ค่าใช้จ่ายวันโอน คำนวณเองได้ก่อนไปถึงสำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายวันโอนมีสี่ก้อน และสามก้อนแรกคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน

ก้อนแรกคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน อัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์

ก้อนที่สองคืออย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรารวมร้อยละ 3.3 กับอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 ซึ่งเสียเพียงอย่างเดียว ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง

ก้อนที่สามคือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณซับซ้อนที่สุดในสี่ก้อน

ก้อนที่สี่คือค่าจดทะเบียนจำนอง อัตราร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกินสองแสนบาท ซึ่งมีเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อกู้ธนาคาร

คำที่ต้องขีดเส้นใต้คือราคาประเมินทุนทรัพย์

เพราะคนส่วนใหญ่เอาราคาที่ตกลงซื้อขายกันมาคูณเปอร์เซ็นต์ แล้วได้ตัวเลขที่ไม่ตรงกับที่จ่ายจริงเลย

ราคาประเมินเป็นราคาของทางราชการ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด และเป็นตัวเลขที่ขอทราบล่วงหน้าได้

ก้อนที่หนึ่ง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน

อัตราปกติคือร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์

ในการโอนบางประเภทอัตราจะต่ำกว่านั้น เช่น การโอนระหว่างพ่อแม่กับบุตรชอบด้วยกฎหมาย และการโอนโดยทางมรดกให้ทายาท ซึ่งใช้อัตราร้อยละ 0.5

อีกเรื่องที่ต้องตรวจก่อนไปสำนักงานที่ดินคือ ในบางช่วงรัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเป็นการชั่วคราว สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกินเพดานที่กำหนด

มาตรการแบบนี้มีวันเริ่มและวันสิ้นสุด และมีเงื่อนไขเรื่องประเภททรัพย์กับราคา

เพราะฉะนั้นสิ่งที่ควรถามคือมาตรการที่ใช้อยู่ในวันที่จะโอนจริง ไม่ใช่มาตรการที่เคยอ่านเจอเมื่อปีที่แล้ว

ความต่างระหว่างร้อยละ 2 กับอัตราลดพิเศษ คิดเป็นเงินหลายหมื่นบาทในบ้านราคาปกติ ซึ่งมากพอที่จะเลื่อนวันโอนสองสัปดาห์เพื่อให้ทัน

ก้อนที่สอง เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์

สองตัวนี้ไม่ได้เสียพร้อมกัน ถ้าเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะก็เสียตัวนั้น และไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

ภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรารวมร้อยละ 3.3 คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

เกณฑ์ที่ทำให้เข้าข่ายคือขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา

แต่มีข้อยกเว้นที่สำคัญมากสำหรับบ้านที่อยู่จริง คือถ้าผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นเกินหนึ่งปี ก็ไม่เข้าเกณฑ์นี้ แม้จะขายภายในห้าปี

ข้อยกเว้นข้อนี้เป็นสาเหตุที่คนขายบ้านหลายคนตรวจทะเบียนบ้านก่อนตั้งวันโอน

เพราะความต่างระหว่างร้อยละ 3.3 กับร้อยละ 0.5 ในบ้านราคาสามล้าน คือเงินเกือบแปดหมื่นบาท

ข้อยกเว้นอื่นที่พบบ่อยคือการได้มาโดยทางมรดก การถูกเวนคืน และการโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน

อากรแสตมป์ อัตราร้อยละ 0.5 คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า เสียในกรณีที่ไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ก้อนที่สาม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณยากที่สุด

ส่วนนี้เป็นส่วนที่คนคำนวณผิดมากที่สุด เพราะมันไม่ใช่เปอร์เซ็นต์เดียวคูณเข้าไปตรง ๆ

สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา วิธีคำนวณเดินตามลำดับนี้

ขั้นที่หนึ่ง ตั้งต้นจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน

ขั้นที่สอง หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ตามอัตราที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา

• ถือครอง 1 ปี หักร้อยละ 92
• 2 ปี หักร้อยละ 84
• 3 ปี หักร้อยละ 77
• 4 ปี หักร้อยละ 71
• 5 ปี หักร้อยละ 65
• 6 ปี หักร้อยละ 60
• 7 ปี หักร้อยละ 55
• 8 ปีขึ้นไป หักร้อยละ 50

ขั้นที่สาม หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อให้ได้เงินได้เฉลี่ยต่อปี

ขั้นที่สี่ คำนวณภาษีจากตัวเลขต่อปีนั้นตามอัตราภาษีเงินได้

ขั้นที่ห้า คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์คือภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายในวันโอน

ข้อสำคัญคือ ถ้าถือครองเกินสิบปี ให้นับเพียงสิบปี

และการนับปีนับตามปีปฏิทิน ไม่ใช่นับครบรอบวัน ซึ่งแปลว่าบ้านที่ได้มาปลายเดือนธันวาคมแล้วขายต้นเดือนมกราคม นับเป็นสองปีถือครอง

รายละเอียดนี้เปลี่ยนตัวเลขได้จริง และเป็นเหตุผลที่การเลื่อนวันโอนข้ามปีบางครั้งช่วยได้

สำหรับคนที่ไม่อยากคำนวณเอง กรมสรรพากรมีระบบคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้บนเว็บไซต์ของกรม ซึ่งเป็นตัวเลขจากต้นทาง ไม่ใช่ตัวเลขจากบทความ

และสำหรับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล วิธีคิดต่างออกไป โดยหักในอัตราร้อยละ 1 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

ก้อนที่สี่ ค่าจดทะเบียนจำนอง

ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร วันโอนจะมีการจดทะเบียนจำนองต่อจากการโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน

อัตราคือร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกินสองแสนบาท

ตัวเลขที่ใช้คือวงเงินจำนอง ไม่ใช่ราคาบ้าน และไม่ใช่ราคาประเมิน

เพราะฉะนั้นคนที่กู้น้อยกว่าราคาบ้านมาก จะจ่ายส่วนนี้น้อยกว่าที่คาดไว้

มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐที่กล่าวถึงข้างต้น มักครอบคลุมค่าจดจำนองด้วย จึงควรถามพร้อมกันทีเดียว

ค่าเล็ก ๆ ที่ไม่มีใครพูดถึง แต่ต้องมีเงินสดติดตัว

ยอดใหญ่สี่ก้อนข้างต้นคือเกือบทั้งหมดของค่าใช้จ่าย แต่ยังมีรายการเล็ก ๆ ที่ต้องจ่ายหน้าเคาน์เตอร์

• ค่าคำขอและค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดต่าง ๆ ซึ่งเป็นหลักสิบบาท
• ค่าอากรและค่าธรรมเนียมของหนังสือมอบอำนาจ ถ้าไม่ได้ไปเอง
• ค่าถ่ายเอกสารและค่ารับรองสำเนา ซึ่งเล็กน้อยแต่ต้องใช้เงินสด

รายการเหล่านี้รวมกันไม่มาก แต่เป็นเหตุผลที่ควรพกเงินสดติดตัวไปด้วย ไม่ใช่ไปมือเปล่าโดยคิดว่าจ่ายด้วยแคชเชียร์เช็คได้ทุกอย่าง

ใครจ่ายอะไร เป็นเรื่องตกลงกัน ไม่ใช่เรื่องกฎหมาย

ข้อนี้ทำให้คนทะเลาะกันหน้าเคาน์เตอร์บ่อยที่สุด

ตามธรรมเนียมในตลาด ค่าธรรมเนียมโอนมักแบ่งกันคนละครึ่ง ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายกับภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาระของผู้ขาย และค่าจดจำนองเป็นภาระของผู้ซื้อ

แต่ธรรมเนียมไม่ใช่กฎหมาย และคู่สัญญาตกลงเป็นอย่างอื่นได้ทั้งหมด

สิ่งที่ควรทำคือเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าใครจ่ายรายการไหน โดยระบุชื่อรายการตรง ๆ ไม่ใช่เขียนว่าค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งกันคนละครึ่ง

เพราะคำว่าค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ได้มีความหมายเดียวกันสำหรับทุกคน และในวันนั้นก็ไม่มีเวลาถกเถียงกัน

เรื่องนี้อยู่ในชุดเดียวกับสิ่งที่ต้องเตรียมเมื่อขายเอง ซึ่งอธิบายไว้ในขายบ้านเองไม่ผ่านนายหน้า ต้องทำอะไรบ้างให้ครบ

สามอย่างที่ทำให้ตัวเลขที่คำนวณไว้คลาดเคลื่อน

ราคาประเมินรอบใหม่ ราคาประเมินทุนทรัพย์มีการปรับปรุงเป็นรอบ และถ้าวันโอนคาบเกี่ยวกับรอบใหม่ ตัวเลขที่คำนวณไว้ล่วงหน้าจะเปลี่ยน

วิธีป้องกันคือขอทราบราคาประเมินของแปลงนั้นจากสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนไม่นาน แทนที่จะใช้ตัวเลขที่จำมาจากปีก่อน

เจ้าของหลายคน ถ้าที่ดินมีเจ้าของร่วมหลายคน การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะแยกตามส่วนของแต่ละคน ซึ่งให้ผลรวมต่างจากการคำนวณเป็นก้อนเดียว

เรื่องกรรมสิทธิ์รวมและผลของมัน อธิบายไว้ในบ้านสองหลังในโฉนดเดียว ทำได้ไหม และจะแบ่งกันตอนไหน

ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากจำนวนที่สูงกว่าระหว่างสองราคา ในขณะที่ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมิน

เพราะฉะนั้นในดีลที่ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินมาก สองก้อนนี้จะโตกว่าที่คิด

สิ่งที่ควรทำก่อนถึงวันโอน

ขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลงนั้น จากสำนักงานที่ดินที่โฉนดอยู่ เพราะทุกอย่างเริ่มจากตัวเลขนี้

ตรวจว่าผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านนานเท่าไร เพราะเกินหนึ่งปีหรือไม่เกิน เปลี่ยนภาษีก้อนที่สองทั้งก้อน

นับปีถือครองตามปีปฏิทิน และดูว่าการเลื่อนวันโอนข้ามปีจะเปลี่ยนตัวเลขหรือไม่

ถามธนาคารว่าวงเงินจำนองที่จะจดคือเท่าไร เพราะค่าจดจำนองคิดจากตัวเลขนั้น

ถามสำนักงานที่ดินว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมใดใช้อยู่ในวันนั้น และทรัพย์ของคุณเข้าเงื่อนไขหรือไม่

เขียนในสัญญาให้ชัดว่าใครจ่ายรายการไหน ทีละรายการ ไม่ใช่เขียนรวม ๆ

หกข้อนี้ใช้เวลารวมกันไม่ถึงครึ่งวัน และทำให้ตัวเลขที่คำนวณไว้ล่วงหน้าใกล้เคียงกับที่จ่ายจริงมาก

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนบ้านคิดจากราคาที่ซื้อขายกันหรือราคาประเมิน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

ทำไมบางคนเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ บางคนเสียอากรแสตมป์

เพราะเสียเพียงอย่างเดียว ถ้าขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาจะเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 แต่ถ้าผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นเกินหนึ่งปีก็ไม่เข้าเกณฑ์ และเสียอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 แทน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดอย่างไร

ตั้งต้นจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีถือครอง หารด้วยจำนวนปี คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี โดยถือครองเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี

ปีถือครองนับอย่างไร

นับตามปีปฏิทิน ไม่ใช่นับครบรอบวัน ดังนั้นทรัพย์ที่ได้มาปลายเดือนธันวาคมแล้วขายต้นเดือนมกราคม จะนับเป็นสองปี

ค่าจดจำนองคิดจากอะไร

คิดร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกินสองแสนบาท ซึ่งเป็นวงเงินที่กู้จริง ไม่ใช่ราคาบ้านและไม่ใช่ราคาประเมิน

ผู้ซื้อกับผู้ขายต้องแบ่งค่าใช้จ่ายอย่างไร

กฎหมายไม่ได้บังคับ เป็นเรื่องที่ตกลงกันได้ทั้งหมด ธรรมเนียมในตลาดคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ภาษีเป็นของผู้ขาย และค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อ แต่ควรระบุเป็นรายการในสัญญา ไม่ใช่เขียนรวมว่าแบ่งกันคนละครึ่ง

สรุป

• ค่าใช้จ่ายวันโอนมีสี่ก้อน และสามก้อนแรกตั้งต้นจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอัตราปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมิน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 กับอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 เสียเพียงอย่างเดียว
• มีชื่อในทะเบียนบ้านเกินหนึ่งปี ทำให้ไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ขายภายในห้าปี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายหักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง แล้วหารและคูณกลับด้วยจำนวนปี
• ถือครองเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และนับตามปีปฏิทิน
• ค่าจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ สูงสุดสองแสนบาท
• มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐมีเป็นช่วง ต้องถามว่าใช้อยู่ในวันที่จะโอนหรือไม่
• ใครจ่ายอะไรเป็นเรื่องตกลงกัน จึงควรเขียนเป็นรายการในสัญญาจะซื้อจะขาย