ค่าเช่าไม่ใช่ต้นทุน และการเทียบค่าเช่าอย่างเดียวคือการเลือกผิด
คนหาพื้นที่หน้าร้านมักเปิดสองประกาศมาเทียบกัน แล้วเลือกที่ที่ค่าเช่าถูกกว่า ซึ่งเป็นการเปรียบเทียบที่ขาดไปหลายก้อน
ต้นทุนจริงของการเปิดร้านหนึ่งที่คือค่าเช่า บวกค่าเซ้งเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา บวกค่าทำร้าน บวกค่าเช่าในเดือนที่ยังทำร้านอยู่และยังไม่มีรายได้ บวกเงินประกันที่อาจไม่ได้คืน
สองก้อนที่คนลืมบ่อยที่สุดคือค่าเช่าระหว่างทำร้าน ซึ่งอาจเป็นสองถึงสามเดือน และค่าทำร้าน ซึ่งในทำเลที่ค่าเช่าถูกมักแปลว่าห้องยังไม่มีอะไรเลยและต้องทำทุกอย่างเอง
วิธีเทียบที่ถูกคือเอาต้นทุนทุกก้อนรวมกันแล้วหารด้วยจำนวนเดือนตามอายุสัญญา จะได้ต้นทุนต่อเดือนที่แท้จริง แล้วค่อยเอาสองที่มาเทียบกัน ซึ่งบ่อยครั้งผลจะกลับด้านจากการเทียบค่าเช่าอย่างเดียว
ค่าเซ้ง คืออะไรและต้องถามอะไรก่อนจ่าย
ค่าเซ้งคือเงินก้อนที่จ่ายเพื่อได้สิทธิเข้าใช้พื้นที่นั้น ซึ่งต่างจากเงินประกันตรงที่โดยทั่วไปไม่ได้คืนและไม่ได้หักกับค่าเช่า
เนื่องจากมันเป็นเงินก้อนใหญ่ที่ไม่ได้คืน จึงมีสามคำถามที่ต้องถามก่อนจ่าย
ถ้าผู้ให้เช่าไม่ต่อสัญญา ค่าเซ้งจะเป็นอย่างไร คำตอบต้องอยู่ในสัญญาเป็นตัวหนังสือ ไม่ใช่คำรับปาก เพราะนี่คือความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของเงินก้อนนี้
เซ้งต่อให้คนอื่นได้ไหม ซึ่งเป็นทางออกเดียวที่ทำให้คุณได้เงินคืนบางส่วนถ้าธุรกิจไปไม่ไหว ถ้าสัญญาห้ามโอนสิทธิ์โดยไม่มีเงื่อนไข แปลว่าเงินก้อนนี้หายทันทีที่คุณเลิกกิจการ
ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของจริงหรือเป็นผู้เช่าช่วง ให้ขอดูโฉนดหรือสัญญาเช่าหลัก เพราะการจ่ายค่าเซ้งให้คนที่ตัวเองก็เป็นผู้เช่าและสัญญาจะหมดในสองปี คือการซื้อสิทธิที่มีอายุสั้นกว่าที่คุณคิด
และให้ระบุในสัญญาว่าค่าเซ้งครอบคลุมระยะเวลากี่ปี เพราะถ้าไม่ระบุ มันกลายเป็นเงินที่จ่ายไปโดยไม่มีอายุที่ชัดเจน
อายุสัญญาต้องยาวกว่าระยะคืนทุนของการทำร้าน
นี่คือหลักข้อเดียวที่สำคัญที่สุดในการเช่าพื้นที่ค้าขาย และเป็นข้อที่คนละเมิดบ่อยที่สุด
ถ้าคุณลงทุนทำร้านเป็นเงินก้อนที่ต้องใช้เวลาสองปีกว่าจะคืนทุน แต่เซ็นสัญญาปีต่อปี แปลว่าทุกสิ้นปีคุณอยู่ในสถานะที่ผู้ให้เช่าจะขึ้นค่าเช่าเท่าไหร่ก็ได้ เพราะเขารู้ว่าคุณย้ายไม่ได้
ของที่ติดตั้งไปแล้วอย่างเคาน์เตอร์ ระบบไฟ ระบบน้ำ และป้ายหน้าร้าน ย้ายไปที่ใหม่ไม่ได้หรือย้ายได้แต่เสียมูลค่าเกือบหมด ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้อำนาจต่อรองของคุณหายไปในปีที่สอง
สิ่งที่ต้องทำคือขอสัญญาที่ยาวพอ หรือถ้าผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ยาว ให้ใส่สิทธิ์ต่อสัญญาพร้อมเพดานการปรับราคาเป็นตัวเลขไว้ตั้งแต่ฉบับแรก
ข้อกฎหมายที่ต้องรู้คือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เกินสามปี ดังนั้นสัญญาสิบปีที่ไม่ได้จดทะเบียนจะบังคับได้เพียงสามปี ซึ่งเป็นเรื่องที่คนเซ็นแล้วเพิ่งรู้ตอนปีที่สี่ รายละเอียดอยู่ที่ จดทะเบียนการเช่าระยะยาวและอากรแสตมป์
สิ่งที่ต้องตรวจในห้อง ก่อนคิดเรื่องดีไซน์
- ขนาดมิเตอร์ไฟและวงจรที่มีอยู่ เพราะร้านอาหารที่ต้องใช้เตาไฟฟ้า ตู้แช่ และแอร์ อาจเกินกว่าที่มิเตอร์เดิมรับได้ และการขอเพิ่มขนาดมิเตอร์เป็นเวลาและค่าใช้จ่ายของคุณ
- ท่อน้ำทิ้งและถังดักไขมัน ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่สำหรับร้านอาหาร เพราะการต่อท่อไขมันเข้าท่อรวมโดยไม่มีถังดักคือปัญหาที่จะกลับมาหาคุณจากทั้งเพื่อนบ้านและเจ้าหน้าที่
- ทางระบายอากาศและปลายท่อดูดควันจะออกตรงไหน เพราะควันที่พ่นออกไปทางหน้าต่างเพื่อนบ้านคือสาเหตุของข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดในตึกแถว ให้ตกลงเรื่องนี้กับผู้ให้เช่าและเพื่อนบ้านก่อนเริ่มทำร้าน
- ห้องน้ำ ว่ามีในห้องหรือใช้ร่วม เพราะร้านที่มีที่นั่งต้องมีห้องน้ำที่ใช้ได้จริง
- ความกว้างหน้าร้านและตำแหน่งที่ติดป้ายได้ รวมถึงว่าติดป้ายยื่นออกมาได้หรือไม่ ซึ่งขึ้นกับทั้งเจ้าของอาคารและข้อบัญญัติท้องถิ่น
- ที่จอดรถและจุดขนของ โดยเฉพาะช่วงเวลาที่รถส่งของเข้ามาได้ ซึ่งบางย่านห้ามจอดในเวลาทำการ
ให้ถ่ายรูปสภาพห้องทั้งหมดก่อนเข้าอยู่ พร้อมวันที่ในไฟล์ เพราะข้อพิพาทเรื่องเงินประกันตอนย้ายออกเกิดจากการไม่มีภาพตั้งต้นเกือบทุกครั้ง
เรื่องที่ผู้เช่าร้านค้าไม่ได้รับความคุ้มครองเหมือนผู้เช่าที่อยู่อาศัย
ข้อนี้ต้องพูดให้ชัดเพราะคนสับสนกันมาก
ข้อกำหนดที่ควบคุมสัญญาเช่าซึ่งคุ้มครองผู้เช่าเรื่องเงินประกัน การเรียกเก็บค่าไฟค่าน้ำ และการบอกเลิกสัญญา เป็นข้อกำหนดสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย
การเช่าพื้นที่เพื่อค้าขายไม่ได้อยู่ในขอบเขตนั้น ดังนั้นสิ่งที่คุณอ่านมาว่าผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันเกินไม่ได้หรือคิดค่าไฟเกินอัตราไม่ได้ ไม่ได้คุ้มครองคุณโดยอัตโนมัติ
ความหมายในทางปฏิบัติคือ สิ่งที่คุ้มครองคุณคือสัญญาที่คุณเซ็น ไม่ใช่กฎหมายที่คุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้การอ่านสัญญาก่อนเซ็นสำคัญกว่าในกรณีเช่าบ้าน
ให้ระบุในสัญญาให้ชัดว่าค่าไฟค่าน้ำคิดอย่างไร ใครซ่อมอะไร เงินประกันคืนภายในกี่วันหลังย้ายออก และหักอะไรได้บ้าง เพราะสามข้อนี้คือที่มาของข้อพิพาทเกือบทั้งหมด และเรื่องการคิดค่าไฟของอาคารพาณิชย์อยู่ที่ ค่าไฟโกดังกับโรงงาน ต่างจากบ้านยังไง
นับคนเอง ก่อนเชื่อตัวเลขของใคร
สิ่งที่ทำให้ร้านอยู่รอดคือคนเดินผ่าน ไม่ใช่คำว่าทำเลดี และคนเดินผ่านเป็นสิ่งที่นับเองได้ฟรี
วิธีทำคือไปยืนหน้าห้องที่จะเช่า แล้วนับคนที่เดินผ่านในหนึ่งชั่วโมง ทำสี่รอบ คือเช้าวันธรรมดา เย็นวันธรรมดา บ่ายวันเสาร์ และเย็นวันอาทิตย์
ตัวเลขที่ได้บอกอะไรมากกว่าคำบรรยายของนายหน้าทั้งหมดรวมกัน และที่สำคัญกว่าจำนวนคือคนเหล่านั้นเป็นใคร เพราะทำเลที่มีคนเดินผ่านมากแต่เป็นคนที่รีบไปทำงานตอนเช้า ไม่ได้เหมาะกับร้านที่ต้องให้คนนั่ง
อีกอย่างที่ควรทำคือดูว่าห้องข้าง ๆ ทำอะไรอยู่และเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยแค่ไหน เพราะห้องที่เปลี่ยนร้านทุกหกเดือนคือสัญญาณที่ชัดกว่าคำบรรยายใด ๆ
และให้ตรวจว่าอาคารนั้นอยู่ในผังเมืองสีที่อนุญาตให้ทำกิจการของคุณหรือไม่ โดยเฉพาะถ้าจะทำร้านที่มีเสียงหรือกลิ่น ซึ่งอ่านได้ที่ ผังเมืองสีต่าง ๆ อ่านยังไง
คำถามที่พบบ่อย
ค่าเซ้งได้คืนไหม
โดยทั่วไปไม่ได้คืนและไม่ได้หักกับค่าเช่า ทางเดียวที่จะได้คืนบางส่วนคือเซ้งต่อให้ผู้เช่ารายถัดไป ซึ่งต้องมีข้อความอนุญาตไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น
ควรเซ็นสัญญากี่ปี
อย่างน้อยต้องยาวกว่าระยะเวลาที่ค่าทำร้านจะคืนทุน เพราะถ้าสั้นกว่านั้น คุณจะอยู่ในสถานะที่ต่อรองไม่ได้ในปีถัดไป เนื่องจากของที่ติดตั้งไปแล้วย้ายไม่ได้
สัญญาสิบปีที่ไม่ได้จดทะเบียนใช้ได้ไหม
บังคับได้เพียงสามปี เพราะการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เกินสามปี
กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าใช้กับร้านค้าไหม
ข้อกำหนดที่ควบคุมสัญญาเช่าเป็นเรื่องของธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย การเช่าเพื่อค้าขายไม่ได้อยู่ในขอบเขตนั้น สิ่งที่คุ้มครองคุณคือสัญญาที่คุณเซ็น
จะรู้ได้อย่างไรว่าทำเลดีจริง
ไปยืนนับคนเดินผ่านเองหนึ่งชั่วโมง สี่รอบ คือเช้าและเย็นวันธรรมดา กับบ่ายและเย็นวันหยุด และดูว่าห้องข้างเคียงเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยแค่ไหน
ต้องขออนุญาตอะไรก่อนเปิดร้านอาหาร
ต้องดำเนินการตามกฎหมายสาธารณสุขของท้องถิ่นสำหรับสถานที่จำหน่ายอาหาร ซึ่งเงื่อนไขต่างกันตามพื้นที่และขนาดร้าน ให้ไปถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลก่อนเซ็นสัญญา ไม่ใช่หลังจากทำร้านเสร็จ
สรุป
- เทียบต้นทุนรวมหารด้วยจำนวนเดือน ไม่ใช่เทียบค่าเช่าอย่างเดียว
- ค่าเซ้งโดยทั่วไปไม่ได้คืน ให้ถามก่อนจ่ายว่าถ้าไม่ต่อสัญญาจะเป็นอย่างไรและเซ้งต่อได้หรือไม่
- อายุสัญญาต้องยาวกว่าระยะคืนทุนของค่าทำร้าน ไม่งั้นคุณจะต่อรองไม่ได้ในปีถัดไป
- การเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับได้เกินสามปี
- ผู้เช่าเพื่อค้าขายไม่ได้อยู่ในขอบเขตของข้อกำหนดที่คุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัย
- ไปนับคนเดินผ่านเองสี่รอบ ก่อนเชื่อคำว่าทำเลดีจากใคร