เรื่องซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กฎหมาย และภาษี เขียนให้อ่านจบแล้วตัดสินใจได้
กรมที่ดินรับจดทะเบียนโอนมรดกได้ทั้งกรณีมีและไม่มีผู้จัดการมรดก กรณีไม่มีต้องประกาศตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน 30 วัน และใช้เวลารวมราว 47 วัน แต่อายุความมรดกหนึ่งปีเดินอยู่แล้วตั้งแต่วันที่ทายาทรู้ถึงความตาย
ทั้งสองอย่างทำที่สำนักงานที่ดินและต้องรังวัด ใช้เวลาราวสามเดือนบวกคิวรังวัดของพื้นที่ กับดักที่แพงที่สุดคือแบ่งขายรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปจะเข้าข่ายจัดสรรที่ดิน และการแบ่งเพิ่มภายในสามปีก็นับรวมด้วย
บ้านที่ซื้อระหว่างสมรสโดยหลักเป็นสินสมรส แบ่งกันคนละครึ่งไม่ว่าโฉนดมีชื่อใคร แต่นั่นตอบได้แค่ครึ่งเดียว เพราะหนี้ที่ยังผ่อนไม่ได้แบ่งตามไปด้วย ข้อตกลงหย่าผูกพันกันเองสองคน แต่ไม่ผูกพันธนาคาร ตราบใดที่ชื่อยังอยู่ในสัญญากู้ ธนาคารยังทวงคุณได้เต็มจำนวน
เริ่มที่สีผังเมืองก่อนเสมอ เพราะถ้าสีไม่ผ่าน เรื่องอื่นไม่ต้องดูต่อ จากนั้นค่อยไล่ไปที่ทางเข้าออกสำหรับรถบรรทุก กำลังไฟฟ้าที่ขอได้จริง แหล่งน้ำ ระดับดินกับประวัติน้ำท่วม และการถมดินซึ่งมีกฎหมายของตัวเองที่คนซื้อที่ดินโรงงานลืมบ่อยที่สุด
ขึ้นกับว่าเขาสร้างอะไรและสร้างโดยสุจริตหรือไม่ ถ้าเป็นตัวบ้านที่ล้ำเพียงส่วนน้อยโดยสุจริต มาตรา 1312 ให้ผู้สร้างเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม ส่วนกำแพง โรงรถ ท่อประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำไม่ใช่โรงเรือนตามมาตรานี้ จึงไม่ได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกัน
ซื้อได้ แต่ภาระจำยอมติดไปกับที่ดินไม่ใช่กับเจ้าของ ผู้ซื้อรับมาด้วยเสมอ และการโอนขายไม่ทำให้ภาระที่มีอยู่เดิมสิ้นไป กับดักที่แท้จริงคือภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความ ซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนแต่ยังใช้ยันผู้ซื้อได้ จึงไม่ปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดเลย ต้องไปดูที่ดินจริงและถามเพื่อนบ้านเท่านั้นจึงจะเจอ
ขายฝากทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีในวันจดทะเบียน เหลือไว้แต่สิทธิการไถ่ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดเวลาไถ่หนึ่งถึงสิบปี สินไถ่คิดเป็นดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี และให้ผู้ขายฝากอยู่ในทรัพย์ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน
ค้างค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค และเมื่อค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแปลงนั้นจนกว่าจะชำระครบ ตามมาตรา 50 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และหนี้นี้เป็นหนี้บุริมสิทธิเหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ
ทั้งการยกบ้านให้ลูกและการรับมรดกเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน เทียบกับอัตราปกติร้อยละ 2 การยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายไม่มีภาษีเงินได้ฝั่งผู้โอน และยกเว้นให้ลูกในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีภาษี ส่วนภาษีการรับมรดกเริ่มเมื่อมรดกสุทธิที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาท
ขายบ้านภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เว้นแต่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายกลับสูงขึ้นตามจำนวนปีที่ถือครอง เพราะค่าใช้จ่ายเหมาลดจากร้อยละ 92 ในปีแรกเหลือร้อยละ 50 เมื่อถือครอง 8 ปีขึ้นไป บ้านราคาประเมิน 3 ล้านบาทที่ขายปีที่ 3 ต่างกัน 84,000 บาท
ค้างค่าส่วนกลางเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปเพิ่มเป็นไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามมาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่สำคัญกว่านั้นคือโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ถ้าไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29
มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 ขณะที่ ธปท. ต่ออายุ LTV 100% ถึงวันเดียวกัน บทความนี้คำนวณเงินที่ประหยัดได้จริงตามราคาบ้าน อธิบายเงื่อนไขเพดาน 7 ล้านบาทที่คนพลาดบ่อยที่สุด และแยกให้ชัดว่าภาษีตัวไหนที่มาตรการนี้ไม่ได้ลดให้
