เรื่องซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กฎหมาย และภาษี เขียนให้อ่านจบแล้วตัดสินใจได้
ต่างกันที่ความชื้น HRV แลกเปลี่ยนเฉพาะความร้อน ส่วน ERV แลกเปลี่ยนทั้งความร้อนและความชื้นระหว่างอากาศที่ดูดเข้ากับอากาศที่ทิ้งออก ในอากาศร้อนชื้นแบบบ้านเรา งานหนักของแอร์ไม่ได้อยู่ที่การลดอุณหภูมิอย่างเดียวแต่อยู่ที่การดึงความชื้นด้วย ERV จึงเข้ากับสภาพอากาศไทยมากกว่า
เริ่มที่สีผังเมืองก่อนเสมอ เพราะถ้าสีไม่ผ่าน เรื่องอื่นไม่ต้องดูต่อ จากนั้นค่อยไล่ไปที่ทางเข้าออกสำหรับรถบรรทุก กำลังไฟฟ้าที่ขอได้จริง แหล่งน้ำ ระดับดินกับประวัติน้ำท่วม และการถมดินซึ่งมีกฎหมายของตัวเองที่คนซื้อที่ดินโรงงานลืมบ่อยที่สุด
เรื่องนี้ตัดสินกันตอนเลือกขนาดกับตอนติดตั้ง มากกว่าตอนเลือกยี่ห้อ แอร์ที่ใหญ่เกินห้องจะทำให้ห้องเย็นเร็วแล้วตัดก่อนดึงความชื้นออก ได้ห้องที่เย็นแต่ชื้นและกินไฟกว่าที่ควร ส่วนคอยล์ร้อนที่วางในที่อับจะดูดลมร้อนของตัวเองกลับเข้าไปทั้งวัน
คือคอนโดในตึกที่ขายหมดแล้วแต่คนอยู่จริงน้อย บ้านที่เพิ่งรีโนเวทเสร็จเพื่อขายต่อ และทรัพย์ที่ผ่อนต่อเดือนไหวแต่ขายต่อยาก ทั้งสามแบบไม่ได้ห้ามซื้อ แต่ต้องใช้เวลาตรวจมากกว่าปกติ เพราะสิ่งที่ผิดพลาดจะโผล่มาตอนคุณอยากขาย ไม่ใช่ตอนซื้อ
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ ไม่ว่าจะรู้หรือไม่ ขอเพียงมีอยู่ก่อนหรือในเวลาส่งมอบ โดยมาตรา 473 เปิดข้อยกเว้นสามข้อ และอายุความหนึ่งปีตามมาตรา 474 นับจากวันที่พบเห็น ไม่ใช่วันที่โอน
ได้จากสามทาง คือค่าเช่าสุทธิที่เก็บได้จริง เงินต้นที่ผ่อนไปแล้ว และส่วนต่างราคาตอนขาย สองอย่างแรกคำนวณล่วงหน้าได้ อย่างที่สามเดาไม่ได้ และกฎหมายภาษีไทยขีดเส้นไว้สองเส้นที่กำหนดว่าถือนานแค่ไหนถึงคุ้ม คือเส้น 5 ปีที่ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เปลี่ยนเป็นอากรแสตมป์ 0.5% และเส้น 10 ปีที่กฎหมายเลิกนับให้
เพราะตัวเลขหนี้เสียลดลงส่วนหนึ่งจากการที่ธนาคารเร่งเอาหนี้ออกจากงบ ไม่ใช่เพราะลูกหนี้กลับมาจ่ายได้ทั้งหมด ธปท. ระบุในรายงานไตรมาส 2 ปี 2569 ว่า NPL ที่ลดลงมาอยู่ที่ 534.8 พันล้านบาทนั้นมาจากการเร่งบริหารจัดการคุณภาพหนี้เป็นสำคัญ และปลายทางของหนี้ที่ถูกเอาออกไปคือทรัพย์ที่กลับมาขายในตลาดอีกครั้ง
ขึ้นกับว่าเขาสร้างอะไรและสร้างโดยสุจริตหรือไม่ ถ้าเป็นตัวบ้านที่ล้ำเพียงส่วนน้อยโดยสุจริต มาตรา 1312 ให้ผู้สร้างเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม ส่วนกำแพง โรงรถ ท่อประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำไม่ใช่โรงเรือนตามมาตรานี้ จึงไม่ได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกัน
นักลงทุนสนใจทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่มากกว่าเพราะได้รายได้ตั้งแต่วันโอน แต่การขายพร้อมผู้เช่าตัดกลุ่มคนซื้อเพื่ออยู่เองซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ออกไป และตามมาตรา 569 สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจึงตั้งราคาจากค่าเช่าที่ผูกไว้ ไม่ใช่จากราคาที่หลังใกล้เคียงขายได้
เพราะธนาคารแต่ละแห่งใช้บริษัทประเมินคนละเจ้า หลักเกณฑ์คนละชุด และข้อมูลราคาซื้อขายจริงที่นำมาเปรียบเทียบคนละชุด ราคาประเมินธนาคารใช้กำหนดวงเงินกู้ ต่างจากราคาประเมินกรมธนารักษ์ที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน และธนาคารคิดวงเงินจากฐานที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ส่วนต่างจึงกลายเป็นเงินสดที่ผู้ซื้อต้องเติมเอง
ไม่ใช่ไม่อยากซื้อ แต่กู้ไม่ผ่านมากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดและรายได้โตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ความต้องการเช่าเพิ่มร้อยละ 4 ทั่วประเทศและร้อยละ 9 ในกรุงเทพ ส่วนสัดส่วนผู้สนใจเช่าต่อผู้เข้าชมอยู่ที่ร้อยละ 15.6 เพิ่มจากร้อยละ 8.7 ในครึ่งแรกปี 2568 แต่ตลาดที่โตไม่ได้แปลว่าขึ้นค่าเช่าได้
ต่างกันที่ใครตรวจเอกสาร ใครรับความเสี่ยงถ้าเอกสารมีปัญหา และเข้าถึงทรัพย์ได้กว้างแค่ไหน ส่วนค่าใช้จ่ายไม่ต่างสำหรับผู้ซื้อ เพราะในโมเดลมาตรฐานของไทยผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าราวร้อยละ 3 และเจ้าของทรัพย์จ่ายค่านายหน้าเช่าหนึ่งเดือน ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ได้จ่าย การซื้อตรงเพื่อประหยัดค่านายหน้าจึงมักไม่ได้ประหยัด
