天花板开始滴水，第一件事该做什么
先把照片拍全，再去敲楼上的门。多数人顺序反了，第一天就落了下风。至于谁该赔，答案不在于谁住在您楼上，而在于查清水是从哪根管子来的：立管或建筑结构，是管理处的事；楼上单元里面的水路，是那户的事。
住公寓的人几乎都会碰上一次，而且总要拖上好几个月。不是因为法律不清楚，而是因为没人真正知道水从哪儿来。
头三天最要紧
第一周丢掉的证据补不回来，而它决定了您最后能不能拿到赔偿、拿到多少。
- 立刻拍照和录像，既要拍全景看清水渍在房间的哪个位置，也要拍特写看清损坏程度。把相机的日期水印打开。
- 接下来三四天每天再拍一次。一组能看出水渍在扩大的照片，才证明这件事正在发生，而不是您搬进来之前就有的旧痕。
- 以书面形式通知管理处，不是口头跟保安说，也不是发在业主群里。要一个受理编号，或者让工作人员在副本上签字给您留一份。
- 先别刷漆盖住，不管看着多难看。漆一盖上去，证据就跟着水渍一起没了。如果必须先止损也可以，但每一步都要先拍照。
- 把滴水位置下方的贵重物品挪走。明知会继续损坏还放着不动，对方就可以主张您没有尽力减少损失。
漏点几乎从来不在水渍正上方
这是让事情拖得最久的一个误解。人们以为水渍在哪儿，漏点就在正上方。实际上水不会直着往下掉，它会先顺着任何能附着的东西流走，再从那条路径的最低点滴下来。
- 水先顺着管道和梁走，所以滴下来的位置可能离真正的漏点好几米，而且常常不在您怀疑的那一户。
- 水会顺竖向管井往下走好几层，源头可能在您上面两三层，而不是正上方那一户。
- 水渍出现总是晚于事发。混凝土要先吸饱水，湿气才会渗到表面。所以积了好几个月的慢渗，今天才刚显出来。
真正管用的办法就那么几种：关掉可疑单元的进水阀，观察两三天看水渍还扩不扩；把卫生间地面堵住蓄水几小时，一个系统一个系统地试；或者用热成像仪在墙面和吊顶上扫，找出湿气在哪。
这样一次检测花几千泰铢，远比换一整块吊顶便宜，而且它会彻底改变谈话的性质：从争论谁的错，变成三方一起看同一份检测结果。
查清哪里漏，才知道该谁掏钱
公寓的产权分成两部分：私有的是单元本身；楼里凡不属于单元的部分，都属于共有。这条线决定了钱该从谁口袋里出。
| 水从哪来 | 属于谁 | 该由谁处理 |
|---|---|---|
| 贯穿多层的竖向立管 | 共有，因为多户共用 | 管理处 |
| 整栋楼的排污主管 | 共有 | 管理处 |
| 层与层之间的混凝土楼板 | 建筑结构，属共有 | 管理处 |
| 楼上厨房水槽下的水管 | 那一户的，因为在户内且只供那一户使用 | 楼上的业主或住户 |
| 洗衣机进水软管脱落或爆裂 | 那一户的 | 楼上的业主或住户 |
| 楼上卫生间地面防水层失效 | 有争议，因为在户内，却是随楼一起建的 | 先请师傅出具判断，再谈 |
最后一行才是实际会吵起来的那一行。楼上业主会说防水是开发商当初做的；管理处会说它在私有单元里面，属于业主。最快的出路不是争这个道理，而是请一位中立的师傅来检测，并让三方都在场。大家亲眼看着做出来的结论，事后要推翻难得多。
唯一值得记住的一条法律
多数人以为要索赔，得先证明对方有过失。可在漏水这件事上几乎不可能，因为楼上业主同样会说他压根不知道管子在漏。
但由建筑物造成的损害另有专门条文，就是《民商法典》第434条。它规定：损害若因建筑物建造有缺陷、或维护保养不足而发生，占有该建筑物的人须予赔偿；若占有人能证明已尽相当注意，责任则回到所有权人身上。
这一条给您的，是不必证明谁有过失。只要说明那根管子或建筑的那一部分存在缺陷或缺乏维护即可，而这是师傅能当场证明的事，比去证明别人心里在想什么容易得多。
另一处有实际影响的是：它先追占有人，再追所有权人。也就是说，如果楼上是出租的，第一顺位是租客。实务上因此应当一开始就同时给租客和业主发函，免得几周时间都耗在两人互相推诿上。
不要出于客气而等下去
常见的坑不是被拒绝，而是被拖。楼上说正在找师傅，管理处说正在研究，然后一个月过去，又一个月过去，没有任何一件事落在纸上。
这类索赔的时效是一年，从您既知道有损害、又知道该由谁负责那一刻起算。两个条件要同时成立；而在源头查了好几个月的情形里，起算日往往晚于您看到水渍的那天。
但别把这当成可以等的理由，因为证据会淡。来看过的师傅换了工作，当初口头答应的人离职了。有效的做法是每隔一段时间寄一封书面催告，用挂号信附回执，每一张回执都留好。不是为了打官司，而是让对方看见您没有放着不管，通常光是这样事情就开始动了。
如果管理处装聋作哑或推卸责任，施压与投诉的途径见共有部分出问题，业主能做什么。
如果受损的是出租中的房子
这里有两件常被混在一起的事，要分开。
- 房屋本身受损，例如吊顶塌了、墙面鼓包、地板毁了，是业主的损失，由业主索赔。
- 租客的物品受损，例如床垫、衣物、电脑，是租客的损失，租客可以自己的名义索赔。
至于房东与租客之间谁出维修费，那是与向楼上索赔无关的另一件事，见租住房屋的维修费该谁出。
租客要知道的是：一看到水渍就通知房东，别等严重了再说。放任它扩大，反而可能变成“租客疏于照管所租房屋”的争点。
如果造成别人家损失的是您
- 立刻关掉自家进水阀，再去找师傅。先止住源头才是把损失压到最低的关键，而且这是您已尽相当注意的证据，直接影响您自己的责任。
- 保留每一张维修发票，包括以前修过的，因为它能说明您一直在维护，而不是放任不管。
- 不要用沉默来拒绝。不回函不会让事情消失，只会让对方手里的记录变得完整：通知过您，而您什么都没做。
- 洗衣机进水软管每隔两三年换一次。老化变硬的软管在家里没人时爆裂，是大额损失最常见的起因，而一根软管不过几百泰铢。
- 如果房子在出租，把这条写进合同：租客发现漏水或异常潮湿须立即报告。发现得晚，是小修变成大修的唯一原因。
还有一件该在出事之前就做的事：把自己的住宅火险保单翻出来读一遍。很多保单对水渍损害有一定承保，但范围比人们以为的窄得多。这类保单实际保什么，见泰国住宅保险到底保什么。
如果在找已验过房况的出租房，可看出租公寓；若您是准备放租或出售的业主，可看放租服务与公寓代售服务。
常见问题
楼上漏水下来，谁该负责
取决于水从哪根管子来。立管或建筑结构属共有部分，由管理处负责；楼上户内的水路，则由该户的业主或住户负责。
看到水渍第一件事做什么
立刻带日期拍照录像，接下来几天再拍以显示水渍在扩大，然后以书面形式通知管理处并索取受理编号。
为什么漏点不在水渍正上方
因为水先顺着管道和梁流走，再从路径最低点滴下，所以源头可能在几米之外，或高出好几层。
必须证明对方有过失才能索赔吗
不必。对于建筑物造成的损害，第434条允许您以“建筑存在缺陷或维护不足”为由索赔，无须证明过失。
楼上是出租的，该向谁索赔
责任先及于占有人，也就是租客；若租客证明已尽相当注意，则回到业主。因此应同时向两方发函。
该先刷漆盖住还是等处理完
等处理完。刷漆会把证据连同水渍一起抹掉。若必须先止损，每一步都要先拍照留存。
这件事有时效吗
有，一年，自您既知道有损害又知道该由谁负责时起算，通常晚于看到水渍那天。但仍不该因此等待，因为证据会随时间淡去。
租客能以自己的名义索赔吗
就自己的物品可以，例如床垫或电器。房屋本身及装修的损失属于业主，由业主索赔。
总结
- 做任何事之前先带日期拍照，并连拍几天以显示水渍正在扩大。
- 以书面形式通知管理处并索取受理编号，而不是找个人口头说一声。
- 漏点几乎从不在水渍正上方，因为水会先顺着管道和梁走。
- 花几千泰铢做一次漏点检测，能把争吵变成三方共读同一份报告。
- 立管与结构属共有，户内水路不属，这条线决定谁掏钱。
- 建筑物造成的损害可依第434条索赔，无须证明任何人有过失。
- 别出于客气而等待。每隔一段时间寄书面催告，并留好每一张回执。