เช็คราคาประเมิน รูปแปลง ผังสี และแนวเวนคืนเองก่อนวางมัดจำ ฟรีทั้งสี่อย่าง

สี่อย่างที่ตรวจเองได้ฟรีก่อนวางมัดจำ

ก่อนโอนเงินก้อนแรกให้ใคร มีข้อมูลสี่ชุดที่ตรวจได้ด้วยตัวเองจากระบบของราชการโดยไม่มีค่าใช้จ่าย คือราคาประเมินทุนทรัพย์ ตำแหน่งและรูปแปลงที่ดิน ผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน และประกาศเวนคืนในราชกิจจานุเบกษา

ทั้งสี่อย่างใช้เวลารวมกันไม่เกินหนึ่งชั่วโมง และตอบคำถามที่ต่างกันคนละคำถาม จึงไม่ใช่การตรวจซ้ำ

สิ่งที่ทั้งสี่อย่างไม่บอกคือภาระผูกพันหลังโฉนด ซึ่งเป็นเหตุผลที่ขั้นสุดท้ายยังต้องไปสำนักงานที่ดิน

ราคาประเมินทุนทรัพย์ ตรวจที่ระบบของกรมธนารักษ์

ราคาประเมินทุนทรัพย์ค้นเองได้ที่ระบบเผยแพร่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่ assessprice.treasury.go.th ซึ่งครอบคลุมราคาประเมินที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง โดยจัดทำร่วมกับกรมที่ดิน

ตัวเลขนี้ไม่ใช่ราคาตลาด แต่เป็นฐานที่ใช้คิดค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในวันโอน จึงเป็นตัวเลขที่กำหนดค่าใช้จ่ายจริงของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

ประโยชน์ที่ตรงที่สุดของการรู้ราคาประเมินล่วงหน้าคือคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนได้เองก่อนตกลงว่าใครจ่ายส่วนไหน วิธีคำนวณทั้งชุดอยู่ในบทความภาษีตอนขายบ้าน

ข้อควรรู้คือราคาประเมินมีรอบปรับ ราคาประเมินรอบใหม่ที่จะเริ่มใช้ปี 2570 คาดว่าปรับขึ้นและมีผลกับสิทธิลดค่าธรรมเนียมของบ้านที่ราคาใกล้ 7 ล้านบาท รายละเอียดอยู่ในบทความราคาประเมินรอบใหม่

ตำแหน่งและรูปแปลง ตรวจที่ LandsMaps ของกรมที่ดิน

กรมที่ดินเปิดระบบแผนที่แปลงที่ดิน LandsMaps ที่ landsmaps.dol.go.th ให้ค้นแปลงที่ดินและดูตำแหน่ง รูปแปลง และเนื้อที่จากฐานข้อมูลรูปแปลงที่ดินของกรมที่ดินได้เอง

สิ่งที่ควรเทียบคือรูปแปลงในระบบกับรูปแปลงในสำเนาโฉนดที่ผู้ขายส่งมา และเทียบตำแหน่งกับสิ่งที่เห็นตอนไปดูที่จริง แปลงที่หน้ากว้างไม่เท่ากับที่โฆษณา หรือที่ทางเข้าไม่ตรงกับที่คิด เห็นได้จากขั้นนี้ก่อนเสียเวลาเดินทาง

ระบบนี้ตอบคำถามเรื่องที่ตั้งและขนาด ไม่ได้ตอบคำถามเรื่องสิทธิ เลขที่โฉนดที่ค้นเจอไม่ได้ยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของวันนี้ หรือมีจำนองอยู่หรือไม่

สำหรับประเภทของเอกสารสิทธิที่ต่างกันและผลต่อการกู้และการขายต่อ อ่านได้ในบทความประเภทเอกสารสิทธิที่ดิน

ผังสี ตรวจก่อนคิดจะต่อเติมหรือทำอย่างอื่นกับที่ดิน

ผังเมืองรวมกำหนดว่าที่ดินแปลงนั้นใช้ทำอะไรได้ ในกรุงเทพมหานครดูได้จากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร ที่ webportal.bangkok.go.th/cpud ส่วนจังหวัดอื่นดูจากกรมโยธาธิการและผังเมืองที่ dpt.go.th

สิ่งที่ผังสีตอบคือคำถามที่ราคาต่อตารางวาไม่เคยตอบ เช่น ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยจะสร้างอาคารสูงไม่ได้ และที่ดินสีเขียวมีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่เข้มกว่าที่คนซื้อบ้านทั่วไปคาด

ผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่เองอาจคิดว่าเรื่องนี้ไม่เกี่ยวกับตัวเอง แต่มันเกี่ยวสองทาง คือเกี่ยวกับสิ่งที่เพื่อนบ้านสร้างได้ในอนาคต และเกี่ยวกับมูลค่าที่ดินตอนขายต่อ

แนวเวนคืน ตรวจที่ราชกิจจานุเบกษา

การเวนคืนเริ่มจากพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา ค้นได้ที่ ratchakitcha.soc.go.th โดยดูจากชื่อโครงการหรือชื่อพื้นที่ที่ต้องการตรวจ

ตัวอย่างที่เห็นภาพคือพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนสำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงบางขุนนนท์ถึงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งเผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อปี 2567 และครอบคลุมพื้นที่หลายแห่งในกรุงเทพมหานคร

ข้อจำกัดของการค้นเองคือประกาศระบุแนวเขตเป็นถ้อยคำและแผนที่ท้ายพระราชกฤษฎีกา ไม่ใช่เลขโฉนดรายแปลง การยืนยันว่าแปลงที่สนใจอยู่ในแนวหรือไม่จึงต้องถามหน่วยงานเจ้าของโครงการหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่

สิ่งที่ควรถามผู้ขายตรง ๆ คือเคยได้รับหนังสือแจ้งจากหน่วยงานใดเกี่ยวกับการสำรวจหรือการเวนคืนหรือไม่ คำตอบที่คลุมเครือเป็นสัญญาณให้ตรวจเพิ่ม ไม่ใช่ให้ผ่าน

สิ่งที่ระบบออนไลน์ไม่บอก และต้องไปสำนักงานที่ดิน

ภาระผูกพันอยู่ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ไม่ใช่ในแผนที่ออนไลน์ ทั้งจำนอง อายัด ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และประวัติการเปลี่ยนมือ ปรากฏอยู่ที่นั่น

วิธีที่ตรงที่สุดคือขอคัดสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดินที่แปลงนั้นตั้งอยู่ แล้วอ่านด้านหลังทั้งหน้า ไม่ใช่ดูแค่ด้านหน้าที่ระบุเนื้อที่

ลำดับที่ใช้ได้จริงคือ ค้นราคาประเมิน จากนั้นดูตำแหน่งและรูปแปลง จากนั้นตรวจผังสี จากนั้นค้นราชกิจจานุเบกษา แล้วปิดท้ายด้วยการคัดสำเนาโฉนด ทั้งหมดนี้ควรเสร็จก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่ก่อนวันโอน

ถ้าเป็นฝั่งเจ้าของที่ดินที่กำลังจะขาย การตรวจชุดเดียวกันก่อนตั้งราคาช่วยตอบคำถามผู้ซื้อได้ทันทีและลดการต่อรองที่มาจากความไม่แน่ใจ ดูแนวทางได้ที่บริการฝากขายที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ที่ไหน

ที่ระบบเผยแพร่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th ซึ่งครอบคลุมราคาประเมินที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง และจัดทำร่วมกับกรมที่ดิน

ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันไหม

ต่างกัน ราคาประเมินเป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอน ไม่ใช่ราคาที่ตลาดซื้อขายกัน จึงใช้ประเมินค่าใช้จ่ายได้ แต่ใช้ตั้งราคาขายไม่ได้

ดูรูปแปลงที่ดินออนไลน์ได้ที่ไหน

ที่ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน landsmaps.dol.go.th ซึ่งแสดงตำแหน่ง รูปแปลง และเนื้อที่จากฐานข้อมูลรูปแปลงที่ดิน

เช็คผังสีที่ดินที่ไหน

กรุงเทพมหานครดูที่สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร webportal.bangkok.go.th/cpud ส่วนจังหวัดอื่นดูที่กรมโยธาธิการและผังเมือง dpt.go.th

จะรู้ได้ไหมว่าที่ดินอยู่ในแนวเวนคืน

ตรวจเบื้องต้นได้จากพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนในราชกิจจานุเบกษา ratchakitcha.soc.go.th แต่ประกาศระบุแนวเขตด้วยถ้อยคำและแผนที่ท้ายประกาศ ไม่ใช่เลขโฉนดรายแปลง จึงต้องยืนยันกับหน่วยงานเจ้าของโครงการหรือสำนักงานที่ดิน

ระบบออนไลน์บอกไหมว่าที่ดินติดจำนอง

ไม่บอก ภาระจำนอง อายัด ภาระจำยอม และประวัติการเปลี่ยนมือ อยู่ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ซึ่งต้องขอคัดสำเนาที่สำนักงานที่ดิน

ควรตรวจตอนไหน

ก่อนวางมัดจำ เพราะหลังวางมัดจำแล้วอำนาจต่อรองลดลง และเงินมัดจำอาจมีเงื่อนไขการคืนที่ไม่เป็นผลดีกับผู้ซื้อ

ตรวจเองแล้วยังต้องใช้นายหน้าหรือทนายไหม

การตรวจออนไลน์ตอบได้แค่ว่าแปลงนี้อยู่ที่ไหน ราคาประเมินเท่าไร ใช้ทำอะไรได้ และมีประกาศเวนคืนหรือไม่ ส่วนการอ่านสารบัญจดทะเบียน การร่างสัญญา และการวางเงื่อนไขวันโอน เป็นงานที่ควรมีมืออาชีพช่วย

สรุป

• ราคาประเมินทุนทรัพย์ค้นเองได้ที่ระบบของกรมธนารักษ์ และเป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมโอนกับภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• ตำแหน่ง รูปแปลง และเนื้อที่ ดูได้ที่ LandsMaps ของกรมที่ดิน
• ผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินดูได้ที่สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร หรือกรมโยธาธิการและผังเมืองสำหรับจังหวัดอื่น
• แนวเวนคืนตรวจเบื้องต้นได้จากพระราชกฤษฎีกาในราชกิจจานุเบกษา แล้วยืนยันกับหน่วยงานเจ้าของโครงการ
• จำนอง อายัด และภาระจำยอม ไม่ปรากฏในระบบออนไลน์ ต้องคัดสำเนาโฉนดและอ่านสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด
• ลำดับที่ควรทำคือราคาประเมิน รูปแปลง ผังสี ราชกิจจานุเบกษา แล้วคัดสำเนาโฉนด ทั้งหมดก่อนวางมัดจำ