买地建厂：交定金之前该查什么
永远先查该地块的城市规划用地颜色，因为颜色若不允许您要做的行业，其余一切都不必看。接着依次是货车能否真正进出、实际能申请到的供电容量、水源、地坪标高与水患记录，以及填土。填土有自己的一部专门法律，而这恰恰是买厂用地的人最常忘记的一环。
除一项之外全部通过的地块，就是建不了厂的地块，而不是“差不多都过了”的地块。
核查顺序，以及分别去哪个部门
| 顺序 | 去哪里 | 能拿到什么 |
|---|---|---|
| 1 | 府公共工程与城乡规划办公室 | 该地块的规划用地颜色，以及现行规划中该颜色的使用限制 |
| 2 | 府或分支土地厅 | 地契官方副本、背面登记的负担事项，以及预约界址测量 |
| 3 | 地块所在的乡镇行政机构或市政 | 地方条例、特定禁止事项，以及挖土填土的规定 |
| 4 | 府工业办公室 | 该区域可设立的工厂类别与许可流程 |
| 5 | 当地地方电力局 | 实际可申请的供电容量、到变压器的距离，以及扩容线路的费用 |
| 6 | 地方自来水局或当地供水单位 | 市政管网是否到达，以及备用水源 |
顺序之所以重要，是因为每一步都会改变下一步该问的问题。在不知道规划颜色之前就跑土地厅，等于为一块可能一开始就不能用的地付了测量费。
颜色怎么查、各种颜色是什么意思，尤其是紫色，见紫色工业用地与城市规划。许可那一侧见工厂许可证的申请。
颜色过了、地却依然用不了的情形
- 货车实际进不去的通道。亲自去看：六轮车或牵引车在路口转得进来吗？沿途桥梁的承重是多少？有没有桥台或电线杆挡路？
- 在用的那条路并不是公共道路。周边人用了很多年，并不会自动变成公共道路。如果属于他人土地，要看是否已登记地役权，见带地役权的土地。
- 可申请的电力容量带不动机器。到变压器的距离和现有主干线规格决定了扩容费用，某些地块这笔钱比您在地价上谈下来的折扣还多。
- 生产用水不足。打机井需要许可，并不是自己的地就能随时开钻。
- 地坪低于路面且有水患记录。回溯查证的方法见买房前核查水患记录。
- 与社区、学校、寺庙或公共水体的距离。部分工厂类别对此有专门要求，请带着拟做的行业名称去问府工业办公室。
填土与挖土，最容易被忘掉的那部法律
几乎每一块要建厂的地都得先填高，而填方面积很容易就超过两千平方米。这件事由专门的《挖土与填土法》（佛历2543年）管辖。
| 情形 | 需要做什么 |
|---|---|
| 自地面起挖深超过3米，或坑口面积超过10,000平方米 | 依第17条向地方主管人员报备 |
| 填土高出相邻他人土地，且填方面积不超过2,000平方米 | 依第26条须设置足够排水，不得给相邻土地造成妨害 |
| 填方面积超过2,000平方米 | 除排水义务外，还须就该填土向地方主管人员报备 |
| 未取得报备回执即挖土或填土 | 处一年以下监禁，或五万泰铢以下罚金，或两者并处 |
地方主管人员还可在自己辖区内公告不同的深度或面积标准，所以上面的数字是基准，不是各地的最终答案。请直接询问地块所在的乡镇行政机构或市政。
比法律更花钱的一点是：填得比邻地高却不做排水，第一场大雨就会变成与邻居的纠纷，而且是法条上您本来就理亏的那种纠纷。
签约前必须向卖方要到的文件与答案
- 地契正反两面的复印件，因为负担事项登记在背面。
- 最近一次的界址测量结果；若没有，就在合同里写明过户前完成测量。
- 土地是否抵押，卖方何时赎回。
- 是否有农业承租人在耕作，是否有书面合同。
- 在用的出入道路是公共道路还是属于某人，有什么文件支撑。
- 此前是否填过土、何时填的、迄今沉降了多少。
买卖合同里该写什么
对买方最稳妥的结构，是把交易绑在核查结果上，而不是绑在期待上。
- 设置先决条件：若规划用地颜色不支持合同载明的经营类别，买方有权解约并全额取回定金。
- 在合同中写明拟经营的行业类别，否则上面那一条毫无意义。
- 给出务实的尽调期限。向多个部门收集答复，一周是收不完的。
- 按测量结果载明面积，并约定实测面积与地契不符时如何调价。
- 把费用分担写清楚：过户费、测量费与相关税费各由谁承担。
如果正在找地，或准备出售一块地，可看在售房源与土地代售服务。
常见问题
第一步该查什么
该地块的规划用地颜色，到府公共工程与城乡规划办公室查，因为颜色若不支持拟做的行业，其余都没有意义。
填土需要报备吗
需要。若填方高出相邻他人土地，且填方面积超过2,000平方米，依《挖土与填土法》（佛历2543年）须向地方主管人员报备。
不超过2,000平方米就可以随便填吗
不必报备，但仍须设置足够排水，不得给相邻土地所有人或他人造成妨害。
挖多深要报备
自地面起超过3米，或坑口面积超过10,000平方米，或按地方主管人员在该辖区公告的标准。
不报备的处罚是什么
未取得地方主管人员报备回执即挖土或填土，处一年以下监禁，或五万泰铢以下罚金，或两者并处。
邻里用了多年的路算公共道路吗
不会自动算。要核实其是否确为公共道路，若属私人所有，还要看是否已登记地役权。
电力怎么会成为问题
可用容量取决于当地现有电网。到变压器的距离与主干线规格决定扩容费用，某些地块这笔费用超过在地价上谈到的折扣。
合同里哪一条对买方保护最大
与规划核查结果挂钩的先决条件，并写明拟经营的行业类别，约定结果不支持时可解约并全额取回定金。
总结
- 先查规划用地颜色，否则在此之前花的测量费和其他核查费可能全部打水漂。
- 可行的顺序是：规划办、土地厅、地方行政机构、府工业办公室，然后是电与水。
- 货车进不去、或出入道路并非公共道路，会让颜色合规的地块照样用不了。
- 某些地块的电力扩容费用，超过在地价上谈下来的折扣。
- 挖深超过3米或坑口超过10,000平方米，须依第17条报备。
- 填方超过2,000平方米须报备，而任何规模的填土都要有足够排水。
- 把与规划核查结果挂钩的先决条件写进合同，并载明拟经营的行业类别。