บ้านมือสองราคาถูกผิดปกติ ถูกเพราะอะไร และตรวจยังไงก่อนวางมัดจำ

ราคาถูกผิดปกติมีเหตุผลเสมอ และเหตุผลนั้นอยู่ในห้ากลุ่ม

บ้านที่ถูกกว่าตลาดยี่สิบถึงสามสิบเปอร์เซ็นต์ไม่ได้ถูกโดยบังเอิญ มีเหตุผลอยู่เสมอ และงานของคุณคือหาให้เจอว่าเหตุผลนั้นอยู่ในกลุ่มไหน

เพราะสี่ในห้ากลุ่มเป็นเรื่องที่แก้ได้ด้วยเงินจำนวนที่รู้ได้ ส่วนกลุ่มที่ห้าแก้ไม่ได้เลย

คนที่ซื้อบ้านถูกแล้วเสียใจ ไม่ได้เสียใจเพราะบ้านมีปัญหา แต่เสียใจเพราะไม่รู้ว่าปัญหาคืออะไรก่อนวางมัดจำ

และคนที่ซื้อบ้านถูกแล้วได้กำไร คือคนที่รู้ปัญหาครบ ตีราคาการแก้ได้ถูกต้อง และซื้อในราคาที่หักปัญหานั้นออกไปแล้ว

กลุ่มที่หนึ่ง สภาพบ้าน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ตีราคาได้

บ้านที่ต้องเปลี่ยนหลังคา เดินไฟใหม่ ทำระบบน้ำใหม่ หรือมีปลวกกินโครงสร้าง คือบ้านที่ราคาถูกด้วยเหตุผลที่ตรงไปตรงมา

ข้อดีของกลุ่มนี้คือทุกอย่างตีราคาได้ ถ้าคุณพาช่างไปดูและขอใบเสนอราคาก่อนยื่นข้อเสนอ

ลำดับที่ควรตรวจคือ โครงสร้างก่อน หลังคาต่อมา แล้วจึงระบบไฟและระบบน้ำ ส่วนสีและกระเบื้องเป็นเรื่องท้ายสุดเพราะราคาไม่มากและไม่ใช่ตัวตัดสิน

รอยร้าวคือสิ่งที่ต้องแยกให้ออกว่าเป็นรอยผิวหรือรอยที่บอกอะไรเกี่ยวกับโครงสร้าง ซึ่งอธิบายไว้ที่ รอยร้าวแบบไหนอันตราย และคราบน้ำบนฝ้ากับหลังคาที่รั่วให้ดูที่ หาจุดรั่วหลังคายังไง

กฎที่ต้องยึดคือ ขอใบเสนอราคาก่อนยื่นข้อเสนอ ไม่ใช่หลังจากวางมัดจำแล้วค่อยเรียกช่างมาดู เพราะตัวเลขที่ได้หลังวางมัดจำเป็นตัวเลขที่คุณเปลี่ยนใจไม่ได้แล้ว

กลุ่มที่สอง ปัญหาเอกสารสิทธิ ซึ่งอ่านได้จากหลังโฉนด

นี่คือกลุ่มที่ราคาถูกที่สุดและอันตรายที่สุดพร้อมกัน เพราะปัญหาไม่ได้อยู่ในตัวบ้านแต่อยู่ในเอกสาร

สิ่งที่ต้องทำคือขอสำเนาโฉนดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง แล้วอ่านสารบัญจดทะเบียนด้านหลังให้ครบทุกบรรทัด เพราะทุกอย่างที่เคยจดทะเบียนไว้กับที่ดินแปลงนี้อยู่ตรงนั้น

สิ่งที่มักเจอและทำให้ราคาถูกคือ จำนอง ขายฝาก สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย ภาระจำยอมที่ให้คนอื่นผ่าน และการที่ที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ

ที่ดินที่ไม่มีทางออกเป็นกรณีที่ราคาถูกมากด้วยเหตุผลที่แท้จริง เพราะธนาคารมักไม่รับจำนอง ซึ่งแปลว่าคุณต้องซื้อด้วยเงินสดและจะขายต่อได้เฉพาะกับคนที่มีเงินสดเหมือนกัน รายละเอียดอยู่ที่ ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น

อีกกรณีที่พบบ่อยคือบ้านมรดกที่ยังจัดการไม่จบ ซึ่งขายได้ถูกเพราะทายาทอยากจบเรื่อง แต่ต้องตรวจให้แน่ว่าอำนาจในการขายครบถ้วนจริง ไม่ใช่มีทายาทบางคนที่ยังไม่ได้เซ็น ซึ่งอ่านได้ที่ ที่ดินมรดกและผู้จัดการมรดก

กลุ่มที่สาม ทำเลและสิ่งแวดล้อม ซึ่งต้องออกแรงหา

กลุ่มนี้ไม่ปรากฏในเอกสารและไม่เห็นตอนไปดูบ้านครั้งเดียวตอนบ่ายวันอาทิตย์

สิ่งที่ต้องตรวจคือประวัติน้ำท่วม ซึ่งเป็นเรื่องที่คนขายมักไม่พูดถึงและเพื่อนบ้านพูดถึงทันทีถ้าคุณถาม วิธีตรวจอยู่ที่ ตรวจประวัติน้ำท่วมก่อนซื้อบ้าน

ต่อมาคือแผนผังโครงการคมนาคมในผังเมือง ซึ่งบอกว่ามีถนนตัดใหม่วางแนวผ่านบริเวณนั้นหรือไม่ และเป็นสิ่งที่เปลี่ยนทั้งราคาและความน่าอยู่

และเพื่อนบ้านรอบข้าง โดยเฉพาะโรงงาน อู่ซ่อมรถ ร้านที่เปิดดึก และที่ดินว่างข้าง ๆ ที่วันหนึ่งจะมีคนสร้างอะไรบางอย่าง ให้ดูสีผังเมืองของแปลงข้างเคียงด้วย ไม่ใช่ดูแค่แปลงที่จะซื้อ

วิธีที่ได้ผลที่สุดและใช้เวลาน้อยที่สุดคือไปดูบ้านสองรอบในเวลาต่างกัน คือบ่ายวันธรรมดาและกลางคืนวันศุกร์ เพราะเสียงและการจราจรในสองช่วงนี้ต่างกันมาก

กลุ่มที่สี่ เหตุผลของผู้ขาย ซึ่งเป็นกลุ่มที่คุณอยากเจอ

บ้านที่ถูกเพราะเจ้าของหย่า ย้ายไปต่างประเทศ ต้องการเงินก้อนเร็ว หรือทายาทอยากจบเรื่องมรดก คือบ้านที่ถูกโดยที่ตัวบ้านไม่มีอะไรผิด

นี่คือกลุ่มเดียวที่ราคาถูกแล้วคุณได้กำไรจริงโดยไม่ต้องซ่อมอะไร และเป็นเหตุผลที่ควรถามตรง ๆ ว่าทำไมถึงขาย

สัญญาณที่บอกว่าน่าจะเป็นกลุ่มนี้คือ บ้านอยู่ในสภาพที่ยังมีคนอยู่ ดูแลเรียบร้อย เอกสารครบ และผู้ขายตอบคำถามเรื่องเวลาโอนได้ชัดเจน

ส่วนสัญญาณที่บอกว่าไม่ใช่คือ บ้านว่างมานานโดยไม่มีคำอธิบาย ประกาศขายมาสองปีแล้วลดราคาหลายรอบ และผู้ขายเลี่ยงคำถามว่าทำไมยังขายไม่ออก

ให้ถามคำถามเดียวกันนี้กับนายหน้าและกับผู้ขาย แล้วดูว่าคำตอบตรงกันหรือไม่ เพราะคำตอบที่ไม่ตรงกันคือสิ่งที่บอกให้คุณถามต่อ

กลุ่มที่ห้า เหตุผลที่แก้ไม่ได้

บางบ้านถูกเพราะคนในละแวกนั้นรู้บางอย่างที่คุณไม่รู้ และเมื่อรู้แล้วก็ไม่มีใครในละแวกนั้นอยากซื้อ

ที่พบในตลาดไทยคือบ้านที่เคยมีเหตุการณ์ร้ายแรงเกิดขึ้น ซึ่งไม่ว่าคุณจะรู้สึกอย่างไรกับเรื่องนี้เป็นการส่วนตัว มันเป็นข้อเท็จจริงของตลาดที่กระทบสภาพคล่องและราคาขายต่อ

ความหมายในทางปฏิบัติคือ ต่อให้คุณไม่ติดใจเลย คนที่จะมาซื้อต่อจากคุณในอีกสิบปีอาจติดใจ และคุณจะเจอปัญหาเดียวกับที่ผู้ขายกำลังเจออยู่ตอนนี้

ไม่มีบทบัญญัติเฉพาะที่บังคับให้ผู้ขายต้องเปิดเผยเรื่องนี้ ดังนั้นวิธีที่ได้ผลคือถามเอง และถามเพื่อนบ้านไม่ใช่ถามนายหน้า

วิธีถามที่ได้ผลคือเคาะประตูบ้านข้าง ๆ สองหลัง แล้วถามว่าบ้านหลังนี้ว่างมานานแค่ไหนและทำไมถึงยังขายไม่ออก ซึ่งเป็นคำถามที่คนตอบง่ายกว่าและได้คำตอบที่ตรงกว่าการถามตรง ๆ

คำนวณให้ครบก่อนตัดสินว่าถูกจริงหรือไม่

ราคาที่แท้จริงของบ้านถูกไม่ใช่ราคาที่ประกาศไว้ แต่คือราคาบวกทุกอย่างที่ต้องจ่ายเพื่อทำให้มันใช้ได้

ให้บวกสี่ก้อนเข้าไป คือค่าซ่อมตามใบเสนอราคาจริง ค่าที่อยู่ระหว่างซ่อมซึ่งอาจเป็นค่าเช่าที่เดิมหลายเดือน ค่าดำเนินการแก้ปัญหาเอกสารถ้ามี และเงินสำรองสำหรับสิ่งที่จะเจอตอนรื้อ ซึ่งควรเผื่อไว้เพราะบ้านเก่ามีของที่เห็นตอนรื้อเสมอ

เมื่อบวกครบแล้ว ให้เทียบกับราคาบ้านสภาพปกติในละแวกเดียวกัน ถ้าตัวเลขที่ได้ไม่ได้ถูกกว่าอย่างมีนัยสำคัญ แปลว่าคุณกำลังจะทำงานหนักหนึ่งปีเพื่อประหยัดเงินที่ไม่มากพอ

อีกเรื่องที่คนไม่ได้คิดคือธนาคารก็ประเมินบ้านหลังนี้ต่ำเหมือนกัน และวงเงินกู้คิดจากราคาประเมิน ดังนั้นบ้านถูกที่มีปัญหาอาจต้องใช้เงินสดมากกว่าบ้านปกติ ไม่ใช่น้อยกว่า ซึ่งอธิบายไว้ที่ ทำไมธนาคารประเมินบ้านหลังเดียวกันไม่เท่ากัน

คำถามที่พบบ่อย

บ้านถูกกว่าตลาดสามสิบเปอร์เซ็นต์ ควรสนใจไหม

ควรสนใจแต่ต้องหาสาเหตุให้เจอก่อนวางมัดจำ เพราะสี่ในห้ากลุ่มของสาเหตุแก้ได้ด้วยเงินที่ตีราคาได้ ส่วนกลุ่มที่ห้าแก้ไม่ได้และจะตามไปถึงตอนคุณขายต่อ

ตรวจปัญหาเอกสารสิทธิ์ยังไง

ขอสำเนาโฉนดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง แล้วอ่านสารบัญจดทะเบียนด้านหลังทุกบรรทัด เพราะจำนอง ขายฝาก สิทธิเก็บกิน และภาระจำยอม อยู่ตรงนั้นทั้งหมด

บ้านว่างมานานหลายปี เป็นสัญญาณไม่ดีไหม

เป็นสัญญาณที่ต้องถามต่อ ให้เคาะประตูบ้านข้างเคียงสองหลังแล้วถามว่าว่างมานานแค่ไหนและทำไมยังขายไม่ออก ซึ่งได้คำตอบตรงกว่าถามนายหน้า

บ้านที่เคยมีเหตุการณ์ร้ายแรง ผู้ขายต้องบอกไหม

ไม่มีบทบัญญัติเฉพาะที่บังคับให้เปิดเผย จึงต้องถามเอง และควรถามเพื่อนบ้าน เพราะไม่ว่าคุณจะรู้สึกอย่างไร มันกระทบสภาพคล่องและราคาตอนคุณขายต่อ

ซื้อบ้านถูกแล้วกู้ง่ายกว่าไหม

ไม่เสมอไป เพราะธนาคารประเมินบ้านที่มีปัญหาต่ำด้วย และวงเงินคิดจากราคาประเมิน ทำให้ต้องใช้เงินสดมากกว่าบ้านปกติในหลายกรณี

ควรพาใครไปดูบ้านด้วย

พาช่างที่ประเมินโครงสร้างและหลังคาได้ไปดูก่อนยื่นข้อเสนอ และขอใบเสนอราคาเป็นตัวเลข เพราะตัวเลขที่ได้หลังวางมัดจำเป็นตัวเลขที่คุณเปลี่ยนใจไม่ได้แล้ว

สรุป

• ราคาถูกผิดปกติมีเหตุผลเสมอ และเหตุผลนั้นอยู่ในห้ากลุ่ม โดยสี่กลุ่มแก้ได้ด้วยเงินที่ตีราคาได้
• อ่านสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดทุกบรรทัด เพราะปัญหาเอกสารสิทธิ์อยู่ตรงนั้นทั้งหมด
• ไปดูบ้านสองรอบในเวลาต่างกัน และดูสีผังเมืองของแปลงข้างเคียงด้วย
• กลุ่มที่คุณอยากเจอคือบ้านที่ถูกเพราะเหตุผลของผู้ขาย ไม่ใช่เพราะตัวบ้าน
• เคาะประตูเพื่อนบ้านสองหลังแล้วถามว่าว่างมานานแค่ไหน ซึ่งได้คำตอบตรงกว่าถามนายหน้า
• บวกค่าซ่อม ค่าอยู่ระหว่างซ่อม และเงินสำรอง ก่อนตัดสินว่าถูกจริงหรือไม่