ผ่อนบ้านหมดแล้ว อย่าเพิ่งดีใจจนลืมสามเรื่องนี้

สามเรื่อง และเรื่องแรกต้องทำภายในไม่กี่สัปดาห์

วันที่โอนงวดสุดท้ายเข้าไป ความรู้สึกคือจบแล้ว

แต่ในทางกฎหมาย ยังไม่จบ

เพราะการผ่อนหมดคือการชำระหนี้เสร็จ ส่วนการปลดจำนองออกจากโฉนดเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องไปทำที่สำนักงานที่ดิน

คนจำนวนมากไม่ได้ไปทำ แล้วมารู้ตัวอีกทีตอนจะขายบ้านในอีกห้าปี

เรื่องที่สองคือเอกสารที่ธนาคารคืนมาให้ ซึ่งต้องตรวจก่อนเก็บ ไม่ใช่เก็บก่อนตรวจ

ส่วนเรื่องที่สามคือสิ่งที่หายไปพร้อมกับหนี้ โดยที่ไม่มีใครบอก

เรื่องที่หนึ่ง จำนองไม่หลุดเอง

เมื่อจดทะเบียนจำนอง รายการจำนองจะปรากฏอยู่ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด

รายการนั้นไม่หายไปเองเมื่อหนี้หมด

สิ่งที่ต้องทำคือไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดอยู่

ขั้นตอนไม่ยาก แต่มีลำดับที่ต้องทำให้ครบ

ขั้นที่หนึ่ง แจ้งธนาคารว่าปิดบัญชีแล้วและขอเอกสาร ธนาคารจะออกหนังสือที่ใช้ประกอบการไถ่ถอน พร้อมคืนโฉนดฉบับจริง

ระยะเวลาที่ธนาคารใช้ต่างกันไปในแต่ละแห่ง จึงควรถามตั้งแต่วันที่จ่ายงวดสุดท้าย ไม่ใช่รอให้เขาติดต่อมา

ขั้นที่สอง ไปสำนักงานที่ดินพร้อมเอกสาร คือโฉนดฉบับจริง บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ไถ่ถอน และเอกสารหลักฐานการไถ่ถอนจากผู้รับจำนอง

ขั้นที่สาม จ่ายค่าธรรมเนียม ซึ่งเป็นเงินเล็กน้อยมาก

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองอยู่ที่แปลงละ 50 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาทหากต้องใช้พยาน

สังเกตว่าตัวเลขเหล่านี้เป็นหลักสิบ ไม่ใช่หลักหมื่น

นั่นแปลว่าเหตุผลที่คนไม่ไปทำ ไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นเรื่องที่ไม่มีใครบอกว่าต้องทำ

ขั้นที่สี่ ตรวจหลังโฉนดก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน ว่ามีการบันทึกรายการไถ่ถอนเรียบร้อยแล้ว

ข้อสี่นี้ใช้เวลาหนึ่งนาทีและปิดเรื่องได้ทั้งเรื่อง

ถ้าไม่ไปไถ่ถอน จะเกิดอะไรขึ้น

ไม่มีอะไรเกิดขึ้นในวันพรุ่งนี้ ซึ่งเป็นเหตุผลที่คนผัดวันไป

สิ่งที่เกิดขึ้นคือเกิดในวันที่ต้องใช้โฉนด

• ขายไม่ได้ เพราะโฉนดที่ยังมีรายการจำนองปรากฏอยู่ ผู้ซื้อไม่รับโอน
• กู้ใหม่ไม่ได้ เพราะธนาคารใหม่ต้องการหลักประกันที่ปลอดภาระ
• ยกให้ลูกหรือทำนิติกรรมอื่นไม่ได้ จนกว่าจะไถ่ถอนก่อน
• ยิ่งนานยิ่งยุ่ง ถ้าธนาคารควบรวมกิจการ เปลี่ยนชื่อ หรือสาขาปิดไปแล้ว การตามหาเอกสารย้อนหลังใช้เวลามากกว่าเดิมมาก

ข้อสุดท้ายคือเหตุผลที่ควรทำให้เสร็จภายในไม่กี่สัปดาห์ ไม่ใช่ภายในไม่กี่ปี

เรื่องที่สอง ตรวจเอกสารก่อนเก็บ

วันที่ได้โฉนดคืน สิ่งที่ควรทำก่อนเอาไปเก็บมีสี่อย่าง

ตรวจว่าเป็นโฉนดฉบับจริง ไม่ใช่สำเนา ซึ่งดูได้จากลักษณะของเอกสารและตราครุฑ

ตรวจว่าเลขที่โฉนด เลขที่ดิน และเนื้อที่ ตรงกับที่จำได้ เพราะความผิดพลาดเกิดขึ้นได้ในบ้านที่มีหลายแปลง

ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ว่ามีรายการอะไรค้างอยู่บ้างนอกจากจำนองที่เพิ่งไถ่ถอน

สิ่งที่อาจโผล่มาโดยที่เจ้าของไม่เคยรู้คือภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือรายการอายัดเก่า

ถ้าเจออะไรที่ไม่รู้จัก ให้ถามเจ้าหน้าที่ตอนนั้นเลย เพราะการกลับมาถามทีหลังคือการมาใหม่

ถ่ายรูปทุกหน้ารวมทั้งด้านหลัง แล้วเก็บไฟล์ไว้คนละที่กับตัวโฉนด

รูปไม่ได้ใช้แทนโฉนดได้ แต่ใช้ตอบคำถามได้ทุกครั้งที่ไม่อยากหยิบโฉนดออกมา

เก็บโฉนดไว้ที่ไหน

คำตอบที่คนใช้กันมีสามแบบ และแต่ละแบบมีข้อเสียของตัวเอง

เก็บที่บ้าน ซึ่งสะดวกที่สุดและเสี่ยงที่สุด เพราะไฟไหม้ น้ำท่วม และการหยิบไปโดยคนในบ้านเอง เป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจริง

ถ้าเลือกทางนี้ ให้เก็บในตู้ที่ทนไฟและบอกคนที่ไว้ใจได้อย่างน้อยหนึ่งคนว่าอยู่ที่ไหน

เก็บในตู้นิรภัยของธนาคาร ซึ่งปลอดภัยกว่าและมีค่าใช้จ่ายรายปี

ข้อควรระวังคือต้องมีคนอื่นรู้ว่ามีตู้อยู่ ไม่อย่างนั้นในวันที่เจ้าของไม่อยู่แล้ว ไม่มีใครรู้ว่าโฉนดอยู่ที่ไหน

ฝากไว้ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีบริการรับฝากโฉนด และเป็นทางที่คนไม่ค่อยรู้ว่ามี

ไม่ว่าเลือกทางไหน สิ่งที่ต้องทำเหมือนกันคือให้คนในครอบครัวรู้ว่าอยู่ที่ไหน

โฉนดที่ไม่มีใครหาเจอ สร้างปัญหาแบบเดียวกับพินัยกรรมที่ไม่มีใครหาเจอ ซึ่งอธิบายไว้ในพินัยกรรมที่เขียนเองแล้วใช้ไม่ได้ พลาดตรงไหนบ่อยที่สุด

เรื่องที่สาม สิ่งที่หายไปพร้อมกับหนี้

เมื่อสัญญาสินเชื่อจบลง มีของหลายอย่างที่จบตามไปด้วยโดยที่ไม่มีใครส่งจดหมายมาเตือน

ประกันอัคคีภัยที่ธนาคารเคยจัดการให้ ในหลายกรณีธนาคารเป็นผู้ดูแลการต่ออายุ เพราะเป็นเงื่อนไขของสินเชื่อ

เมื่อสินเชื่อจบ เงื่อนไขนั้นก็จบ และการต่ออายุกลายเป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้าน

บ้านที่ไม่มีประกันอัคคีภัยไม่ผิดกฎหมาย แต่เป็นบ้านที่ไม่มีอะไรรองรับเลยถ้าเกิดเหตุ ซึ่งความคุ้มครองจริงและเงื่อนไขที่คนมองข้าม อยู่ในประกันอัคคีภัยบ้าน คุ้มครองอะไรจริง

ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ถ้าทำไว้ ควรตรวจว่ายังมีความคุ้มครองเหลืออยู่หรือไม่ และมีมูลค่าเวนคืนหรือเปล่า

บางคนจ่ายเบี้ยไปแล้วทั้งก้อนตั้งแต่ต้น จึงควรถามว่ายังเหลืออะไรอยู่ แทนที่จะปล่อยผ่าน

สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นค่าลดหย่อนที่ใช้ได้เมื่อมีดอกเบี้ยที่จ่ายจริง

เมื่อไม่มีดอกเบี้ยแล้ว ค่าลดหย่อนก้อนนี้ก็หายไปด้วย

แปลว่าภาษีที่ต้องจ่ายในปีถัดไปอาจสูงกว่าที่เคย ทั้งที่รายได้เท่าเดิม

ข้อนี้ไม่ใช่เหตุผลให้เป็นหนี้ต่อ แต่เป็นตัวเลขที่ควรรู้ล่วงหน้าเพื่อไม่ให้ตกใจ

การหักบัญชีอัตโนมัติ ควรตรวจว่ายกเลิกแล้วจริง เพราะบางบัญชียังหักค่าธรรมเนียมบางอย่างต่อไป

สิ่งที่ยังไม่หายไป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังต้องจ่ายเหมือนเดิม เพราะเป็นภาษีของทรัพย์สิน ไม่ใช่ของหนี้

ค่าส่วนกลางของหมู่บ้านหรืออาคารชุดยังต้องจ่ายเหมือนเดิม

และค่าดูแลรักษาบ้านตามอายุยังเดินหน้าต่อไป โดยไม่มีธนาคารคอยเตือนอีกแล้ว

ข้อสุดท้ายนี้เป็นข้อที่คนประเมินต่ำที่สุด เพราะช่วงที่ผ่อนอยู่ ทุกอย่างถูกจัดเป็นระบบให้แล้ว

สิ่งที่ควรทำในสามสิบวันแรก

• โทรถามธนาคารว่าเอกสารไถ่ถอนจะพร้อมเมื่อไร ในวันเดียวกับที่จ่ายงวดสุดท้าย
• นัดวันไปสำนักงานที่ดิน ทันทีที่ได้เอกสารครบ
• ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่เคาน์เตอร์ ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน
• ถ่ายรูปโฉนดทุกหน้า แล้วเก็บไฟล์ไว้คนละที่
• ตัดสินใจเรื่องประกันอัคคีภัย ว่าจะต่อเองหรือไม่ และต่อกับใคร
• บอกคนในครอบครัวว่าโฉนดอยู่ที่ไหน อย่างน้อยสองคน

หกข้อนี้ใช้เวลารวมกันไม่ถึงหนึ่งวัน และปิดเรื่องที่ค้างได้ทั้งหมด

คำถามที่พบบ่อย

ผ่อนหมดแล้วจำนองหลุดเองไหม

ไม่หลุดเอง รายการจำนองยังปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดจนกว่าจะไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

โฉนดฉบับจริง บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ไถ่ถอน และเอกสารหลักฐานการไถ่ถอนจำนองจากผู้รับจำนอง ซึ่งธนาคารเป็นผู้ออกให้หลังปิดบัญชี

ค่าธรรมเนียมเท่าไร

ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองแปลงละ 50 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาทหากต้องใช้พยาน จึงเป็นเงินหลักสิบ ไม่ใช่หลักหมื่น

ถ้าไม่ไปไถ่ถอนจะเป็นอะไรไหม

ไม่มีอะไรในวันพรุ่งนี้ แต่จะขายไม่ได้ กู้ใหม่ไม่ได้ และทำนิติกรรมอื่นไม่ได้ในวันที่ต้องใช้โฉนด และยิ่งทิ้งไว้นานยิ่งตามเอกสารย้อนหลังยาก

ประกันอัคคีภัยยังต้องมีไหม

ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมายเมื่อไม่มีสินเชื่อแล้ว แต่เป็นสิ่งที่ควรตัดสินใจเอง ไม่ใช่ปล่อยให้ขาดไปโดยไม่รู้ตัวเพราะธนาคารเคยเป็นคนต่อให้

ควรเก็บโฉนดไว้ที่ไหน

มีสามทางคือเก็บที่บ้านในตู้ที่ทนไฟ เก็บในตู้นิรภัยของธนาคาร หรือฝากไว้ที่สำนักงานที่ดิน ไม่ว่าเลือกทางไหน ต้องมีคนในครอบครัวรู้ว่าอยู่ที่ไหน

สรุป

• ผ่อนหมดคือหนี้จบ ส่วนจำนองต้องไปจดทะเบียนไถ่ถอนเอง
• ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนเป็นหลักสิบบาท เหตุผลที่คนไม่ไปทำจึงไม่ใช่เรื่องเงิน
• ถ้าไม่ไถ่ถอน จะขายไม่ได้และกู้ใหม่ไม่ได้ในวันที่ต้องใช้
• ยิ่งทิ้งไว้นาน การตามเอกสารย้อนหลังยิ่งยาก
• ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน
• ประกันอัคคีภัยที่ธนาคารเคยต่อให้ กลายเป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้าน
• สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยหายไปพร้อมหนี้ ภาษีปีถัดไปจึงอาจสูงขึ้น
• ภาษีที่ดินและค่าส่วนกลางยังต้องจ่ายเหมือนเดิม
• บอกคนในครอบครัวอย่างน้อยสองคนว่าโฉนดอยู่ที่ไหน