เรื่องซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กฎหมาย และภาษี เขียนให้อ่านจบแล้วตัดสินใจได้
ขึ้นกับว่าเขาสร้างอะไรและสร้างโดยสุจริตหรือไม่ ถ้าเป็นตัวบ้านที่ล้ำเพียงส่วนน้อยโดยสุจริต มาตรา 1312 ให้ผู้สร้างเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม ส่วนกำแพง โรงรถ ท่อประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำไม่ใช่โรงเรือนตามมาตรานี้ จึงไม่ได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกัน
นักลงทุนสนใจทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่มากกว่าเพราะได้รายได้ตั้งแต่วันโอน แต่การขายพร้อมผู้เช่าตัดกลุ่มคนซื้อเพื่ออยู่เองซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ออกไป และตามมาตรา 569 สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจึงตั้งราคาจากค่าเช่าที่ผูกไว้ ไม่ใช่จากราคาที่หลังใกล้เคียงขายได้
เพราะธนาคารแต่ละแห่งใช้บริษัทประเมินคนละเจ้า หลักเกณฑ์คนละชุด และข้อมูลราคาซื้อขายจริงที่นำมาเปรียบเทียบคนละชุด ราคาประเมินธนาคารใช้กำหนดวงเงินกู้ ต่างจากราคาประเมินกรมธนารักษ์ที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน และธนาคารคิดวงเงินจากฐานที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ส่วนต่างจึงกลายเป็นเงินสดที่ผู้ซื้อต้องเติมเอง
ไม่ใช่ไม่อยากซื้อ แต่กู้ไม่ผ่านมากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดและรายได้โตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ความต้องการเช่าเพิ่มร้อยละ 4 ทั่วประเทศและร้อยละ 9 ในกรุงเทพ ส่วนสัดส่วนผู้สนใจเช่าต่อผู้เข้าชมอยู่ที่ร้อยละ 15.6 เพิ่มจากร้อยละ 8.7 ในครึ่งแรกปี 2568 แต่ตลาดที่โตไม่ได้แปลว่าขึ้นค่าเช่าได้
ต่างกันที่ใครตรวจเอกสาร ใครรับความเสี่ยงถ้าเอกสารมีปัญหา และเข้าถึงทรัพย์ได้กว้างแค่ไหน ส่วนค่าใช้จ่ายไม่ต่างสำหรับผู้ซื้อ เพราะในโมเดลมาตรฐานของไทยผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าราวร้อยละ 3 และเจ้าของทรัพย์จ่ายค่านายหน้าเช่าหนึ่งเดือน ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ได้จ่าย การซื้อตรงเพื่อประหยัดค่านายหน้าจึงมักไม่ได้ประหยัด
ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาทจากคอนโด 2 ล้านคือผลตอบแทนขั้นต้นร้อยละ 6.0 แต่หลังหักช่วงว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่านายหน้า และภาษีที่ดิน เหลือสุทธิราวร้อยละ 3.78 ก่อนภาษีเงินได้ ขณะที่ MRR ธนาคารใหญ่ต้นปี 2569 อยู่ราวร้อยละ 6.6 ถึง 6.95 ถ้าผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่าดอกเบี้ย แปลว่าคุณกำลังจ่ายเงินเพื่อถือทรัพย์
ยังไม่ถึงขั้นฟื้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าปี 2569 คือปีที่ผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ภาวะทรงตัว ไตรมาส 1 โอนกรรมสิทธิ์ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มูลค่าเพิ่มเพียงร้อยละ 3.1 แปลว่าคนซื้อเยอะขึ้นแต่ซื้อของถูกลง ส่วนมาตรการลดค่าโอนเหลือร้อยละ 0.01 หมดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
Human × Car × Home คือแนวคิดของ Xiaomi ที่รวมคน รถ และบ้านเป็นระบบเดียวใต้บัญชีเดียวและ HyperOS เปิดตัวที่ IFA 2026 เบอร์ลินบนพื้นที่กว่า 3,300 ตารางเมตร สินค้ากว่า 380 รายการ และอุปกรณ์เชื่อมต่อทั่วโลกกว่า 1.16 พันล้านเครื่อง สิ่งที่บ้านต้องเตรียมคือกำลังไฟ โครงข่ายในบ้าน และท่อร้อยสาย ซึ่งไม่ผูกกับยี่ห้อใด
ปั๊มน้ำอัจฉริยะคือปั๊มที่ใช้อินเวอร์เตอร์ปรับรอบมอเตอร์ตามน้ำที่ใช้จริงเพื่อรักษาแรงดันคงที่ ต่างจากปั๊มถังแรงดันที่เปิดเต็มรอบหรือหยุดสนิท สิ่งที่มันแก้คือแรงดันตกเมื่อเปิดน้ำหลายจุด ไม่ใช่ค่าไฟ เพราะปั๊มถังแรงดันมีข้อได้เปรียบตรงที่ไม่ต้องทำงานตลอดเวลา และรับมือรอยรั่วเล็ก ๆ ได้ดีกว่า
ตรวจสามชั้นคือภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังจาก GISTDA โดยเฉพาะปี 2554 ร่องรอยที่ตัวบ้านเช่นเส้นคราบน้ำแนวนอนระดับเดียวกันและสีทาใหม่เฉพาะครึ่งล่าง และคำบอกเล่าของคนในพื้นที่ ส่วนประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยคุ้มครองภัยธรรมชาติรวมทุกภัยไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี ไม่ใช่เท่าทุนประกัน
ซื้อได้ แต่ภาระจำยอมติดไปกับที่ดินไม่ใช่กับเจ้าของ ผู้ซื้อรับมาด้วยเสมอ และการโอนขายไม่ทำให้ภาระที่มีอยู่เดิมสิ้นไป กับดักที่แท้จริงคือภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความ ซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนแต่ยังใช้ยันผู้ซื้อได้ จึงไม่ปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดเลย ต้องไปดูที่ดินจริงและถามเพื่อนบ้านเท่านั้นจึงจะเจอ
เจ้าของร่วมคนเดียวขอตรวจดูรายงานประจำปีและข้อบังคับที่สำนักงานนิติบุคคลได้ทันทีตามมาตรา 38/3 นิติต้องเสนองบดุลที่ผู้สอบบัญชีตรวจแล้วให้ที่ประชุมใหญ่อนุมัติภายใน 120 วันนับแต่สิ้นปีบัญชีตามมาตรา 38/1 เจ้าของร่วมร้อยละยี่สิบเข้าชื่อเรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้ และถอดถอนผู้จัดการได้ด้วยคะแนนหนึ่งในสี่
