一间小屋，一张木桌，和那天听起来最合情合理的一句话
两个人隔着桌子坐着。一个人急需两百万，另一个人有钱，也愿意借。
然后那句话出现了。
先按买卖登记吧，省得麻烦，等债还清了我再过户回来。我们都说好了，彼此信得过。
两人达成一致，第二周一起去了土地厅，把那块地按远低于实际的价格登记成买卖，然后各自散去。
三年后，借钱的一方还清了全部欠款，打电话过去请对方过户回来。
对方说那块地是正正当当买来的，有登记过的买卖合同为证，而且从来没有过什么借贷。
这样的案子每年都会进法院，泰国法律给它的名字叫做虚伪表示所掩盖的法律行为，通俗地说就是假买卖真借贷。
好消息是泰国法律早就预料到这种情形，并写好了出路。坏消息是那条出路比大家以为的窄得多，而且有一个条件会让它当场关上。
本文讲法律究竟怎么写、现实里有哪几种常见形态、要赢必须证明什么，以及有哪些合法途径能达到同样目的却不必冒这种险。
法律是怎么写的
《民商法典》第 155 条有两款，两款各有各的分量。
第一款：与相对人通谋所为的虚伪意思表示无效，但不得以此对抗善意且因该虚伪表示而将受损害的第三人。
第二款：第一款的虚伪意思表示若是为了掩盖另一项法律行为而作出，则适用被掩盖之法律行为的相关法律规定。
翻成实际运作的语言，上面那个故事里叠着两层行为。
台面上的一层是那份登记的买卖合同，双方都清楚它并非真的买卖。这就是虚伪意思表示，依第一款无效。
被掩盖的一层是借贷合同，才是双方真正想要的，依第二款，法院适用借贷的规则来处理两人之间的关系。
也就是说，只要能证明，法院会认定根本没有买卖，只有借贷，债务还清后土地应当返还。
听上去是个不错的出路，直到您注意到第一款里的一个词。
能证明这三个字，就是这件事的全部
最常见的误解是：既然法律说无效，那它本来就没有效力，直接走进土地厅要求过户回来就行了。
不是这样。
外界看到的是一份登记簿，上面写着这块地已经合法出售，双方签字，官员核准。
说这份文件与事实不符的人，就是要举证的人。
而举证要在法庭上完成，靠证据，不是靠讲述当时我们是这样约定的。
这类案子里输掉的人，多数不是因为法律不保护他们，而是因为除了自己的一面之词什么都没有，而对方也有一面之词，文件却在对方那边。
让一切当场关门的条件：善意第三人
第一款的末尾写着，不得以该无效对抗善意且将受损害的第三人。
这一句结束了很多案子。
回到那个故事。假设这三年之间，名下持有土地的那位把地转卖给了第三个人，而这个人对内情一无所知，看到地契在卖方名下，做了买家该做的核查，按市价付了钱，办了正当的过户登记。
这第三个人就是善意第三人。
您没办法跟他说，之前那笔买卖是无效的，因为实际上是借贷。
土地是他的。您剩下的是向背弃约定的人主张金钱赔偿，这和拿回土地是两回事，而且往往变成追一个已经没什么可执行的人。
这正是为什么那句我以后过户回来给您并不是您能控制的风险。它不只取决于对方是否守信，还取决于他是否还持有这块地。
而对方甚至可能根本没打算骗人。他可能只是在这期间去世了，土地成了继承人的遗产，而那些继承人从来不知道你们之间有什么约定。
形态一：用买卖掩盖借贷
最经典也最常见的一种，就是上面讲的故事。
人们这样做的理由是，出借方想要比抵押更硬的担保。因为抵押意味着借款人不还钱时要起诉、要强制执行拍卖，既费时又花钱。
而把所有权直接过到自己名下，就什么都不用做了，地已经在手上。
借款人没想到的是，在过户的那一天，他手里除了信任之外，已经没有任何可以强制执行的东西了。
如果需要的只是担保，法律有真正管用而且不必这样冒险的工具，本文后面会讲。
如果眼下谈的是卖断待赎，请先看拿地契在泰国民间借钱：您签的到底是什么，因为卖断待赎本身是合法安排，还有自己的保护条款，和假买卖完全不同。
形态二：申报的价格低于实际成交价
这是最多人做、却最不觉得自己在做错事的一种。
理由是土地厅按申报价格计算规费和税款，申报低就交得少，双方都得利，差额私下结清。
问题是事情并不到此为止。
刑事风险。向依职务执行公务的官员申报虚假内容，使其记入公文书或公务文件，构成《刑法》第 267 条之罪，处 3 年以下有期徒刑，或 6,000 泰铢以下罚金，或两者并处。
税务风险。申报的低价成了您自己账面上的取得成本。等到日后按真实价格转卖时，账面上的利得比实际的大，税负也随之升高。
过户当天省下几万、转卖当天补回几十万，是常有的结局。
发生纠纷时的风险。万一有一天要为价格打官司，公务文件上写的是申报价，不是实付价。
付了五百万而文件上写两百万的买家，要证明自己付了多少，处境会非常被动。
贷款方面的风险。银行会参考成交价来核定额度，申报低可能导致额度不足，最后反噬的还是买家自己。
这一种与其他几种不同之处在于，做的人往往并不打算骗谁，只是想省钱。但法律后果并不会为这种动机做区分。
形态三：把土地放在别人名下
这里有两种差别极大的情况，人们常常混为一谈。
泰国人替泰国人持有。例如买了地却写兄弟姐妹的名字，因为自己贷款有问题；或者写子女的名字，用于遗产规划。
这本身并不违法，但风险在于您不是登记上的所有权人。
名义持有人若有债务，他的债权人可以执行到这块地；他若结婚，土地可能变成夫妻财产的争点；他若去世，土地成为他继承人的遗产，而不是您的。
而他若改变主意，您就得在法庭上证明代持关系，又回到举证的问题上。
泰国人替外国人持有。这一种严重得多，因为外国人在泰国不能取得土地所有权，除非符合法律开放的特定条件。
法律真正开放的路径是《土地法典》第 96 条之二，允许携带不少于 4,000 万泰铢投资于有益于经济的事业的外国人，持有不超过 1 莱的土地用作居住。
而若不再按该条件使用土地，须在总局长指定的期限内处分该土地，该期限不少于 180 天且不超过 1 年。
可见条件相当窄，窄到多数人够不着，于是出现了让泰国人代持的规避做法。
风险落在双方身上。
外国人一方，土地可能被责令处分，而与泰国代持人之间的私下约定也无法强制执行，因为其目的为法律所禁止。
泰国代持人一方，要承担向官员作虚假申报的刑事风险，并且名下登记着一项自己并不真正掌控的财产，却要承担全部税务与民事后果。
为了几万泰铢报酬答应代持的人，通常根本没想过后面这一点。
形态四：为躲债而过户
知道自己快被起诉，赶紧把土地过户给亲戚或熟人，这很常见，而法律早有应对。
因该过户而受损的债权人，可以请求法院撤销该行为，这叫撤销诈害行为。
而在某些情形下，为使债权人无法受偿而处分财产，还可能构成刑事上的损害债权罪。
这一种与别的不同之处在于，受牵连的不只是两个当事人。那位以为自己只是帮个忙而接受过户的亲戚，可能一起成为被告。
正在考虑这样做的人应该知道，时间顺序是世界上最容易核查的东西。在被起诉前几天、或者收到催告函之后办理的过户，在登记簿上一眼就能看出来。
形态五：明明付了钱，却登记成赠与
这种多见于家庭内部，目的通常是降低规费和税负，或者规避某些限制。
随后带来的麻烦，往往不是税，而是继承。
因为婚姻期间因赠与取得的财产在法律上属于个人财产，其结果与用共同资金购买的财产并不相同。
等到要分割的那一天，登记上写着什么永远是起点，而主张事实并非如此的一方，就是要举证的那一方。
家庭内部过户以及各种方式的实际效果，我们另外写在把房子过户给子女并保留用益权：要注意什么里。
如果您是受损的一方，法院会看什么
最关键的问题是：怎么证明实际发生的事和文件写的不一样。
实务上真正有分量的是这些。
- 真实的资金路径。谁在什么时候转了多少钱给谁。转账凭证是最重的证据之一，因为与买卖合同对不上的资金流很难解释。
- 过户后由谁占有使用。如果真的卖掉了，为什么卖方还住在那栋房子里、还在那块地上耕种、还自己收租。
- 这三年里谁在缴土地税和水电费。
- 地契正本在谁手里，有时这一点很能说明问题。
- 双方往来的信息，包括聊天记录、电子邮件和录音，尤其是提到欠款余额、利息或过户回来的内容。
- 远低于市价的成交价，法院一向重视这一点。
- 过户之后的行为，例如按期持续支付的款项，看起来更像利息而不是租金。
如果发现自己正陷在这种情况里，应当立刻做的事。
一，到土地厅调取该地块的登记簿誊本，弄清楚现在登记在谁名下，之后又办了哪些登记。
二，把上面列出的证据全部收集起来，尤其是最容易消失的聊天记录，马上截图保存。
三，在联系对方之前先咨询律师，因为从现在起您发出的每一句话也都会成为证据，而带着情绪写出来的话通常帮不上忙。
四，第一次见律师就问清楚时效问题，因为时间一直在走，不会等任何人。
合法的路径，效果相近却不必冒险
人们为做假交易所举的理由，几乎每一条都已经有合法工具能完成同样的任务。
需要为债务提供担保，就用抵押，登记在地契上，债权人取得对该财产的真实权利，而借款人仍然是所有权人。
出借方想要比抵押更硬的东西，那么依佛历 2562 年那部法律办理卖断待赎是合法的，有赎回金上限、有最短期限，出卖人还保有居住权，这些都是假买卖完全给不了的保障。
想让别人使用财产而自己仍是所有权人，用用益权或居住权，两者都能登记，也都能强制执行。
做遗产规划，用遗嘱，或者过户的同时为自己登记用益权，比把名字寄放在别人那里再指望他兑现一句口头承诺直接得多。
想省规费和税，请就适合您情况的过户结构咨询专业人士。合法的方法确实存在，往往省得比想象中多，而且不必拿刑事风险去换。
适用于所有情形的一条原则是：如果真正约定的内容写不进文件里，说明选错了结构，而不是说明要藏得更巧妙一些。
作为买家，怎样不去接手别人的假交易
很少有人想到的另一面是，您可能正要买下一块历史里藏着这种事的土地。
该做的是这些。
- 调取历史登记记录。看这块地易主过几次、每次间隔多久。异常频繁的转手加上异常低的价格，就是警讯。
- 到现场看地并向当地人打听谁在实际使用这块地，因为如果占有人不是地契上的人，这个问题必须在付钱之前弄清楚。
- 对便宜得不合理的价格保持警惕，它总有它的原因。
- 每一泰铢都走银行体系支付，并让合同价格等于实付价格，这样万一将来需要，您手上有过硬的证据。
- 所有手续都在土地厅办，拒绝任何在别处签文件的提议。
最后一点尤其重要，因为身为支付了真实对价的善意买受人，正是第 155 条第一款末尾真正保护您的地方。
购买前该核查的全部事项，包括界址和权利负担，写在买卖合同该看哪几处才不吃亏和卖空地时买家最想知道什么里。
常见问题
什么叫假交易掩盖真交易
就是做出一项交易当幌子，用来掩盖双方真正想做的另一项交易，例如登记土地买卖来掩盖借贷。依第 155 条，台面上那项无效，而适用被掩盖交易的法律规定。
既然无效，土地是不是自动回来
不是。外界看到的是显示合法过户的登记簿。主张事实与文件不符的一方，必须在法院举证。
如果名义持有人把地转卖了怎么办
如果新买家是善意且支付了对价，您不能以无效对抗他。土地是他的，您剩下的只是向违约的人主张损害赔偿。
申报价格低于实付价有什么问题
可能构成《刑法》第 267 条之罪，处 3 年以下有期徒刑，或 6,000 泰铢以下罚金，或两者并处。而且账面取得成本被压低，转卖时税负会更高。
把地登记在兄弟姐妹名下违法吗
泰国人之间本身不违法，但您不是登记所有权人。土地会暴露在对方债权人之下，涉及夫妻财产争议，对方去世时还会成为其继承人的遗产。
外国人可以让泰国人代持土地吗
不可以，而且双方都有风险。土地可能被责令处分，双方私下约定因目的违法而无法执行，代持的泰国人还要承担向官员虚假申报的刑事风险。
被起诉前把地过户给亲戚可以吗
受损的债权人可以请求法院撤销该过户，某些情形下还构成损害债权的刑事犯罪。过户的时间点在登记簿上很容易查。
想让出借方放心，又不想过户土地，怎么办
用抵押，登记在地契上，让对方取得对该财产的真实权利，而您仍是所有权人。若不得不用卖断待赎，就依佛历 2562 年那部法律办理，它有赎回金上限，也保留您的居住权。
小结
- 双方都知道不真实的台面交易无效，改用被掩盖交易的法律规定处理，见第 155 条。
- 无效不等于土地会自己回来，主张的人必须在法院举证。
- 土地一旦到了善意第三人手里，您就不能以无效对抗他。
- 低报价格可能触犯第 267 条，还会推高日后转卖时的税负。
- 把地放在别人名下，等于把对方的债权人、配偶和继承人都请进了您的财产里。
- 泰国人替外国人代持土地，面临责令处分和刑事风险。
- 为躲债而过户可以被撤销，而且时间点很容易被查出来。
- 最重的证据是资金路径、谁在占有使用，以及双方往来的信息。
- 如果真正的约定写不进文件里，那是结构选错了，不是掩饰不够高明。