邻居越界建到我的土地上，能怎么办
取决于两点：他建的是什么，以及是否出于善意。如果是住宅本身仅小部分越界且属善意建造，法律允许他保留建筑物，但必须向土地所有人支付土地使用费并登记地役权。而越界的围墙、车棚或水塔，并不享有同样的保护。
多数人不知道这个区别，于是从第一天起就走错了谈判方向。
第1312条是怎么规定的
《民商法典》第1312条分为两款，两款的结果正好相反。
| 善意建造 | 非善意建造 | |
|---|---|---|
| 法律效果 | 建造人拥有其所建的建筑物 | 土地所有人可要求拆除 |
| 需要支付什么 | 向土地所有人支付土地使用费 | 由建造人承担拆除与恢复土地原状的费用 |
| 需要登记什么 | 在您的土地上登记地役权 | 无 |
请看左下那一格。对土地所有人而言这是最沉重的结果，因为地役权随地而行，将来买下您这块地的人同样受其约束。地役权如何运作，请见带地役权的土地。
如果该建筑物日后全部灭失，土地所有人可以申请注销该登记。
多数人忽略的一点：围墙不是"住宅"
本条所称的"住宅"，指的是供人居住的房屋，而不是所有类型的构筑物。
| 越界的是什么 | 是否适用第1312条 |
|---|---|
| 住宅本身或供居住的加建部分 | 适用，前提是越界仅为小部分且属善意 |
| 围墙或栅栏 | 不适用 |
| 车棚 | 不适用 |
| 水管、水泵、水塔 | 不适用 |
实际结果是：越界到您土地上的围墙，即便邻居是善意建造，也不受本条保护。您可以依一般所有权原则要求其移除或拆除。
因此首先要弄清的是他越界建了什么，而不是越了多少厘米。
什么叫善意，由谁举证
这里的善意指的是：在不知情、也没有理由知情的情况下建到了他人土地上，例如真诚地相信界线就在原先测量所标示的位置。
通常会让建造方丧失善意的情形：
- 在完工前被以书面方式提出异议，却仍继续施工
- 动工之前已有明确的界址测量结果
- 越界比例大到无法用"诚实的误会"来解释
第一条对身为土地所有人的您最关键。若看到邻居开始施工且怀疑越界，请立即以书面提出异议并保留送达凭证，因为那封信正是把案件从第一款推向第二款的关键。
正确的处理顺序
- 先做界址测量。到当地土地厅提出申请，因为之后的每一步都必须以测量员确认的界线为准，而不是以一直在用的围墙为准。
- 发出正式通知，用挂号信附回执，写明越界的是什么、依测量结果越界多少，以及整改期限。
- 带着数字谈判。最快了结的方式通常是买卖那一小块面积，或以对价登记地役权，而不是拆除。
- 协商不成则起诉，依案件落在哪一款，请求拆除或请求支付土地使用费。
若越界属于建筑加建，还有另一条路：依建筑控制法规向地方主管部门举报，因为与报建图纸不符的加建是与土地越界不同的另一项违法行为，两者可以同时推进。
绝对不能做的事
不要自己动手拆，无论您多有把握。
自行砸毁或拆除他人的构筑物构成毁坏财物罪，为此进入对方宅地还另外构成侵入罪。本来您完全占理的事，会立刻变成您成为被告的事。
同样的模式也发生在忍无可忍自行换锁的房东身上，见租客不交租时房东能做什么。
如果越界的是您自己而不自知
- 先别急着拆，也别以书面承认是故意的，因为善意是您与第二款之间唯一的屏障。
- 收集能证明您当时真诚认定界线所在的证据：报建图纸、早先的测量结果，或您购入之前就存在的围墙。
- 先提出以金钱解决，再谈拆除，因为土地使用费通常远低于拆除重建的成本。
- 若达成一致，务必正式登记地役权，而不是口头约定，因为该地块的下一位所有人不受未登记约定的约束。
买地或买房之前，把实际界线与文件核对一遍，可以从源头避免这类问题。核查清单见付定金前如何核查土地；若您在物色标的，可以看看我们在售的土地与住宅。
常见问题
邻居的加建越界了，一定要拆吗
不一定。若是住宅仅小部分越界且属善意建造，依第1312条建造人保有建筑物，但须支付土地使用费并登记地役权；若属非善意，土地所有人可要求拆除。
邻居的围墙适用第1312条吗
不适用。本条所称住宅指供人居住的房屋，围墙、车棚、水管、水泵与水塔都不在其列，不享有同等保护。
这里的善意是什么意思
指在不知情且没有理由知情的情况下建到他人土地上。在完工前被书面提出异议却继续施工，可能使善意不复存在。
第一步该做什么
到当地土地厅申请界址测量，因为之后每一步都要以测量员确认的界线为准，而不是现有的围墙。
可以自己拆掉越界的围墙吗
不可以。拆毁他人构筑物构成毁坏财物罪，为此进入对方宅地还另外构成侵入罪。
因越界登记的地役权会一直跟着土地吗
会，并且对下一位所有人同样有约束力。但若该建筑物日后全部灭失，土地所有人可申请注销登记。
违规加建向哪里举报
依建筑控制法规向地方主管部门举报，这与土地越界是两回事，可以同时进行。
口头约定够吗
不够。必须正式登记地役权，因为该土地的下一位所有人不受未登记约定的约束。
总结
- 答案取决于他建了什么以及是否善意，而不取决于越了多少厘米。
- 第1312条第一款让善意建造人保有建筑物，但须支付土地使用费并登记地役权。
- 第二款在非善意的情形下，允许土地所有人要求拆除并由建造人承担恢复原状的费用。
- 本条涵盖的是供人居住的房屋，围墙、车棚、水管、水泵与水塔均不在其列。
- 完工前的书面异议，正是把案件从第一款推向第二款的关键。
- 务必先做界址测量，因为之后每一步都以确认的界线为准。
- 绝不要自行拆除，即便您占理，那也构成毁坏财物与侵入。