เรื่องซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กฎหมาย และภาษี เขียนให้อ่านจบแล้วตัดสินใจได้
ต่างกันที่ใครตรวจเอกสาร ใครรับความเสี่ยงถ้าเอกสารมีปัญหา และเข้าถึงทรัพย์ได้กว้างแค่ไหน ส่วนค่าใช้จ่ายไม่ต่างสำหรับผู้ซื้อ เพราะในโมเดลมาตรฐานของไทยผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าราวร้อยละ 3 และเจ้าของทรัพย์จ่ายค่านายหน้าเช่าหนึ่งเดือน ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ได้จ่าย การซื้อตรงเพื่อประหยัดค่านายหน้าจึงมักไม่ได้ประหยัด
ยังไม่ถึงขั้นฟื้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าปี 2569 คือปีที่ผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ภาวะทรงตัว ไตรมาส 1 โอนกรรมสิทธิ์ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มูลค่าเพิ่มเพียงร้อยละ 3.1 แปลว่าคนซื้อเยอะขึ้นแต่ซื้อของถูกลง ส่วนมาตรการลดค่าโอนเหลือร้อยละ 0.01 หมดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ตรวจสามชั้นคือภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังจาก GISTDA โดยเฉพาะปี 2554 ร่องรอยที่ตัวบ้านเช่นเส้นคราบน้ำแนวนอนระดับเดียวกันและสีทาใหม่เฉพาะครึ่งล่าง และคำบอกเล่าของคนในพื้นที่ ส่วนประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยคุ้มครองภัยธรรมชาติรวมทุกภัยไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี ไม่ใช่เท่าทุนประกัน
ฮวงจุ้ยมีผลกับราคาบ้านจริง แต่ผลไม่ได้มาจากตัวเลขหรือทิศในตัวมันเอง งานวิจัยจากธุรกรรมซื้อขายจริงเกือบ 117,000 รายการในสหรัฐพบว่าบ้านเลขที่ลงท้ายด้วย 4 ขายได้ต่ำกว่าราว 2.2% และลงท้ายด้วย 8 สูงกว่าราว 2.5% เฉพาะในย่านที่มีคนเชื้อสายจีนหนาแน่น ส่วนย่านที่มีน้อยกว่า 10% แทบไม่ต่างกัน ราคาจึงมาจากกลุ่มคนซื้อ
ที่ดินสีม่วงในผังเมืองรวมคือที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ส่วนสีเม็ดมะปรางคือที่ดินประเภทคลังสินค้าโดยเฉพาะ ใช้เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละสิบของที่ดินประเภทนั้นทั้งบริเวณ ไม่ใช่ร้อยละสิบของแปลงตัวเอง และรหัส อ.1 อ.2 อ.3 นิยามใหม่ในกฎกระทรวงของผังแต่ละฉบับ จึงไม่มีความหมายกลางที่ใช้ได้ทั้งประเทศ
ใบ รง.4 คือใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานจำพวกที่ 3 ตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 ตั้งแต่ 27 ตุลาคม 2562 นิยามโรงงานขยับจาก 5 แรงม้าหรือ 7 คนงาน เป็น 50 แรงม้าหรือ 50 คนงาน กิจการที่ต่ำกว่านั้นจึงไม่ใช่โรงงานตามกฎหมายและไม่ต้องขอ ส่วนผู้ที่ซื้อหรือเช่าโรงงานต่อ ต้องยื่นขอรับโอนใบอนุญาตภายใน 7 วัน เพราะใบอนุญาตออกให้ผู้ประกอบกิจการ ไม่ได้ออกให้อาคาร
ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ตามมาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยเลือกแนวที่พอควรและเสียหายน้อยที่สุด และโดยหลักต้องจ่ายค่าทดแทน เว้นแต่ที่ดินตาบอดเกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนตามมาตรา 1350 ซึ่งไม่ต้องเสียค่าทดแทน
ก่อนวางมัดจำ ตรวจเองได้ฟรีสี่อย่าง คือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ assessprice.treasury.go.th ตำแหน่งและรูปแปลงที่ LandsMaps ของกรมที่ดิน ผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครหรือกรมโยธาธิการและผังเมือง และพระราชกฤษฎีกาเวนคืนในราชกิจจานุเบกษา ส่วนจำนองและอายัดต้องคัดสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในชื่อตัวเอง ภายใต้เพดานร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคารตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาไม่น้อยกว่าราคาห้อง ที่ดินซื้อได้เฉพาะช่องมาตรา 96 ทวิ ที่ต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และค่าโอนจ่ายเต็มร้อยละ 2 เพราะส่วนลด 0.01% ให้เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทย
NPA ซื้อจากธนาคารและกู้กับธนาคารเดียวกันได้ ส่วนขายทอดตลาดถูกกว่าได้มากกว่าแต่มีเงินประกัน 5 ถึง 10% ของราคาประเมิน และเส้นตายชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน บทความนี้แยกสองเส้นทางให้ชัด พร้อมสามความเสี่ยงที่ทำให้ของถูกกลายเป็นของแพง คือสภาพที่มองไม่เห็น ผู้อยู่อาศัยที่อาจไม่ย้ายออก และเดือนที่ทรัพย์ยังทำเงินไม่ได้
คู่มือตรวจรับคอนโดก่อนโอนสำหรับผู้ซื้อในไทย ครบเช็กลิสต์หน้างาน เอกสาร ค่าใช้จ่าย และกรอบตัดสินใจก่อนโอนกรรมสิทธิ์อย่างมั่นใจ
แนวทางซื้อบ้านใกล้รถไฟฟ้าในไทยแบบมองต้นทุนรวมจริง เพื่อให้ตัดสินใจคุ้มค่าและอยู่สบายระยะยาว
