่สุด เพราะมันไม่ได้กระทบแค่ราคาที่คุณต่อรอง แต่กระทบวงเงินที่ธนาคารจะให้คุณกู้ ทำให้คุณต้องวางเงินก้อนเพิ่มเองทั้งที่ราคาซื้อขายไม่ได้เปลี่ยน เหตุผลที่ธนาคารแต่ละแห่งประเมินไม่เท่ากันอยู่ใน ทำไมธนาคารประเมินบ้านหลังเดียวกันไม่เท่ากัน

อ่านสัญญาณจากจำนวนทรัพย์ในโครงการ

ทรัพย์ธนาคารหนึ่งรายการไม่ได้บอกอะไร แต่การกระจุกตัวบอก

สิ่งที่เห็น	ตีความอย่างไร
กระจายทั่วเมือง โครงการละหนึ่งสองรายการ	เรื่องปกติของรอบเศรษฐกิจ ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับโครงการนั้น
กระจุกในโครงการเดียวหลายรายการ	ต้องหาสาเหตุ อาจเป็นโครงการที่ขายเพื่อลงทุนเป็นหลักแล้วปล่อยเช่าไม่ได้ตามที่คิด
ห้องแบบเดียวกัน ชั้นไล่เลี่ยกัน หลายห้อง	มักมาจากผู้ซื้อกลุ่มเดียวกันหรือรายเดียวที่ซื้อหลายห้อง สัญญาณของโครงการที่ขายเข้ากลุ่มนักลงทุนหนัก
รายการเดิมค้างอยู่บนเว็บนานหลายรอบ	ราคายังไม่ถึงจุดที่ตลาดรับ หรือมีปัญหาที่มองไม่เห็นจากรูป

วิธีดูที่ใช้ได้จริงคือเปิดเว็บทรัพย์ของธนาคารเจ้าใหญ่ ๆ เว็บของบริษัทบริหารสินทรัพย์อย่าง BAM และ SAM แล้วค้นด้วยชื่อโครงการ ไม่ใช่ค้นด้วยทำเลกว้าง ๆ ส่วนทรัพย์ที่อยู่ในชั้นขายทอดตลาดยังไม่ถึงมือธนาคาร ค้นได้จากระบบของกรมบังคับคดี

ตรวจอะไรก่อนซื้อในโครงการที่มีทรัพย์ธนาคารเยอะ

• นับจำนวนประกาศทั้งโครงการ ทั้งของธนาคาร ของ AMC และของเจ้าของเอง เทียบกับจำนวนยูนิตทั้งหมด ตัวเลขนี้บอกภาพได้มากกว่าคำว่าทำเลดี
• ถามนิติบุคคลเรื่องอัตราการอยู่อาศัยจริง ห้องที่ขายไปแล้วกับห้องที่มีคนอยู่จริงเป็นคนละตัวเลข และตัวหลังคือตัวที่กำหนดว่าส่วนกลางจะมีเงินพอดูแลตัวเองไหม
• ขอดูสถานะเงินกองทุนและค่าส่วนกลางค้างชำระรวมของอาคาร ห้องที่ถูกยึดมักค้างค่าส่วนกลางมาก่อนหลายงวด ภาระนี้ไปตกที่เจ้าของห้องที่เหลือในรูปของบริการที่แย่ลง รายละเอียดผลของการค้างอยู่ใน ค้างค่าส่วนกลางคอนโดแล้วเกิดอะไรขึ้น
• เดินดูส่วนกลางตอนเย็นวันธรรมดา ไฟที่ไม่ติด ลิฟต์ที่ปิดซ่อมยาว สระที่ปิด เป็นผลลัพธ์ของงบที่หายไป ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ
• เทียบราคาต่อตารางเมตรกับโครงการข้างเคียงที่ไม่มีปัญหานี้ ถ้าถูกกว่ามากโดยที่ทำเลใกล้กัน ส่วนต่างนั้นคือสิ่งที่ตลาดกำลังคิดค่าความเสี่ยง

ส่วนลดที่คุ้ม กับส่วนลดที่ตลาดกำลังเตือน

ทรัพย์ธนาคารถูกกว่าเสมอด้วยเหตุผลที่ถูกต้อง คือเข้าดูภายในไม่ได้ ขายตามสภาพ และผู้ขายอยากปิดรายการ ส่วนลดในกลุ่มนี้เป็นค่าความไม่รู้ ซึ่งจ่ายแล้วได้ของ

ส่วนลดอีกแบบมาจากตัวโครงการเอง เช่น ค่าส่วนกลางเก็บไม่ได้จนบริการถดถอย โครงสร้างที่ขายเข้ากลุ่มนักลงทุนจนไม่มีคนอยู่จริง หรือทำเลที่รถไฟฟ้าเปลี่ยนเส้นทางไปแล้ว ส่วนลดแบบนี้จะยังอยู่ตอนคุณขายต่อ และมักลึกกว่าเดิม

วิธีแยกสองอย่างนี้ง่ายกว่าที่คิด ถามตัวเองว่าถ้าซ่อมห้องนี้จนสวยแล้วปัญหาหายไหม ถ้าหาย นั่นคือแบบแรก ถ้าไม่หายเพราะปัญหาอยู่นอกห้อง นั่นคือแบบที่สอง

ขั้นตอนการซื้อ ข้อดีข้อเสีย และความต่างระหว่างซื้อจากธนาคารกับประมูลจากกรมบังคับคดี เขียนไว้ละเอียดแล้วใน ซื้อ NPA กับซื้อจากการขายทอดตลาด ต่างกันตรงไหน

ถ้าคุณเป็นคนขายในโครงการที่มีทรัพย์ธนาคารอยู่

• อย่าตั้งราคาโดยอ้างอิงราคาที่เพื่อนบ้านเคยขายได้เมื่อสามปีก่อน ผู้ประเมินไม่ได้ใช้ตัวเลขนั้น
• ทำสิ่งที่ทรัพย์ธนาคารทำไม่ได้ คือเปิดให้เข้าดูได้ทุกซอกทุกมุม มีเอกสารครบ ค่าส่วนกลางไม่ค้าง และตอบคำถามได้ทันที
• ขายให้จบก่อนที่ประกาศของธนาคารในโครงการจะเพิ่มขึ้นอีก เพราะทุกรายการที่ปิดในราคาต่ำจะกลายเป็นราคาอ้างอิงของคุณ
• ถ้าจำเป็นต้องแข่งเรื่องราคาจริง ๆ ให้แข่งด้วยเงื่อนไข เช่น ออกค่าโอนให้ หรือส่งมอบพร้อมเข้าอยู่ แทนการลดราคาป้าย

ถ้ากำลังมองหาบ้านหรือคอนโดที่ขายโดยเจ้าของและตรวจเอกสารมาแล้ว ดูรายการได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย

คำถามที่พบบ่อย

NPA คืออะไร

ทรัพย์สินรอการขาย คือทรัพย์ที่กลับมาอยู่ในมือสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์แล้ว โดยผ่านการบังคับคดีหรือการโอนชำระหนี้มาก่อน ไม่ใช่สถานะหนี้อีกต่อไป

หนี้เสียลดลงแปลว่าเศรษฐกิจดีขึ้นหรือไม่

ไม่เสมอไป ธปท. ระบุว่า NPL ไตรมาส 2 ปี 2569 ที่ลดลงมาอยู่ที่ 534.8 พันล้านบาทนั้นเป็นผลจากการเร่งบริหารจัดการคุณภาพหนี้เป็นสำคัญ ซึ่งหมายถึงการเอาหนี้ออกจากงบ ไม่ใช่การที่ลูกหนี้กลับมาจ่ายได้ทั้งหมด

สินเชื่อค้างกี่วันถึงนับเป็นหนี้เสีย

ตามเกณฑ์การจัดชั้นของ ธปท. สินเชื่อที่ค้างชำระเกิน 3 เดือนหรือ 90 วัน หรือคาดว่าลูกหนี้จะชำระคืนไม่ได้ทั้งจำนวน จะถูกจัดเป็นสินเชื่อด้อยคุณภาพหรือ Stage 3

Stage 2 คืออะไร

สินเชื่อที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของความเสี่ยงด้านเครดิต ยังไม่ใช่หนี้เสีย ไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ร้อยละ 6.78 ซึ่ง ธปท. ระบุว่าที่ลดลงส่วนหนึ่งมาจากลูกหนี้กลุ่มเปราะบางที่ไหลไปเป็น NPL เพิ่มขึ้น

ทรัพย์ธนาคารเยอะในโครงการ ควรเลี่ยงเลยไหม

ไม่ถึงกับต้องเลี่ยง แต่ต้องหาสาเหตุก่อน ถ้าเกิดจากโครงการขายเข้ากลุ่มนักลงทุนจนไม่มีคนอยู่จริงและส่วนกลางเก็บเงินไม่ได้ ส่วนลดที่ได้วันนี้จะยังตามไปตอนขายต่อ

หาทรัพย์ธนาคารดูได้จากที่ไหน

เว็บทรัพย์ของธนาคารแต่ละแห่ง เว็บของบริษัทบริหารสินทรัพย์อย่าง BAM และ SAM ส่วนทรัพย์ที่ยังอยู่ในชั้นขายทอดตลาดค้นได้จากระบบของกรมบังคับคดี

ทรัพย์ธนาคารที่เห็นวันนี้สะท้อนเศรษฐกิจตอนนี้ไหม

ไม่ กระบวนการตั้งแต่ค้างงวดแรก ผ่านการปรับโครงสร้าง การฟ้อง การบังคับคดี จนถึงการขึ้นประกาศขาย มีหลายขั้นตอนและแต่ละคดีใช้เวลาไม่เท่ากัน ของที่เห็นวันนี้จึงสะท้อนแรงกดดันของช่วงก่อนหน้า ไม่ใช่ของเดือนนี้

ทรัพย์ธนาคารในโครงการกระทบวงเงินกู้ของเราด้วยไหม

กระทบได้ เพราะผู้ประเมินใช้ราคาซื้อขายจริงในโครงการเป็นข้อมูลอ้างอิง เมื่อมีรายการที่ปิดในราคาเร่งระบาย ราคาประเมินและวงเงินกู้จะถูกดึงลงตามไปด้วย

สรุป

• ตัวเลขหนี้เสียที่ลดลงส่วนหนึ่งมาจากการเร่งเอาหนี้ออกจากงบ ไม่ใช่จากการที่ลูกหนี้กลับมาจ่ายได้ทั้งหมด
• ธปท. รายงานว่าไตรมาส 2 ปี 2569 NPL อยู่ที่ 534.8 พันล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 2.82 ของสินเชื่อรวม และ Stage 2 อยู่ที่ร้อยละ 6.78
• Stage 2 ที่ลดลงส่วนหนึ่งมาจากลูกหนี้กลุ่มเปราะบางที่ไหลไปเป็นหนี้เสียเพิ่มขึ้น ไม่ใช่การฟื้นตัวล้วน ๆ
• ทรัพย์ที่ขึ้นประกาศวันนี้สะท้อนแรงกดดันของหลายปีก่อน เพราะกระบวนการกว่าจะถึงจุดนั้นใช้เวลานาน
• ทรัพย์ธนาคารที่กระจุกในโครงการเดียวกดทั้งราคาต่อรองและราคาประเมิน ซึ่งกระทบวงเงินกู้ของผู้ซื้อรายถัดไป
• ส่วนลดที่หายไปได้ด้วยการซ่อมห้องคือส่วนลดที่คุ้ม ส่วนลดที่มาจากตัวโครงการจะยังอยู่ตอนขายต่อ
• ก่อนซื้อในโครงการแบบนี้ ให้ตรวจจำนวนประกาศ อัตราการอยู่อาศัยจริง และค่าส่วนกลางค้างชำระของอาคาร