บ้านและที่ดินที่ติดภาระจำยอม ซื้อได้ไหม และกับดักที่ไม่ปรากฏในโฉนด

บ้านหรือที่ดินที่ติดภาระจำยอม ซื้อได้ไหม

ซื้อได้ และภาระจำยอมไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์ของคุณเสียไป แต่มันติดไปกับที่ดินไม่ใช่ติดกับเจ้าของ เมื่อคุณซื้อ คุณรับภาระนั้นมาด้วยโดยอัตโนมัติ และการที่เจ้าของเดิมขายให้คุณไม่ได้ทำให้ภาระจำยอมที่มีอยู่เดิมสิ้นไป

สิ่งที่ต้องระวังจริง ๆ ไม่ใช่ภาระจำยอมที่เห็นในเอกสาร แต่คือภาระจำยอมที่ไม่ปรากฏในเอกสารเลย

ภาระจำยอมคืออะไร และใครได้ประโยชน์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 วางหลักว่าอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

กฎหมายเรียกที่ดินที่ต้องแบกภาระว่า ภารยทรัพย์ และเรียกที่ดินที่ได้ประโยชน์ว่า สามยทรัพย์ ถ้าคุณกำลังจะซื้อที่ดินที่ติดภาระจำยอม คุณกำลังจะเป็นเจ้าของภารยทรัพย์

รูปแบบที่พบบ่อยคือทางเดินหรือทางรถผ่านที่ดินคุณไปยังที่ดินแปลงหลัง ท่อน้ำหรือสายไฟที่พาดผ่าน และข้อห้ามไม่ให้ปลูกสร้างบังแนวใดแนวหนึ่ง

เรื่องความต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น ซึ่งเป็นคนละสิทธิและคนละที่มา อยู่ใน ที่ดินตาบอดกับสิทธิขอทางออก

ภาระจำยอมติดไปกับที่ดิน ไม่ใช่ติดกับคน

นี่คือหลักที่คนซื้อเข้าใจผิดบ่อยที่สุด หลายคนคิดว่าเมื่อเปลี่ยนเจ้าของแล้วข้อตกลงเดิมของเจ้าของเก่าก็จบไป ความจริงตรงกันข้าม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1426/2514 วางแนวไว้ว่า เจ้าของที่ดินซึ่งมีทางภาระจำยอมโดยอายุความอยู่ก่อนแล้ว โอนขายที่ดินบางส่วนให้แก่ผู้ซื้อ ไม่เป็นเหตุทำให้ภาระจำยอมซึ่งมีอยู่แต่เดิมสิ้นไป

แปลว่าคุณซื้อที่ดินมาพร้อมภาระ และจะไปบอกเพื่อนบ้านว่าตกลงกับเจ้าของเก่าไม่เกี่ยวกับผมไม่ได้

กับดักตัวจริง ภาระจำยอมที่ไม่อยู่ในโฉนด

ภาระจำยอมเกิดได้สองทาง และสองทางนี้ปรากฏในเอกสารไม่เหมือนกัน

ที่มา	ต้องจดทะเบียนไหม	เห็นในเอกสารสิทธิ์ไหม
เกิดจากนิติกรรม เช่น สัญญาระหว่างเจ้าของสองแปลง	ต้องจดทะเบียน จึงจะยกขึ้นยันบุคคลภายนอกได้ตามมาตรา 1299	เห็น ปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด
ได้มาโดยอายุความ จากการใช้ทางโดยสงบ เปิดเผย ต่อเนื่องครบสิบปี	ไม่ต้องจดทะเบียน และยังใช้ยันบุคคลภายนอกได้	ไม่เห็น ไม่มีอะไรปรากฏในโฉนดเลย

แถวล่างคือเหตุผลที่การตรวจแค่หลังโฉนดไม่พอ ที่ดินที่เอกสารสะอาดหมดจดอาจมีทางที่เพื่อนบ้านใช้มาสิบห้าปีพาดผ่านอยู่ และสิทธินั้นสมบูรณ์แล้วโดยไม่ต้องพึ่งกระดาษใบไหน

วิธีเดียวที่จะเจอคือไปดูที่ดินจริงและถามคนแถวนั้น ไม่ใช่การอ่านเอกสารในห้องแอร์

ภาระจำยอมสิ้นไปได้เมื่อไหร่

มาตรา 1399 บัญญัติว่าภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ย่อมสิ้นไป

ข้อนี้มีประโยชน์กับคนซื้อ ถ้าที่ดินมีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้แต่ไม่มีใครใช้มาเกินสิบปีแล้ว สิทธินั้นอาจสิ้นไปแล้วตามกฎหมาย และเจ้าของภารยทรัพย์ขอให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนได้

แต่อย่าเพิ่งดีใจ เพราะภาระในการพิสูจน์ว่าไม่มีการใช้ครบสิบปีอยู่ที่คุณ และการพิสูจน์เรื่องที่ไม่เกิดขึ้นยากกว่าการพิสูจน์เรื่องที่เกิดเสมอ ถ้าจะซื้อโดยหวังผลข้อนี้ ให้ถือว่าเป็นโอกาส ไม่ใช่ข้อเท็จจริง และอย่าจ่ายราคาเต็มเพราะเชื่อว่าภาระจะหลุด

เจ้าของสามยทรัพย์ทำอะไรได้ และทำอะไรไม่ได้

มาตรา 1391 ให้เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง และในการนี้จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

สองวรรคนี้ตอบคำถามที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุดสองข้อ ข้อแรกคือใครจ่ายค่าซ่อมทาง คำตอบคือคนที่ใช้ ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ข้อที่สองคือเพื่อนบ้านจะขยายทางให้กว้างขึ้นหรือเทคอนกรีตเพิ่มเองได้แค่ไหน คำตอบคือทำได้เท่าที่จำเป็นและต้องก่อความเสียหายน้อยที่สุด ไม่ใช่ทำอะไรก็ได้ตามใจ

ตรวจอะไรก่อนตัดสินใจซื้อ

• ขอคัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดฉบับล่าสุดจากสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ดูจากสำเนาที่ผู้ขายให้มา เพราะรายการจดทะเบียนอาจเพิ่มหลังจากที่เขาถ่ายสำเนาไว้
• ไปดูที่ดินจริงอย่างน้อยสองครั้งคนละเวลา ทางที่ใช้กันจริงจะเห็นจากรอยล้อ รอยเท้า และประตูรั้วที่ไม่ได้ล็อก มากกว่าจากแผนที่
• ถามเพื่อนบ้านตรง ๆ ว่ามีใครใช้ทางผ่านแปลงนี้บ้าง และใช้มานานเท่าไหร่ คำตอบว่าใช้มาตั้งแต่รุ่นพ่อคือสัญญาณของภาระจำยอมโดยอายุความ
• ดูแนวเสาไฟ ท่อน้ำ และบ่อพัก ที่พาดผ่านแปลง ซึ่งอาจเป็นภาระจำยอมของการสาธารณูปโภค
• ขอรังวัดสอบเขต ถ้าแนวทางที่ใช้กันจริงไม่ตรงกับแนวในเอกสาร
• ให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าผู้ขายรับรองว่าไม่มีภาระจำยอมอื่นนอกจากที่ระบุ และรับผิดหากปรากฏภายหลัง

ข้อสุดท้ายสำคัญที่สุดสำหรับกรณีที่มองไม่เห็น เพราะเมื่อภาระจำยอมโดยอายุความไม่ปรากฏในเอกสาร สิ่งเดียวที่คุ้มครองคุณได้คือคำรับรองของผู้ขายในสัญญา

วิธีตรวจเอกสารสิทธิ์ ราคาประเมิน และแนวเวนคืนก่อนวางมัดจำ อยู่ใน วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนวางมัดจำ และถ้ากำลังมองหาแปลงอยู่ ดู ที่ดินและบ้านที่ประกาศขาย ได้

ราคาควรลดเท่าไหร่

ไม่มีสูตรตายตัว แต่มีวิธีคิดที่ใช้ได้ ให้ดูว่าภาระจำยอมกินพื้นที่ใช้สอยจริงไปเท่าไหร่ และมันตัดความเป็นไปได้ในการพัฒนาไปแค่ไหน

ทางกว้างสี่เมตรพาดผ่านกลางแปลงกับทางกว้างสองเมตรเลียบรั้วด้านข้าง กินพื้นที่ต่างกันมาก และตัดทางเลือกในการวางอาคารต่างกันยิ่งกว่า แปลงที่ถูกทางผ่ากลางอาจสร้างอะไรไม่ได้เลยในฝั่งหนึ่ง ทั้งที่บนกระดาษยังเป็นแปลงเดียว

ตัวเลขที่ควรถามผู้ขายคือขนาดและตำแหน่งของภาระจำยอมเป็นเมตร ไม่ใช่คำอธิบายว่ามีทางผ่านนิดหน่อย

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อที่ดินที่ติดภาระจำยอม ภาระจะหลุดไปกับเจ้าของเก่าไหม

ไม่หลุด ภาระจำยอมติดไปกับที่ดินไม่ใช่กับตัวบุคคล คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1426/2514 วางแนวว่าการโอนขายที่ดินไม่เป็นเหตุให้ภาระจำยอมที่มีอยู่เดิมสิ้นไป

ภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียนใช้ยันผู้ซื้อได้ไหม

ได้ ถ้าเป็นภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความ ซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนก็ยกขึ้นยันบุคคลภายนอกได้ ต่างจากภาระจำยอมที่เกิดจากนิติกรรมซึ่งต้องจดทะเบียนตามมาตรา 1299

จะรู้ได้อย่างไรว่าแปลงที่จะซื้อมีภาระจำยอมที่ไม่จดทะเบียน

เอกสารบอกไม่ได้ ต้องไปดูที่ดินจริงหลายครั้งคนละเวลา ดูร่องรอยการใช้ทาง และถามเพื่อนบ้านว่ามีใครใช้ทางผ่านแปลงนี้และใช้มานานเท่าไหร่

ภาระจำยอมสิ้นไปเองได้ไหม

ได้ มาตรา 1399 บัญญัติว่าภาระจำยอมถ้ามิได้ใช้สิบปีย่อมสิ้นไป แต่ภาระการพิสูจน์ว่าไม่มีการใช้ครบสิบปีอยู่ที่ฝ่ายที่กล่าวอ้าง ซึ่งพิสูจน์ยากกว่าที่คิด

ใครจ่ายค่าซ่อมทางภาระจำยอม

เจ้าของสามยทรัพย์คือฝ่ายที่ใช้ทาง ตามมาตรา 1391 ซึ่งให้สิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง

เพื่อนบ้านขยายทางให้กว้างขึ้นเองได้ไหม

ทำได้เท่าที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม และต้องก่อความเสียหายแก่ภารยทรัพย์น้อยที่สุดตามพฤติการณ์ตามมาตรา 1391 ไม่ใช่ขยายได้ตามใจ

ธนาคารให้กู้ซื้อที่ดินที่ติดภาระจำยอมไหม

ให้ได้ แต่ราคาประเมินมักถูกปรับลดตามพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ ควรแจ้งธนาคารตั้งแต่ต้นและอย่าคาดหวังวงเงินเท่าแปลงที่ไม่มีภาระ

ควรต่อรองราคาลงเท่าไหร่

ให้คิดจากพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้จริงและข้อจำกัดในการวางอาคาร ไม่ใช่จากเปอร์เซ็นต์สำเร็จรูป ทางที่ผ่ากลางแปลงกระทบมากกว่าทางเลียบรั้วด้านข้างมาก ให้ขอตำแหน่งและความกว้างเป็นเมตรจากผู้ขาย

สรุป

• ที่ดินที่ติดภาระจำยอมซื้อได้ แต่ภาระติดไปกับที่ดินไม่ใช่กับเจ้าของ ผู้ซื้อรับมาด้วยเสมอ
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1426/2514 วางแนวว่าการโอนขายไม่ทำให้ภาระจำยอมที่มีอยู่เดิมสิ้นไป
• ภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความไม่ต้องจดทะเบียนแต่ยังใช้ยันผู้ซื้อได้ จึงเป็นภาระที่ไม่ปรากฏในโฉนดเลย
• การตรวจแค่สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดจึงไม่พอ ต้องไปดูที่ดินจริงและถามเพื่อนบ้าน
• มาตรา 1399 ให้ภาระจำยอมสิ้นไปถ้ามิได้ใช้สิบปี แต่ภาระการพิสูจน์อยู่ที่ผู้กล่าวอ้าง
• มาตรา 1391 ให้ผู้ใช้ทางเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง และต้องก่อความเสียหายแก่ที่ดินน้อยที่สุด
• ให้ระบุคำรับรองของผู้ขายเรื่องภาระจำยอมไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเป็นสิ่งเดียวที่คุ้มครองกรณีที่มองไม่เห็น