泰国房地产里最贵的一个误解，就是以为只是把地契押在别人那里
这句话被说得太顺口，而它从第一个字就错了。
大多数人所说的把地契押过去，在法律上通常是附买回权的买卖，泰语叫做卖断待赎，而这个词里带着卖字，是有原因的。
在土地厅办理登记的那一天，土地所有权立刻转到对方名下。不是等您违约，也不是等期限届满，就是那一天。
您留在手上的，是在约定期限内赎回的权利，这跟拥有所有权完全是两回事。
以为自己还是业主的人不会着急，会觉得晚个几天总能商量，然后某一天发现土地已经被合法地转卖出去了。
本文不是要说绝对不能做，因为急需用钱又过不了银行门槛的人是真实存在的。
写它是为了让您知道自己签的是什么、法律给了哪些保护，以及那些反复出现的套路长什么样。
卖断待赎是买卖，抵押是担保，这是两个世界
如果本文只记住一条，请记住这一条。
抵押是把土地作为债务担保，土地仍在您名下，地契仍是您的名字，债权人取得的是对该财产的权利。您不还钱，债权人必须起诉并经强制执行拍卖，不能自己拿走。
卖断待赎是真正的买卖，所有权在登记当日即转移，同时约定出卖人可在一定期限内赎回。逾期未赎，土地即彻底归买受人所有，不需要起诉，不需要拍卖，也不需要任何法院命令。
最后这一点差别，正是地下资金方偏爱它胜过抵押的全部原因。
抵押意味着借款人不还钱时，债权人要走一年以上的司法程序，要花钱，而且只能收回实际债权。拍卖所得超出部分要退还借款人。
卖断待赎则意味着，逾期一天，整块地都是他的，无论土地价值多少，也无论他当初付了多少。
价值五百万的土地，作价八十万卖断待赎，赎回晚了一天，五百万的地整块归他，四百多万的差额没有人需要还给谁。
这套机制已经让大量土地易主，也正是新法出台的原因。
2562 年那部法律到底给了什么保护
佛历 2562 年，泰国出台了《保护民众订立农地或住宅卖断待赎合同法》。
名字很长，范围却很明确：只适用于农业用地和住宅，而且只适用于出卖人为自然人的情形。
用于炒作的空地、商业地产，或者出卖人是公司的情形，都不在这层保护之内。
这部法律给出的保护如下。
一，赎回期限不得少于 1 年，也不得超过 10 年。
在此之前，三个月、六个月的合同稀松平常，短到根本不可能凑齐一笔钱，而这本来就是设计目的。
现在不得短于一年，而出卖人随时可以提前赎回。
二，赎回金换算成利息后不得超过年利率 15%。
赎回金就是您要拿回土地所需支付的金额。没有上限的话，买受人只要把它定到您赎不起，然后坐等收地即可。
所以这个上限是整部法律的核心，自卖断之日起算至赎回期限届满之日。
三，出卖人仍有权占有和使用该财产，孳息归出卖人所有。
也就是说您还住在那栋房子里，还在那块地上耕作，收成是您的，不是债权人的。
这一条很重要，因为过去常有登记一办完就把人赶出家门的情况，而那时赎回期限根本还没到。
四，买受人须在赎回期限届满前，不少于 3 个月且不超过 6 个月，以书面通知出卖人。
目的是防止债权人一路消失，到第 366 天才现身宣布您已经没有权利了。
五，买受人未通知的，出卖人自期限届满之日起 6 个月内仍有权赎回。
这是最少人知道的一层保护，也确实救回过不少真实案例。
如果您已经过了赎回期限，正在以为一切都结束了，请先回头查一查是否收到过买受人的书面通知。没收到的话，您可能还有半年。
六，任何与本法相抵触的约定一律无效。
这一条堵住了最大的漏洞，否则债权人只需要在合同里写上出卖人放弃一切权利，再把笔递给您。
放弃不了。法律写明与本法相抵触的约定不生效力。
债权人在赎回日失联时的提存
这是一个老套路，至今还在用。
借款人按期凑齐了钱，打电话过去，没人接；按合同上的地址找过去，没有人；约了时间又推迟，推迟之后就没了音讯，直到期限过去。
然后债权人出现，说您没有在期限内赎回，土地已经是他的了。
法律准备了出路：出卖人可以把作为赎回金的款项提存于提存所或土地厅，不必直接交给债权人。
而赎回金一经支付，该财产自支付之时起即恢复为出卖人所有。
实际操作上要记住的是，不要等到最后一天。
如果在期限届满前一个月就已经联系不上债权人，那时就该带着钱和曾经尝试联系的证据去土地厅。不要指望最后一天能办妥，因为最后一天正是一切都不会按计划走的那一天。
另外请保留每一次联系的证据，包括短信、通话记录和寄出的信件。万一走到法院，这些正是证明您真的努力过的东西。
看到这些套路就该掉头走
让您签数字还空着的合同。无论理由是稍后再填还是时间紧，这都等于放弃了全部议价空间，因为填进去的会是他想要的，而不是当初谈好的。
让您签空白授权书。这是所有套路里最狠的一个，下一节单独讲。
让您做成一次性卖断，再口头承诺以后卖回给您。做成卖断，您在法律上完全没有赎回权，而地契一旦是他的名字，口头承诺没有任何分量。
在土地厅以外的地方签约。不动产的卖断待赎必须作成书面并向主管人员办理登记。如果对方约您在咖啡店或家里签，说登记以后再补，那您签的东西可能是任何东西。
从本金里先扣掉手续费。说好十万，实拿八万五，赎回金却按十万计算。这会让实际利率远高于合同上写的数字，也是绕开上限最常见的手法。
不让您带一份合同回家。各方当事人都有权持有副本。不让您拿的人，是不想让别人读到它。
催您今天就签。任何真正合适的条件都禁得起再等两天。制造紧迫，就是为了不让您有时间去问任何人。
有一条判断适用于以上全部情形：如果对方不肯让您把合同带走给别人看，答案已经出来了。
空白授权书为什么是最严重的一件事
在人们稀里糊涂签下的所有东西里，未填写内容的授权书造成的损害最大。
因为它不是配套文件，它把代您实施法律行为的权限交了出去。
一张带着您签名的空白授权书，可以被填成授权出售、授权抵押，或者授权把土地过户给任何人。
而当有人拿着它、连同您的地契和身份证走进土地厅时，工作人员依据的就是眼前这份文件。
如果确实必须出具授权书，请这样做。
- 签字前把每一栏都填满，一栏空白都不留。
- 把授权范围写到最窄：办哪件事、哪一块地、跟谁办，而不是写成办理土地相关事宜。
- 用不到的栏位全部划掉。
- 交出去之前，每一页都拍照或复印留存。
- 绝不把授权交给合同的对方当事人代您去办，这是每次都该拒绝的事。
只要有可能，请亲自去土地厅。花掉半天，远比丢掉一整块地便宜。
超过上限的利息，以及法律说的后果
这一点误解很多。
《民商法典》第 654 条禁止收取年利率超过 15% 的利息。
而佛历 2560 年《禁止收取超额利息法》第 4 条规定，收取超额利息构成刑事犯罪，处 2 年以下有期徒刑，或 200,000 泰铢以下罚金，或两者并处。
该条的措辞比多数人以为的更宽，因为它还涵盖任何具有掩饰借贷性质的行为。
把一笔借贷包装成别的样子，并不会自动脱出这部法律。
至于民事后果，司法实践把超过法定利率收取的利息视为无效，但本金仍须偿还。
这个区分很重要，因为有人以为利息违法就什么都不用还了，并不是。本金之债依然存在。
如果怀疑自己被多收了，请把材料收齐：合同、每一次转账凭证、双方的对话记录，以及第一天实际拿到多少钱的记录，然后先找律师或政府机构咨询，再决定下一步。
不要在没有咨询的情况下自己停止还款，因为停止还款有它自己的法律后果，可能让处境更糟。
如果已经签了，还能做什么
按顺序来，从必须先弄清楚的事开始。
一，先弄清楚您到底签了什么。到土地厅申请调取该地块的登记簿誊本，上面清清楚楚写着登记的是什么，是卖断待赎、抵押还是一次性买卖，登记在谁名下。
很多人是真的不知道，因为记住的只是对方说过的话。
二，把赎回期限的准确日期弄清楚，并从今天倒着数，而不是模糊地记成大概年底。
三，查一查是否收到过买受人的书面通知。如果没收到，而期限届满还不满六个月，您可能仍然享有赎回权。
四，如果想赎却联系不上债权人，就准备提存，并且提前开始办，不要等最后一天。
五，找不卖东西给您的机构咨询，例如检察院的民众权益保护与法律援助办公室，或者律师公会，很多情形下是免费的。
要避开那些打广告说能包销债、能修复征信的人，其中相当一部分是同一个问题的第二轮。
走到这一步之前，值得先试的路
会走到拿地契去周转这一步的人，多半是被时间逼的，而不是真的一条路都没有。
值得先试的有这些。
- 在违约之前先找原来的债权人谈。银行和金融机构确实有债务重组的办法，而且在还没逾期的时候谈效果最好。
- 向正规金融机构申请有抵押的贷款，利率虽然高于首套房贷，但和地下资金差得很远。
- 自己按市价把房子卖掉。听着心疼，但把房子卖到五百万还留下钱，好过为八十万丢掉一栋五百万的房子。
- 把一部分租出去，如果问题是每月现金流，而不是一笔整数。
如果终点本来就是卖掉，那么自己定对价格卖出去是最不疼的一条路，做法写在不通过中介自己卖房里。
而在签任何与土地有关的文件之前，请先把买卖合同该看哪几处才不吃亏过一遍。
常见问题
卖断待赎和抵押有什么区别
抵押是把土地作担保，土地仍在您名下，债权人必须起诉并经拍卖才能受偿。卖断待赎是真正的买卖，所有权在登记当日转移，逾期未赎土地即归买受人，不需要起诉。
办了卖断待赎还能住在家里吗
可以。法律规定出卖人仍有权占有和使用该财产，孳息归出卖人所有，所以在赎回期限内被赶出家门是不正当的。
赎回期限最短可以多短
不得少于 1 年，也不得超过 10 年，适用于出卖人为自然人的农地或住宅。出卖人随时可以提前赎回。
赎回金可以随便定多高吗
不可以。换算成利息后不得超过年利率 15%，自卖断之日起算至赎回期限届满之日。
已经过了赎回期限，是不是就结束了
未必。如果买受人没有在法定窗口内发出书面通知，出卖人自期限届满起 6 个月内仍可赎回。请先查清是否收到过通知。
到了赎回日却联系不上债权人怎么办
把作为赎回金的款项提存于提存所或土地厅。不要等到最后一天，并保留每一次尝试联系的证据。
这部法律保护所有类型的土地吗
不。只保护农业用地和住宅，而且只适用于出卖人为自然人的情形。用于炒作的空地或出卖人为法人的情形不在其中。
利息超过 15% 是不是就什么都不用还了
不是。超额部分的利息按司法实践视为无效，收取超额利息构成刑事犯罪，处 2 年以下有期徒刑或 200,000 泰铢以下罚金，或两者并处，但本金仍须偿还。
已经签了空白授权书，该先做什么
立刻去土地厅调取该地块的登记簿誊本，看看已经办了哪些登记，然后尽快找律师或法律援助机构咨询。
小结
- 卖断待赎是买卖，所有权在登记当日就转移，不是把地契押着而已。
- 抵押不同，债权人必须起诉并经拍卖受偿，不能自己把地拿走。
- 赎回期限不得少于 1 年，也不得超过 10 年。
- 赎回金换算成利息后不得超过年利率 15%。
- 出卖人仍有权居住使用，孳息归出卖人所有。
- 买受人须在期限届满前 3 至 6 个月以书面通知。
- 没有通知的，出卖人自期限届满起 6 个月内仍可赎回。
- 联系不上债权人时，把赎回金提存于提存所或土地厅。
- 绝不签留有空白的合同，更不要签空白授权书。
- 收取超额利息是刑事犯罪，但本金仍然要还。